Правовое положение участников договора аренды нежилого помещения

Для арендатора нежилых  помещений важно, чтобы его правомочия были основаны на договоре и законе. Поэтому  заключать договор  аренды необходимо только с законным арендатором. Здесь возникает  немало проблем, избежать которые возможно, если обратиться за помощью к квалифицированному юристу.

С помощью юриста возможно правильно определить все условия договора аренды нежилого помещения и оформить их надлежащим образом.

Глава 2. Порядок возникновения, изменения и прекращения  арендных правоотношений по поводу нежилых  помещений 

§2.1. Условия договора аренды нежилых помещений 

Первостепенное  значение для всякого  договора имеют вопросы, связанные с определением его существенных условий. Договор  может считаться  заключенным лишь в том случае,* если между сторонами  в требуемой законом  форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными  являются условия  о предмете договора, условия, которые  названы в законе или других нормативных  актах как существенные или необходимые  для договора определенного  вида, а также все  те условия, относительно которых по заявлению  одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст.432 ГК РФ).

Следует сразу отметить, что  в отношении аренды нежилых помещений  какие-либо специальные  правила в Гражданском  кодексе отсутствуют, поэтому к указанным  правоотношениям  общие правила  о договоре аренды применяются в  полном объеме.

Применительно к договору аренды нежилых помещений  существенным условием является объект аренды. Договор аренды обязательно  должен содержать  данные, позволяющие  определенно установить нежилое помещение, подлежащее передаче арендатору (количество нежилых помещений, место их расположения). Данное условие может  охватывать количественные, производственно-технические  и экономические  характеристики нежилого помещения. Заключая договор на аренду нежилого помещения, стороны фиксируют  адрес, размер (метраж) помещений, его техническое  состояние и назначение. Именно условие о  составе передаваемого  в аренду недвижимого  имущества является основополагающим для  данных отношений, т.к. реальные арендные отношения  строятся на факте  передачи в аренду конкретного имущества. «Кроме того, четкое определение в  договоре состава  арендуемого имущества  необходимо для правильного  расчета арендной платы, обеспечения  надлежащего контроля за его состоянием и своевременным проведением ремонта, защиты имущественных прав арендатора и арендодателя». Для арендатора это важно, чтобы ему передали в аренду конкретное, необходимое для него помещение. А арендодатель заинтересован в том, чтобы по окончании срока аренды или при прекращении действия договора его требования о возврате арендовавшегося имущества основывались ка содержавшихся в договоре характеристиках нежилого помещения.

Так, при рассмотрении конкретного спора  в арбитражном  суде, было установлено, что в течение  определенного времени  арендатор вносил арендную плату, в  том числе за нежилое  помещение, фактически переданное в аренду другому лицу. Это  явилось следствием небрежности арендодателя и халатности самого арендатора, не сопоставившего включенный в договор  перечень объектов аренды с фактически полученным в аренду имуществом. В результате подобных упущений страдают имущественные  интересы предприятия, что ощутимо в  условиях их хозяйственной  самостоятельности.

Непосредственно связано с первым условием договора аренды нежилого помещения  второе - о его  стоимости. Стоимость  арендованного имущества  определяется исходя из оценки этого имущества  на момент его сдачи  в аренду с учетом фактического износа. При определении  в договоре стоимости  необходимо руководствоваться  первоначальной стоимостью на основе бухгалтерских  данных собственника; восстановительной  стоимостью; остаточной стоимостью. Оценку стоимости помещений, находящихся в  государственной  и муниципальной  собственности, подлежащих сдаче в аренду производят оценочные  комиссии, назначаемые  территориальными комитетами по управлению государственным  имуществом.

Базой для оценки стоимости  основных фондов помещений  является их остаточная стоимость, определяемая путем уменьшения восстановительной  стоимости на процент  износа, исчисленного исходя из норм амортизации  и фактического срока  службы.

Следующее условие договора аренды нежилых помещений - размеры арендной платы. Арендная плата - это плата» за владение и пользование  или только пользование  на условиях аренды чужим имуществом. «По сути, арендная плата есть категория  не экономическая, а  чисто правовая, поскольку  экономический эффект от использования  какоголибо имущества в производственной деятельности и получаемые в результате этой деятельности доходы не зависят от того, на праве ли собственности, в силу аренды или по другим основаниям используется соответствующее имущество производителем».

При согласовании размера  арендной платы фактически сталкиваются самостоятельные  и противоположные  интересы. Интерес  арендодателя состоит  в том, чтобы сделать  определенные накопления, а также получить коммерческий доход  от сдачи имущества  в аренду. В то же время, арендатор  заинтересован получить в свое владение и пользование необходимое ему помещение с минимальными потерями своих доходов .

Из  определения договора аренды - предоставление арендатору за плату  имущества во временное  владение и пользование - следует вывод  о том, что условие  об арендной плате  относится к существенным условиям. Однако, договор  аренды нежилого помещения, в котором отсутствует  указание на размер подлежащей взиманию арендной платы, в  отличие от общего правила, касающегося  существенных условий  договора, не может  считаться незаключенным. Такое положение  было установлено  п.1 СТ.614 ГК РФ: «Порядок, условия и сроки  внесения арендной платы  определяются договором  аренды. В случае, когда договором  они не определены, считается, что установлены  порядок, условия  и сроки, обычно применяемые  при аренде аналогичного имущества при  сравнимых обстоятельствах».

Основы  законодательства об аренде определяли размер арендной платы как  сумму амортизационных  отчислений* от стоимости  арендованного имущества  и части прибыли, которая может  быть получена от общественно-необходимого использования взятого  в аренду имущества, на уровне не ниже банковского  процента. Сейчас же Гражданский кодекс РФ предусматривает  целый ряд вариантов  установления в договоре арендной платы. При  этом значительно  расширяются сферы  волеизъявления сторон.

Арендная  плата может быть установлена как  в отношении всего  арендуемого имущества  в целом, так и  применительно к  каждой из его составных  частей.

Существуют  следующие формы  арендной платы:

- определенные платежи  в твердой сумме,  вносимые периодически  или одновременно;

- установленная доля  полученных в результате  использования арендованного  имущества продукции,  плодов, доходов; 

- предоставленные  арендатором арендодателю  определенные услуги;

- передача арендатором  арендодателю в  собственность или  в аренду обусловленной  договором вещи;

- возложение на  арендатора обусловленных  договором затрат  по улучшению арендованного  имущества (ст. 614 ГК РФ).  

Этот  перечень не является исчерпывающим или  императивным. Стороны могут предусмотреть в договоре арендную плату как в виде сочетания различных из названных форм, так и в иной форме, не предусмотренной Гражданским кодексом.

Отлично от Основ законодательства об аренде Гражданский  кодекс регулирует вопрос об изменении размера  арендной платы. Такие  изменения могут  производится по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Ранее размер арендной платы мог меняться сторонами нечаще одного раза в пять лет. Арендатор может требовать уменьшения арендной платы, если в связи с обстоятельствами, не зависящими от него существенно ухудшились условия пользования или состояние нежилого помещения.

Если  арендатор существенно  нарушает свои обязанности  по внесению арендных платежей, то арендодатель может требовать  от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем  за два срока подряд. Это новая мера оперативного воздействия  на арендатора, установленная  п.5 ст. 614 ГК РФ.

Для определения размера  арендной платы приказом Минстроя РФ от 14 октября 1992 года №209 была утверждена Методика по определению  уровня арендной платы  за нежилые здания (помещения). Данная методика является рекомендательной. Методика устанавливает, что размер арендной платы за нежилые помещения должен учитывать восстановительную стоимость помещения, их потребительские качества, арендную плату за землю, используемую арендаторами нежилых помещений, амортизационные платежи, предстоящие расходы на капитальный ремонт объектов аренды, налоги. Методика также предусматривает корректировку размеров арендной платы с учетом уровня инфляции. Конкретные величины параметров, определяемых Методикой, устанавливаются администрациями республик, краев, областей, автономных и других образований с учетом рекомендаций.  

Годовая арендная плата за нежилые помещения  устанавливается  не ниже сложившегося уровня арендной платы  в предшествующем году и рассчитывается по специальной формуле, расписанной в  Методике. В арендной плате за нежилые помещения учитывается стоимость арендной платы за землю, фактически используемой арендаторами нежилых помещений, включая занятую помещением, которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон. Также Методика рекомендует особый порядок определения арендной платы за нежилые помещения в зданиях - памятниках истории и культуры.

Действующий Гражданский кодекс РФ предусматривает, что договор аренды нежилых помещений  заключается на срок, определенный договором. Однако, допускается заключение договора и без указания в нем срока. В этом случае договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока заключаются в том, что каждая сторона такого договора может отказаться от него в любое время в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону за 3 меcяца.

Все выше рассмотренные  условия являются первостепенными  для договора аренды нежилого помещения. Другие условия договора, которые составляют его основное содержание, подробнее будут  рассмотрены далее.

После достижения соглашения по всем условиям договора стороны должны оформить его в надлежащем порядке.

§2.2. Заключение договора аренды на нежилые  помещения 

Прежде  всего, следует уделить  внимание форме, в  которой заключается  договор. В соответствии с п.1 ст. 609 ГК РФ - это обязательная письменная форма. Кроме  того, договор аренды нежилого помещения  подлежит государственной  регистрации (п.2 ст.609 ГК РФ).

Особым  образом регулируется форма договора аренды помещения, предусматривающего переход в последующем  права собственности  на это нежилое  помещение к арендатору. Такие договоры заключаются  в форме, предусмотренной  для договора купли-продажи  недвижимости. Суть этих требований сводится к тому, что договор  аренды нежилого помещения  заключается в  письменной форме  путем составления  единого документа, подписанного сторонами  и нотариального  его удостоверения. Нотариальное удостоверение  подобных договоров  будет необходимым  до принятия закона о регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

После заключения договора по истечении определенного  времени стороны  по своему желанию  могут изменить или  расторгнуть его.

§2.3. Изменение и расторжение  договора аренды нежилых  помещений 

Изменение условий договора и его досрочное  прекращение допускается  по соглашению сторон либо решению суда. В основе требований об изменении или  расторжении договора могут лежать различные  мотивы. Споров такого рода не мало в практике арбитражных судов. В каждом случае судья дает оценку обоснованности доводов обеих сторон и принимает решение об удовлетворении требований истца или отказе в их удовлетворении. Однако, в отдельных случаях в законодательстве могут содержаться непосредственные указания о том, как оценивать те или иные конкретные мотивы, лежащие в основе требований об изменении (расторжении) договора. Так, в ст. 617 ГК РФ сказано, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное имущество к другому лицу не являются основанием для изменения или расторжения договора аренды. Такое однозначное указание в законе фактически предопределяет решение юрисдикционного органа по иску об изменении (расторжении) договора аренды нежилого помещения, если требования истца основаны лишь на изложенных выше мотивах.

Второй  случай, указанный  в законе, предусмотрен п.З ст. 614 ГК РФ. Согласно данной норме размеры арендной платы могут изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.