Правовое положение участников договора аренды нежилого помещения

а) заявление с указанием  причин, побудивших его обратиться с  соответствующим  заявлением, также  заявитель может  представить технико-экономическое  обоснование просьбы;

б) технический паспорт  или выписку из него, подготовленные БТИ (по данным на день обращения в комиссию) с указанием износа основных элементов  и строения в целом, либо технического состояния  отдельного помещения, о котором возбуждается ходатайство, а также  значений стоимости  данного помещения, полученных по действующим  в г.Москве методикам оценки жилых и нежилых помещений;

в) заключение центра Госсанэпиднадзора  о возможности  изменения функционального  назначения помещений;

г) заключение органа Госпожнадзора;

д) обязательство использовать данное помещение, не нарушая прав и законных интересов соседей;

е) документы, подтверждающие, что граждане, ранее  проживавшие на данной площади, обеспечены по их согласию иной равноценной площадью за счет средств физических или юридических  лиц, обратившихся по поводу перевода данной жилой площади  в нежилой фонд.

Межведомственная  комиссия изучает  представленные документы  и принимает решение, которое оформляется  актом. На основании  этого решения  Департамент муниципального жилья издает распоряжение. Указанный документ выдается владельцу (балансодержателю) помещений и направляется в БТИ для внесения вытекающих из них  изменений в технический  паспорт на строение.

Из  этого следует, что  арендовать возможно не только помещение, находящееся в нежилом фонде, но и при необходимости перевести жилое помещение в нежилое для последующего заключения договора аренды данного имущества.

Для правильного и  юридически грамотного заключения договора следует точно  знать, в чьей собственности  находится нежилое  помещение, которое  служит объектом аренды.

Большое значение для рассмотрения проблем, связанных  с арендой, имеет  разграничение всех объектов аренды недвижимости по уровням собственности. Имеется ввиду деление их на объекты государственной и муниципальной собственности с последующим делением государственной собственности на государственную федеральную и государственную собственность субъектов в составе Российской Федерации. Практическое значение такого деления заключается, прежде всего, в выявлении органов, правомочных решать вопросы аренды недвижимости (государственной федеральной собственности - федеральными органами, государственной областной собственности - областными органами) и в применении правовых актов к конкретным отношениям.

Основными законодательными актами по разграничению  уровней собственности  являются постановление  Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года №3020-1 «О разграничении  государственной  собственности в  Российской Федерации  на федеральную собственность, государственную  собственность республик  в составе 

Российской  Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москва и  Санкт-Петербург и муниципальную собственность» Кроме того, в развитие этого постановления было издано распоряжение Президента РФ от 18 марта 1992 года №114-рп, которым утверждено Положение об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности.

Постановлением  Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года установлены основные принципы разграничения  объектов собственности. В частности, определено, что разграничение  уровней собственности  не зависит ни от того, на чьем балансе  находится объект собственности, ни от ведомственной подчиненности  предприятия. Постановлением также определены перечни объектов, относящихся к  федеральной собственности, которые могут  передаваться в государственную  собственность субъектов  РоссийскойФедерации и перечни объектов, относящихся к муниципальной собственности.

Некоторые особенности в  регулировании объектов собственности характерны для городов Москва и Санкт-Петербург. Они не отнесены к  городам, наделенным муниципальной собственностью. Однако, учитывая, что  постановлением Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года районам этих городов также  не предоставлено  право управления муниципальной собственностью, названные города осуществляют полномочия собственника в отношении  муниципальной собственности, расположенной на их территории.

К федеральной собственности  относятся:

- здания, строения, сооружения, находящиеся на  территории г.Москвы, и помещения, в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти Российской Федерации, Генеральная прокуратура РФ, Центральный банк РФ, Пенсионный фонд РФ;

- здания, строения, сооружения  и помещения, отнесенные  в установленном  порядке к объектам  историко-культурного  наследия общероссийского  значения;

- здания, строения, сооружения, в том числе  построенные за  счет средств государственного  бюджета СССР, РСФСР  или РФ, находящиеся  в пользовании органов законодательной, исполнительной и судебной власти РФ и учтенные на их балансе, относятся к федеральной собственности в пределах, обеспечивающих реальную потребность в размещении штатной численности сотрудников вышеуказанных органов с нормативом, установленным данным постановлением.

Во  всех остальных случаях  указанные объекты  недвижимости и нежилые  помещения, а также  земельные участки, на которых они  расположены, в полном объеме относятся  к государственной  собственности г.Москвы, и предоставляются в пользование указанным органам в порядке, установленном законодательством РФ:

- предприятия (организации), более 50% которых  могут использоваться  для удовлетворения  потребностей г.Москвы как столицы и субъекта РФ, относятся к государственной собственности г.Москвы;

- объекты недвижимости, находящиеся на  балансе предприятий  (организаций), относятся  к тому уровню  собственности, к  которому относится  балансодержатель (за  исключением объектов  социальнокультурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий).

- здания и строения, ранее переданные  местной администрацией  в ведение другим  юридическим лицам,  встроенно-пристроенные  нежилые помещения,  построенные за  счет 5-7 процентных  отчислений на  строительство объектов  социально-культурного  и бытового назначения;

- прочие здания, сооружения, нежилые помещения,  в том числе  встроенно-пристроенные (за  исключением находящихся  в границах предприятия), арендуемые либо  используемые на  иных основаниях  предприятиями торговли, общественного питания,  бытового обслуживания, организациями и  учреждениями социальной  защиты населения. 

Такое разграничение прав собственности на государственное  имущество необходимо для определения  органа, правомочного сдать нежилое  помещение в аренду.

§1.3. Стороны договора аренды нежилых помещений 

Стороны договора именуются  арендодателем и  арендатором. Арендодатель - лицо, предоставляющее  контрагенту нежилое  помещение в целевое  временное владение и пользование  за плату. Арендатор - лицо, берущее за плату в целевое  временное владение и пользование  или пользование  нежилое помещение. К лицам, которые  могут выступать  в роли арендатора и арендодателя, предъявляются  обычные для участников гражданского оборота  требования правосубъектности - факт государственной регистрации для юридических лиц и достижение совершеннолетия для физических лиц.

Правом  сдачи нежилого помещения  в аренду обладает его собственник, а также лица, управомоченные собственником или законом сдавать нежилое помещение в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Сдача имущества в аренду представляет собой  форму распоряжения им. Поэтому арендодателем, в первую очередь, выступает собственник, как лицо, обладающее правомочием распоряжения. Иные лица, выступающие  арендодателями, должны быть наделены этим правом по закону или  собственником. По закону сдавать нежилое  помещение в аренду могут субъекты права  хозяйственного ведения, но только с согласия собственника (ст"295 ГК РФ). Аналогично решался данный вопрос в Указе Президента РФ №1230 от 14 октября 1992 года «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду».[11] В п.4 записано: «государственные и муниципальные предприятия вправе сдавать в аренду имущество (кроме недвижимого), закрепленное за ними на праве хозяйственного ведения, на срок не более года. Сдача имущества в аренду на больший срок осуществляется по согласованию с комитетом по управлению имуществом». До принятия нового Гражданского кодекса эта норма указа противоречила действовавшим в то время Основам гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года, которыми разрешалась сдача в аренду и недвижимого имущества, находящегося на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Кроме того нередко п.4 указа читался невнимательно, на основании чего делался вывод о возможности самостоятельной сдачи недвижимости в аренду государственными предприятиями.

Условие о согласии собственника на сдачу в аренду нежилого помещения  действует и в  отношении казенных предприятий, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления (ст.297 ГК РФ). Но другой субъект  права оперативного управления - учреждение - не имеет право  сдавать закрепленное за» ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выданных учреждению по смете, в аренду ни при каких условиях. Исключением является только имущество, приобретенное учреждением на доходы от его предпринимательской деятельности, разрешенной ему учредительными документами.

С практической точки  зрения представляется важным вопрос о том, какие органы государственного управления распоряжаются  имуществом путем  сдачи его в  аренду. В соответствии с п.15 постановления  Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года №3020-1 управление и  распоряжение объектами  федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных  законом, осуществляет Правительство Российской Федерации, которое может делегировать министерствам и ведомствам отдельные полномочия в отношении объектов федеральной собственности. К числу таких полномочий относятся: заключение договоров аренды с руководителями предприятий, организаций, учреждений; утверждение Уставов юридических лиц; заключение договоров аренды имущества и учредительных договоров в соответствии с законодательством. Правительство РФ может также делегировать свои полномочия органам исполнительной власти субъектов РФ. Такими органами являются комитеты по управлению имуществом.  

В соответствии с указом Президента РФ №1230 арендодателем  по договору аренды может выступать  только комитет по управлению имуществом. Согласно п.З указа исключительно Комитет по управлению имуществом и по его поручению соответствующие комитеты по управлению имуществом, наделенные правами территориальных агенств, осуществляют полномочия арендодателя при сдаче в аренду недвижимого имущества, в том числе нежилых помещений, находящегося в государственной собственности. Поэтому договоры «аренды, заключенные до введения в действие указа, подлежали переоформлению до 1 января 1993 года (п.12 указа). Но до настоящего времени в комитеты по управлению имуществом продолжают обращаться арендаторы, договор которых должен быть переоформлен по п.12 указа Президента №1230. Так как п.12 Указа срок для переоформления устанавливается только для Госкомимущества и соответствующих комитетов по управлению имуществом, а для арендатора не установлена обязанность переоформить договор, то можно сделать вывод, что отказ в переоформлении из-за пропуска срока, установленного указом, недопустим .

Можно заметить, что по смыслу п.З и п.12 при переоформлении действующих договоров аренды без изменений их условий арендодателем становится соответствующий комитет по управлению имуществом и согласие государственного предприятия - балансодержателя, бывшего ранее арендодателем, не требуется.

Не. смотря на существование указа Президента РФ №1230, было не просто ответить на вопрос о надлежащем арендодателе, в Москве до появления постановления Правительства Москвы от 16 сентября 1993 года № 868, о котором оговаривалось ранее. Постоянно возникала проблема установления органов, компетентных принимать решения о сдаче нежилых помещений в аренду. Чаще всего, в нарушение установленного порядка, нежилые помещения сдавались в аренду государственными и муниципальными организациями и предприятиями - балансодержателями, которые отвечают за содержание, эксплуатацию, ремонт и восстановление зданий и сооружений.

В соответствии с указанием  п .4.4. Положения предприятие - балансодержатель подписывает арендный договор в качестве юридического лица, несущего ответственность за содержание, эксплуатацию, ремонт и восстановление зданий и сооружений. Балансодержатель также совместно с

Арендаторами  могут выступать  любые юридические  и физические лица, обладающие гражданской правосубъектностью.

Актуальным  является вопрос о  правопреемстве той  или иной организации, как арендатора нежилых  помещений после  реорганизации какого-либо юридического лица. Особенно остро эта  проблема стала после  распада Союза  ССР, когда союзные  организации прекратили свою деятельность, а вместо них образовались различные российские структуры. Арбитражные  суды нередко рассматривают  споры между несколькими  организациями о  признании за ними права на аренду нежилых  помещений как  правопреемников. Такие  споры возникают  в следствие нечеткого закрепления правопреемника в передаточном акте после реорганизации.

Таким образом, будущим  контрагентам необходимо точно установить свои полномочия и  полномочия другой стороны. Заключая договор  с ненадлежащей стороной, потенциальный арендатор  или потенциальный  арендодатель рискует  тем, что заключенный  договор аренды на нежилое помещение  может быть признан недействительным и расторгнут.

На  основании изложенного  в Главе 1 можно  сделать выводы о  том, что договор  аренды является очень  распространенным способом передачи имущества  на законных основаниях в пользование  и владение или  только пользование. Среди различных  объектов аренды особое место занимают нежилые  помещения. Интерес  к ним возрос в  последнее время  в связи с активным развитием предпринимательства  в Российской Федерации. Любому предприятию, организации, учреждению необходимы площади  для осуществления  своей деятельности.