Правовое положение участников договора аренды нежилого помещения

Третье  конкретное указание касается расторжения  договора аренды. В  соответствии со ст. ст. 619 и 620 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон решением суда. Это значит, что никакие иные мотивы не должны приниматься во внимание юрисдикционным органом при рассмотрении спора о расторжении договора аренды нежилого помещения. Расторжение договора по решению суда возможно лишь при условии существенного нарушения договора одной из сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 450 ГК РФ).

Кодекс  называет конкретные основания для  досрочного расторжения  договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Эти основания носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения, если арендатор:

- пользуется имуществом  с существенным  нарушением условий  договора или назначения  имущества либо  с неоднократными  нарушениями; 

- существенно ухудшает  имущество; 

- более двух раз  подряд по истечении  установленного договором  срока платежа  не вносит арендную  плату; 

- не производит  капитального ремонта  имущества в установленные  договором аренды  сроки, а при  отсутствии их  в договоре в  разумные сроки  в тех случаях,  когда в соответствии  с законом, иными  правовыми актами  или договором  производство капитального  ремонта является  обязанностью арендатора.

Арендатор вправе обращаться в  суд с иском  о досрочном расторжении  договора в следующих  случаях:

- арендодатель не  предоставляет имущество  в пользование  арендатору либо  создает препятствия  пользованию имуществом  в соответствии  с условиями договора  или назначением  имущества; 

- переданное арендатору  имущество имеет  препятствующие пользованию  им недостатки, которые  не были оговорены  арендодателем при  заключении договора, не были заранее  известны арендатору  и не должны  были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- арендодатель не  производит являющийся  его обязанностью  капитальный ремонт  имущества в установленные  договором аренды  сроки, а при  отсутствии их  в договоре в  разумные сроки; 

- имущество в силу  обстоятельств, за  которые арендатор  не отвечает, окажется  в состоянии, не  пригодном для  использования. 

Договором могут быть предусмотрены  и иные основания  для его досрочного расторжения по требованию одной из сторон.

Таким образом, единственным актом, регламентирующим отношения арендатора и арендодателя в каждом конкретном случае аренды нежилых помещений является договор. Перед его заключением стороны должны прийти к соглашению по всем условиям, которые являются существенными для договора аренды нежилых помещений. И только после достижения такого соглашения возможно заключение договора. Договор на аренду нежилых помещений заключается в письменном виде путем подписания его сторонами. Договор подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами, установленными Госкомимуществом РФ. Если одну из сторон не устраивают некоторые условия договора либо одна из сторон недовольна выполнением этих условий контрагентом, то договор может быть досрочно расторгнут.

При заключении договора, при изменении  его условий, а  также при расторжении  договора его участники  меняют свое правовое положение. Но во всех случаях стороны обладают определенными правами и выполняют обязанности по данному договору.

Глава 3. Правовое положение  участников договора аренды нежилого помещения 

§3.1. Права и обязанности  сторон по договору

Основное  содержание договора аренды нежилых помещений  составляют права  и обязанности  арендатора и арендодателя»  Большее внимание в рассмотрении данного  вопроса будет  «уделено правам арендатора, так как именно данный участник договора имеет менее стабильное положение при  пользовании арендуемым нежилым помещением.

Правом  арендатора является то, что он может  требовать от арендодателя передачи ему нежилого помещения, если последний  не предоставил помещение  в определенный договором  срок. Также арендатор  может потребовать  возместить убытки, причиненные в  результате несвоевременной  передачи арендованного  имущества. Если же арендатор  в результате задержки в передаче имущества  потерял интерес  к исполнению договора аренды нежилого помещения, он может заявить  требование о расторжении  договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением  договорных обязательств (ст. 611 ГК РФ).  

Если  после заключения договора, арендатор  обнаружит такие  недостатки нежилого помещения, которые  полностью или  частично препятствуют пользованию им, то арендатор может  воспользоваться  предоставленными ему  законом способами  защиты нарушенного  права (ст.612 ГК РФ), а  именно: потребовать  от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодателю  предоставлена единственная возможность избежать отмеченных негативных последствий. Для  этого он, получив  соответствующее  уведомление арендатора, должен без промедления  безвозмездно устранить  недостатки сданного им в аренду нежилого помещения .

В случаях, когда арендодатель был обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое нежилое  помещение и не выполнил этой обязанности, арендатор может  потребовать от арендодателя уменьшения размера  арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ) .

Некоторыми  своими правами арендатор  может воспользоваться  лишь с согласия арендодателя. Это особые правомочия, реализация которых  может иметь результатом  распоряжение арендованным имуществом. К их числу относятся: право сдавать  арендованное нежилое  помещение в субаренду, право передавать свои права и обязанности  по договору другому  лицу, предоставлять  арендованные нежилые  помещения в безвозмездное  пользование и  т.д. Согласие арендодателя в данных случаях  требуется по причине, что реализация арендатором  названных прав может  привести к утрате арендодателем прав собственности на сданное в аренду имущество.

Одним из наиболее важных вопросов для арендаторов  является возможность  и порядок передачи арендованного помещения  в субаренду.

Срок  договора субаренды  не может превышать  срок основного договора аренды. К договорам  субаренды применяются  все правила о  договорах аренды (ст. 615 ГК РФ). Поэтому плата  за помещение, сдаваемое  в субаренду не должна превышать  плату, взимаемую  по договору аренды. В соответствии со ст. 618 ГК РФ досрочное  прекращение договора аренды влечет прекращение  заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Законодатель исходит из того, что обязательство  не может создавать  обязанности для  лиц, не участвующих  в нем в качестве стороны, то есть для  третьих лиц, в  данном случае, арендодателя.

Однако, в данном случае субарендатор получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды нежилого помещения заключения с ним договора в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих прекращенному договору. Это право может быть реализовано вплоть до предъявления субарендатором иска о принуждении арендодателя к заключению договора в суд.

Следующим правом арендатора является то, что он по своему желанию может  производить улучшение  арендованного нежилого помещения. Отделимые  улучшения являются его собственностью, если же улучшения  не могут быть отделены без вреда от помещения, арендатор имеет  право после прекращения  договора на возмещение стоимости этих улучшений. В случае, когда  неотделимые улучшения  произведены без  согласия арендодателя, их стоимость, как  правило, не возвращается.

Одним из важнейших прав, предоставляемых  действующим законодательством  арендатору, добросовестно  выполняющему свои обязательства, является преимущественное право на возобновление  договора аренды (ст. 621 ГК РФ). Надо ли говорить о том, что для  арендатора, владеющего помещениями, которые  являются основой  его деятельности, требуется стабильность и уверенность  в том, что он застрахован  от всяческих неожиданностей. Однако, до недавнего  времени был отнюдь не бесспорным вопрос даже о возможности  защиты этого права  арендатора . Поэтому Высший арбитражный суд РФ в своем информационном письме от 10 сентября 1993 года №С-13/ОП-276 специально разъяснил, что арендатор надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора аренды» имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора. Также подчеркивается, что указанное право арендатора должно быть защищено в судебном порядке. При защите этого права необходимым является предоставление документа, подтверждающего намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил или предполагал заключить договор аренды с другим арендатором. Вместе с тем, в аналогичных ситуациях арбитражные суды не всегда защищают прежнего арендатора.

Гражданский кодекс РФ указывает, что если после  окончания срока  договора аренды арендатор  продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет  считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.621).

Особого внимания требует  право арендатора на выкуп арендованного  имущества, в нашем  случае - нежилого помещения, если такое право  предусмотрено условиями  договора аренды или  законодательством. Такой выкуп возможен по истечении срока  аренды или до его  истечения при  условии внесения арендатором всей обусловленной договором  выкупной цены (ст. 624 ГК РФ). В случаях, когда стороны  не предусмотрели  условия выкупа в  договоре, они могут  заключить об этом дополнительное соглашение и при этом договориться о зачете ранее  выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Примером  выкупа имущества  в силу закона может  служить имеющий  широкое распространение  факт приобретения образованными  в ходе приватизации коммерческими организациями  в собственность  арендуемых ими помещений. В соответствии с  Основными положениями  Государственной  программы приватизации государственных  и муниципальных  предприятий в  Российской Федерации после 1 июля 1994 года №1535правом на приобретение арендованных нежилых помещений наделены юридические и физические лица, ставшие собственниками приватизируемых государственных и муниципальных предприятий или в результате выкупа государственного или муниципального имущества, ранее сданного в аренду:

а) акционерные общества открытого типа, созданные  путем преобразования государственных  и муниципальных  предприятий в  процессе приватизации, после продажи  в порядке, предусмотренном  законодательством  Российской Федерации  о приватизации, не менее 75 процентов  их акций;

б) граждане и их объединения, осуществляющие предпринимательскую  деятельность, предприятия, не более 25 процентов  уставного капитала которых находится  в государственной  и (или) муниципальной  собственности, в  случае если договор  аренды был заключен ими на основании  конкурса или аукциона объектов нежилого фонда.

Во  всех приведенных  случаях обязательным условием для реализации права на выкуп  является наличие  надлежащего договора аренды нежилого помещения.

Подобных  дел, связанных с  выкупом арендованных помещений, находится  в производстве арбитражных  судов немало.

Все вышеперечисленные  права арендатора являются наиболее важными  и значимыми для  него. После ознакомления с ними необходимо выяснить, какие на арендаторе лежат  обязанности.

Основная  обязанность арендатора состоит в своевременном  внесении арендной платы  за пользование арендованным имуществом. Вопросы, связанные с регулированием платы за аренду нежилых  помещений были рассмотрены  в параграфе «Условия договора аренды нежилых  помещений» .

Обязанностью  арендатора является пользование переданными  ему помещениями  согласно условиям договора аренды и в соответствии с назначением  этого имущества (ст. 615 ГК РФ).

Основной  обязанностью арендодателя по договору аренды нежилого помещения  является обязанность  предоставить арендатору помещение в состоянии, соответствующем  условиям договора аренды и его назначению вместе со всеми принадлежностями и относящимися к  нему документами (СТ.611 ГК РФ). Однако, типовым договором обязанность по передаче помещения возложена на балансодержателя. Причем, здесь же сказано, что приемо-сдаточный акт при передаче помещения составляется не балансодержателем, а лишь при учестии его представителя. Интересно также отметить, что среди участников договора термин «балансодержатель» не указан, но все обязанности, которые, согласно действующему законодательству, должны быть возложены на арендодателя, вменены этой несуществующей стороне.

Гражданский кодекс Российской Федерации  обязывает арендодателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613).