align="justify">      -взаимное  согласие;

      -выполнение  сторонами его условий (истечение  срока договора, внесение всей суммы арендной платы в случае найма с выкупом имущества и т.д.);

      -неисполнительность  одной из сторон договора;

      -гибель, утрата объекта аренды.

      Отдельно  следует упомянуть о порядке  осуществления договора аренды при смене собственника арендуемого имущества в процессе договора. Первоначально русское законодательство и судебная практика придерживались мнения, что при отчуждении нанятой вещи в собственность иному лицу договор аренды прекращает свое действие; такая практика имела место вплоть до середины XIX в. В качестве причин, объяснявших подобную норму, выдвигалось, например, следующее положение - новый собственник имущества не принимал участия в заключении договора аренды, поэтому не являлся обязанным по нему. Однако постепенно в российской юридической практике стал доминировать подход, согласно которому право арендатора - вещное право, "всюду следующее за вещью"¹. Не случайно арендные договоры относились Сводом законов от 1832 г. к "неполным правам собственности". В связи с этим практика осуществления договора аренды в случае смены собственника нанятого имущества требовала пересмотра.

      Сначала в соответствии с Указом от 19 июля 1849 г. при публичной продаже имений за долги все арендные договоры, заключенные владельцем до описи имущества, оставались в силе до назначенного срока. Затем в решениях Сената № 304 от 1867 г. и № 1794 от 1870 г. было закреплено требование, согласно которому права арендатора, по категории относящиеся к вещным правам, сохранялись при продаже имущества, а также в случае его смерти (указанные права переходили к законным наследникам). Принимая это обстоятельство во внимание, можно понять истинный смысл внесенной в 1882 г. в Свод законов ст. 521: "Вотчинник, несмотря на то, что имущество его находится по законно совершенным актам во временном отдельном владении постороннего лица, может, однако, уступить или передать кому-либо, по своему произволу, принадлежащее ему право собственности на таковое имущество, впрочем, не стесняя тем право отдельного владения¹".

      Современное гражданское законодательство также  придерживается этой позиции - переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является

      Неполное  право собственности - это право  собственности, силой закона или  непринужденной волей собственника, ограниченное в пользовании, владении, распоряжении².

      В заключение отметим, что комплекс арендных отношений в системе дореволюционного права характеризовался существенными противоречиями, связанными прежде всего с отсутствием стройной системы гражданского законодательства в целом. Данные противоречия в наиболее общем виде можно объяснить следующим образом:

      • существование множества законодательных  актов, регулировавших арендные сделки (наряду со Сводом законов арендные отношения регулировались указами и постановлениями Сената, решениями суда и т.д.);

      • отсутствие унифицированного подхода  к трактовке и определению  некоторых категорий и явлений  в системе права, регулировавшего  арендные сделки (например, некоторые установленные ограничения или положения носили "совершенно случайный характер";

      • существование определенного "перекоса" системы гражданского права, выражавшегося в том, что отдельным вопросам или явлениям законодательные акты уделяли много внимания, а некоторые важные моменты оставались непрописанными, таким образом, они регулировались обычаями делового оборота. "Наши законы о найме имуществ весьма кратки и неопределенны. Заключая в себе несколько постановлений касательно сроков и порядка совершения договоров имущественного найма, они почти не вдаются в регулирование отношений хозяина к нанимателю и обратно. Хорошая сторона этих законов заключается только в том, что они предоставляют полный простор воле частных лиц, допуская включать в договор найма всякие произвольные условия, законами не противные¹.

      Отечественные юристы того времени прекрасно осознавали "слабые" моменты существовавшей системы права, поэтому в предреволюционные годы велась активная подготовка нового проекта гражданского уложения, который должен был стать первым российским гражданским кодексом. В начале XX в. российская гражданско-правовая наука, по мнению зарубежных юристов, достигла сравнительно высокого уровня, а отечественное гражданское и торговое законодательство успешно приспосабливалось к потребностям развивавшейся российской промышленности. Однако работы по совершенствованию системы права были прерваны Октябрьской революцией.

      В первые годы советской власти вопросам гражданского права практически  не уделялось внимания, а хозяйственная  жизнь протекала в соответствии с законами и обычаями, принятыми в дореволюционной России, Не случайно первый Гражданский кодекс РСФСР фактически вобрал в себя многие законодательные решения дореволюционного периода с учетом новых реалий.

      В период НЭПа в части арендных сделок действовало дореволюционное право. Позже, с началом коллективизации, положения по аренде были изменены в части введения запрета на осуществление найма отдельных объектов, а также изменения предельных сроков договора. Так, была запрещена аренда земли и предприятий частными лицами.

      Гражданский кодекс от 1964 г. содержал главу "Имущественный наем", регулировавшую лишь общие вопросы арендных отношений, при этом аренда по видам не выделялась в самостоятельные параграфы. Соответственно в условиях изменения хозяйственных отношений в конце 80-х гг. нормы кодекса 1964 г. оказались недостаточными и отчасти устаревшими применительно не только к арендным договорам. Издание в 1991 г. Основ гражданского законодательства существенно расширило свободу сторон, в частности, при арендных отношениях, которым была посвящена глава Х "Основы законодательства при аренде"; например, была введена аренда предприятия¹.

      Система параллельного существования двух основополагающих источников гражданского права (Основы гражданского законодательства в части, не противоречащей им, Гражданский кодекс 1964 г.) вызывала много нареканий и в конечном итоге была изменена в современном Гражданском кодексе РФ (части I и II). Трактовка правовых вопросов арендных сделок в соответствии с действующим законодательством будет рассмотрена в следующих  разделах данной работы.

      1.3. Современное состояние  правового  регулирования арендных отношений

 

      В настоящее время правовые нормы  арендных отношений приведены в  главе 34 Гражданского кодекса РФ. Статьи 606 -625 кодекса посвящены общим вопросам регулирования арендных операций, тогда как описание правоотношений по отдельным видам договоров аренды приведено в статьях:

      -договор  проката (ст. 626 - 631);

      -аренда  транспортных средств с экипажем  (ст. 632 - 641);

      -аренда  транспортных средств без экипажа  (ст. 642 - 649);

      -аренда  зданий и сооружений (ст. 650 - 655);

      -аренда  предприятий (ст. 656 - 664);

      -финансовая  аренда (ст. 665 - 670).

      Кроме того, в развитие и дополнение условий, изложенных в Гражданском кодексе РФ, действует и специальное законодательство об аренде, например, арендные отношения, возникающие при сдаче государственного имущества в аренду, регламентируются, помимо Гражданского кодекса, рядом других нормативно-правовых актов .

      По  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) за плату имущество во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606).

      Согласно  ст. 608 Гражданского кодекса право  сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями могут также выступать лица, управомоченные законом или собственником имущества. В основном указанное положение относится к сдаче в аренду объектов государственной или муниципальной собственности, когда в качестве уполномоченных органов выступают комитеты по управлению государственным имуществом и местные органы власти.

      Недвижимое  имущество, принадлежащее предприятию  на правах хозяйственного ведения, может  быть сдано им в аренду только с согласия собственника. Остальным имуществом предприятие вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.     Имущество, принадлежащее предприятию на праве оперативного управления во всех случаях не может быть передано в аренду без согласия его собственника¹ (ст. 296 Гражданского кодекса РФ).

      Статья 606 устанавливает традиционную норму, согласно которой плоды, продукция  и доходы, полученные арендатором, принадлежат ему на праве собственности. Однако это положение действует лишь в том случае, когда арендованное имущество использовалось арендатором в соответствии с условиями в договоре аренды или, если такие условия не определены, в соответствии с экономическим назначением имущества.

      Арендованное  имущество может быть сдано арендатором в субаренду; права и обязанности арендатора по договору аренды могут передаваться другому лицу, вноситься в залог или в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом, законом, другими правовыми актами. Поскольку сдача имущества в субаренду является актом распоряжения, то арендатору, намеревающемуся осуществить указанную сделку, необходимо согласие арендодателя.

      Гражданский кодекс вводит квалифицирующий признак, характеризующий возможные объекты аренды. К ним относятся вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования, так называемые непотребляемые вещи. Отсюда следует важный вывод: в аренду не могут быть сданы нематериальные активы как имущество, не относящееся к. вещам, денежные средства, права организации (лицензии, разрешения и т.д.).

      Гражданский кодекс допускает возможность заключения договора аренды в устной форме, но только гражданами (физическими лицами) между собой и на срок не более года, а также если в качестве объекта аренды не выступают недвижимость или транспортное средство. Во всех иных случаях договор аренды должен быть составлен в письменной форме, а при некоторых условиях необходимо пройти процедуру государственной регистрации. Указанная процедура, например, установлена для следующих видов арендных операций:

      • аренда недвижимого имущества в  случае, когда ее срок составляет более  одного года (согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимому имуществу относятся: земля;  участки недр; обособленные водные объекты; леса; многолетние насаждения; здания, в том числе помещения, являющиеся частью зданий; сооружения; воздушные и морские суда; космические объекты);

      • аренда предприятия, а также операция долгосрочного лизинга в случае, когда ее объектом выступает недвижимость.

      Несоблюдение  требования регистрации сделки влечет за собой признание ее ничтожной  в соответствии с п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса. Это означает, что указанная сделка является недействительной с момента ее заключения и условия ее не могут быть оспорены в судебном порядке. В таких случаях согласно п.2 ст. 167 Гражданского кодекса стороны обязуются возвратить друг другу все полученное по договору, а при невозможности сделать это в натуре, возместить стоимость в деньгах - так называемая двусторонняя реституция.

      К существенным условиям договора Гражданский  кодекс относит единственное условие - о составе имущества. В договоре необходимо указать: наименование, характеристику качества и другие признаки, позволяющие точно идентифицировать соответствующий объект арендных отношений и его состояние. Однако для отдельных видов арендных сделок установлены дополнительные условия, признанные существенными, эти условия будут рассмотрены ниже при изучении конкретных видов арендных операций.

      Срок  аренды согласно Гражданскому кодексу  не относится к существенным условиям договора. Если в договоре нет указания на срок его действия, он считается заключенным на неопределенное время, и в этом случае каждая из сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, письменно известив другую сторону не менее чем за один месяц (при аренде недвижимости не менее чем за три месяца). Однако законом могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных видов аренды. Например, ст. 627 устанавливает, что договор проката может быть заключен только на срок до одного года. Предельные сроки договоров аренды устанавливаются еще и для природных объектов; например, в соответствии с положениями Водного кодекса водные объекты могут предоставляться в пользование на срок до 25 лет¹.