Нормы, обязывающей стороны регистрировать расторжение договоров аренды, глава 34 ГК РФ не содержит, следовательно, вывод  суда апелляционной инстанции о  продолжении действия соглашения в  связи с отсутствием регистрации его расторжения не соответствует действующему законодательству.

    Суд кассационной инстанции отменил  постановление апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Постановление

Федерального  арбитражного суда

Московского округа

от 18.01.2005

по делу N КГ-А40/12614-04 

    38. Юридические лица, имеющие в собственности,  безвозмездном пользовании, хозяйственном  ведении или оперативном управлении  здания, строения, сооружения, расположенные  на земельных участках, находящихся  в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии в земельным кодексом российской федерации. 

    ОАО "Российские железные дороги" (далее - общество) обратилось в суд с  иском к территориальному управлению Министерства имущественных отношений РФ по Краснодарскому краю (далее - теруправление) о заключении договора аренды земли, находящейся в полосе отвода железных дорог.

    Решением  суда от 28.07.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.10.2007, в удовлетворении иска отказано.

    Общество  обратилось в теруправление с  заявлениями от 13.01.2007 о переоформлении права постоянного бессрочного пользования на право аренды земельных участков, находящихся в полосе отвода железной дороги.

    Письмом от 27.01.2007 теруправление ответило, что для решения вопроса о предоставлении в долгосрочную аренду земельных участков под полосой отвода железной дороги обществу необходимо представить свидетельство о государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества, правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы, подтверждающие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

    Истец, считая, что теруправление чинит  препятствия в реализации его  права на заключение договора аренды, обратился в суд с требованием о заключении договора.

    Согласно  п. 1 ст. 28 Земельного кодекса РФ земельные  участки из земель, находящихся в  государственной или муниципальной  собственности, предоставляются гражданам  и юридическим лицам в собственность  или в аренду в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса.

    Ст. 36 ЗК РФ устанавливает, что юридические  лица, имеющие в собственности, безвозмездном  пользовании, хозяйственном ведении  или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом, в том числе путем их приватизации или приобретения права аренды.

    Для приобретения прав на земельный участок юридическое лицо обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления указанного заявления готовит проект договора аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

    Истец не представил теруправлению правоустанавливающие документы на имущество, расположенное  в полосе отвода, акт на право  постоянного (бессрочного) пользования полосой отвода, кадастровую карту земельного участка и проект границ.

    В соответствии со ст. 5 Закона "О федеральном  железнодорожном транспорте" земли  полосы отвода железных дорог относятся  к землям железнодорожного транспорта, которые являются землями федерального значения, предоставляемыми безвозмездно в постоянное (бессрочное) пользование его предприятиям и учреждениям для осуществления возложенных на них специальных задач.

    Общество  представило суду документы, подтверждающие, что оно производит платежи за землю и полоса отвода находится в его фактическом пользовании.

    Теруправление, в свою очередь, не представило доказательств  выделения указанных земель какому-либо иному пользователю и наличия  по этому вопросу спора между  ним и обществом.

    Следовательно, отсутствие у общества акта на право постоянного пользования полосой отвода в данном случае не может служить основанием для отказа в заключении договора аренды земли.

    В силу п. 7 ст. 36 ЗК РФ кадастровая карта  может быть изготовлена на основании  заявления юридического лица либо по обращению теруправления. Поэтому факт отсутствия кадастровой карты не является обстоятельством для уклонения теруправления от рассмотрения вопроса о заключении договора аренды земельного участка.

    Однако  согласно п. п. 7 и 8 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка.

    Исполнительный  орган государственной власти или  орган местного самоуправления, предусмотренные  ст. 29 ЗК РФ, в двухнедельный срок со дня представления проекта  границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого участка юридическому лицу и направляет ему копию решения с приложением проекта границ земельного участка.

    На  основании проекта границ земельного участка за счет юридического лица устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты земельного участка.

    Поскольку указанная процедура сторонами  не соблюдена и истец не представил доказательств установления и утверждения  границ спорных полос отвода, то договор аренды на предложенных обществом условиях в судебном порядке заключен быть не может.

    Суд кассационной инстанции оставил  решение суда первой инстанции и  постановление апелляционной инстанции  без изменения.

      Арендатор обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, если законом или договором аренды не предусмотрено иное. Это правило не применимо к договорам, заключенным на неопределенный срок, поскольку арендные отношения в этом случае существуют до тех пор, пока одна из сторон не утратит к ним экономического интереса. Пунктом 2 ст. 621 ГК установлен специальный способ заключения договора аренды, который можно использовать только при сохранении у его участников экономической заинтересованности в арендных отношениях к моменту окончания договора аренды на тех же условиях. Заключение договора в этих условиях именуется его возобновлением, поскольку предполагает сохранение на новый срок арендных отношений на тех же условиях. Иными словами, договор - новый, а его условия (кроме условия о сроке: договор считается заключенный на неопределенный срок) - прежние. Поскольку как арендатора, так и арендодателя устраивают прежние условия, нет необходимости их согласовывать. Поэтому возобновление договора происходит по умолчанию сторон: со стороны арендатора - это продолжение пользования имуществом, а со стороны арендодателя - это отсутствие возражений по этому поводу. Иными словами продолжение пользования имуществом можно рассматривать как оферту со стороны арендатора в форме конклюдентных действий, а отсутствие возражений со стороны арендодателя - как молчаливый акцепт.

      Таким образом, в статье формулируется  специальная норма в отношении формы договора аренды (ст. 609 ГК). Более того, если таким способом возобновляется договор аренды недвижимого имущества, трудно выполнить общее требование о его государственной регистрации, поскольку нет письменной (документарной) формы договора. В то же время невозможно зарегистрировать первоначальный договор, имеющий письменную форму, поскольку он по существу прекратился в связи с истечением срока. Если же требование государственной регистрации связано со сроком договора, например в отношении аренды здания и сооружения (п. 2 ст. 651 ГК), то ввиду того, что срок нового договора не определен, невозможно сказать заранее, каким будет его срок в действительности¹.

      В некоторой степени эту проблему разрешила судебная практика, указав, что договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года².

      Основной  вывод, который можно сделать  из нормы, содержащейся в п. 2 ст. 621, заключается  в следующем:  даже если срок в  договоре аренды определен, это не значит, что договора автоматически прекращается в момент его наступления. Поэтому, чтобы прекратить такой договор, заинтересованная сторона должна совершить действие, определенно свидетельствующее о таком намерении. Если такое намерение имеет арендодатель, он обязан предупредить об окончании срока аренды и потребовать возврата предмета аренды. Если инициатива исходит от арендатора, он должен вернуть имущество арендодателю. Желательно, чтобы стороны в договоре согласовали, эту процедуру, поскольку  возврат имущества часто сопряжен с дополнительными действиями и расходами - временными и финансовыми (в частности, демонтаж, упаковка, снятие с учета, транспортирование предмета аренды).

      В то же время, если ни одна сторона в  установленные сроки не совершит таких действий, договор автоматически продлевается, а в этой ситуации прекращение договора требует предупреждения по правилам п. 2 ст. 610 ГК.

       ЗАКЛЮЧЕНИЕ

      Рассмотрев  теоретико-правовые аспекты договора аренды зданий и сооружений в данной  выпускной квалификационной работе можно сделать следующие выводы.

      Договор аренды относят к категории вещных, реальных договоров.

      Фактически  сущность аренды заключается в том, что она представляет собой покупку будущих выгод (например, продукции) от пользования имуществом; как и при договоре купли-продажи, имущество приобретается для дальнейшего использования. По сути, единственная разница между этими договорами состоит в том, что на нанимателя налагаются определенные обязанности по содержанию и возврату нанятого имущества.

      При заключении договора необходимо учитывать, что в соответствии с п.3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

      По  договору аренды зданий или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 cт. 650 ГК).

      Данный  договор выделен в самостоятельный  вид исходя из его предмета. Предметом  договора служат здания или сооружения, т. е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) в отдельный вид. Обязанности по содержанию арендованного помещения стороны вправе определить по своему усмотрению. Чаще всего обязанности, связанные с поддержанием имущества в надлежащем состоянии, текущий ремонт, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи возлагаются на фактического пользователя объекта - Арендатора. Обязанности сторон рекомендуется указывать подробно, для избежания разночтений. Следующая формулировка: "Арендатор несет расходы, связанные с эксплуатацией помещения" при том что "Арендодатель несет расходы возложенные на него как на собственника помещения" может быть истолкована весьма неоднозначно. Подробное определение в договоре обязанностей тесным образом связано с вопросом об ответственности в случае, если имуществу причинен ущерб по причине неисполнения своих обязанностей одной из сторон.

      При заключении договора, сторонам следует  указать срок возврата помещения  арендодателю и фактического освобождения помещения арендатором. При расторжении  договора часто возникают вопросы  о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений, которые он произвел в арендованном помещении (например, арендатор заказал и оплатил дорогостоящую отделку, что по договору не входило в его обязанности). Право на возмещение стоимости этих улучшений будет у арендатора только в том случае, если улучшения произведены с согласия арендодателя.