Анализ доходности объекта недвижимости

 

 

 

 

 

 

Таблица 3.2.1- Фактические  затраты на коммунальные услуги в  месяц

 

 

Для нормального функционирования объекта необходим штат по управлению объектом. Он включает в себя управляющего директора, менеджера, бухгалтера, дворника, охранников.

 

Таблица 3.2.2- Фактические  затраты на заработную плату сотрудникам

 

 

 

Налог на землю рассчитывается по формуле

 

                                                                                         (6)

 

КС- кадастровая стоимость  участка (1657,64×4100)

к- налоговая ставка, для  нашего земельного участка составит 1.5%.

 

Н_зем=6796324×0,015=101945 руб.

 

Налог на имущество рассчитывается по следующей формуле

 

                                                                                        (7)

 

к_и- налоговая ставка, принимается равной 2%.

 

Н_им=44600008×0,02=892000 руб.

 

Но так как к данному  объекту применимо льготное налогообложение, то налог на землю и налог на имущество не учитывается при  расчете операционных расходов

.

 

 

ЧОД=ДВД - затраты

 

ЧОД=12*205020-12*49588-12*44000-1086480=250704 руб.

 

3.3 Определение  рентабельности использования объекта  недвижимости

 

Наиболее важным показателем  является рентабельность проекта. Рентабельность комплексно отражает степень использования материальных, трудовых и денежных ресурсов, а также природных богатств.

Расчет рентабельности рекомендуется  производить путём сравнения  затрат с экономическим эффектом как денежным выражением результата по формуле:

 

R = Р/ З · 100%                                                                                             (6)

 

где Р – чистый операционный доход

З – фактические затраты  в год

 

R= (  250704 / 2572416 ) ·100%= 9,75 %

 

Так как рентабельность данного  объекта недвижимости низкая, то необходимо принять меры по ее увеличения. Основными способами увеличения рентабельности служит снижение фактических затрат или увеличение чистого операционного дохода. В нашем случае, когда затраты уже сведены к минимуму, необходимо повысить чистый операционный доход, за счет увеличения действительного валового дохода. Это можно сделать, сведя коэффициенты недозагрузки и недоплатежей к нулю. В итоге получим рентабельность:

 

ДВД=ПВД=301500 руб.

ЧОД=12*301500-12*49588-12*44000-1086480= 1408464 руб.

R= (  1408464 / 2572416 ) ·100%= 54,75 %

 

 

 

 

 

Заключение

 

Действительный валовой  доход - потенциальный валовой доход  с учетом потерь от недозагрузки, приносящей доход недвижимости, от неплатежей арендаторов, а также от дополнительных видов доходов.

Потенциальный валовой доход - это максимально возможный доход, который способен приносить объект недвижимости.

Доход операционный чистый - часть действительного (эффективного валового дохода), которая остается после выплаты всех операционных расходов.

Затраты - выраженные в денежной форме расходы на эксплуатацию и  содержание объекта недвижимости.

Рентабельность - показатель эффективности производства (инвестиций), показывающий уровень отдачи на вложенные  средства. Определяется как отношение полученной прибыли к размерам вложенных средств.

Сделав анализ доходности склада, имеем рентабельность 9,75 %, что является низким показателем. Для повышения рентабельности необходимо повысить действительный валовой доход, снизив издержки. Принятые меры позволили увеличить рентабельность до 54,75 %.

Договор аренды недвижимости занимает особое место среди других договоров аренды, хотя в ГК РФ и не предусмотрено единой договорной модели и, соответственно, единых законодательных требований в отношении аренды любых объектов недвижимости. В настоящее время термин "недвижимость" используется в гражданском законодательстве в двух смыслах. Во-первых, как обобщение для любых недвижимых вещей, в отношении которых требуется регистрация права собственности и других вещных прав, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения (ст. 131 ГК). Во-вторых, под недвижимостью понимаются комплексы, специально указанные в законе: кондоминиум и предприятие как имущественный комплекс.

Можно выделить три основные черты, характерные для договора аренды любого объекта недвижимости. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и (или) пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. В-третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан производить оплату за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды во-зникают у обоих сторон, он относится к двухсторонним; данный договор является также консенсуальным, т.е. таких, который устанавливает между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения