Анализ доходности объекта недвижимости

Содержание

Введение…………………………………………………………………………3

1.Экономические механизмы  аренды недвижимости………………………..5

1.1 Арендная плата: состав  и функции………………………………………...5

1.2 Виды и формы арендных платежей…………………………………….….8

1.3 Методы расчетов арендной платы за нежилые помещения, жилые помещения и земельные участки………………………………………………………10

2. Анализ рынка недвижимости……………………………………………….18

2.1 Анализ рынка жилой  недвижимости …………………………………...18

2.2 Анализ рынка коммерческой  недвижимости……………………………..22

3 Анализ доходности объекта  недвижимости………………………………...25

3.1 Описание объекта…………………………………………………………...25

3.2 Анализ доходности объекта  недвижимости …………………………….25 

3.3 Определение рентабельности  использования объекта недвижимости .…31

Заключение ……………………………………………………………………...32

Список использованных источников

 

Введение

 

Арендные отношения реализуются  с помощью разнообразных рычагов  и инструментов, но наиболее существенное значение имеют две экономические формы: арендная плата и арендный доход.

С помощью аренды соединяются  два важнейших фактора производства: труд (предпринимательские способности) и капитал, которые в совокупности обеспечивают, с одной стороны, участие арендаторов в формировании муниципального и федерального бюджетов и социальных фондов, а с другой — расширенное воспроизводство в самих арендных подразделениях и удовлетворение потребительского спроса. Двойственность социально-экономического статуса арендаторов как непосредственных исполнителей (работников) и как самостоятельных предпринимателей объективно заинтересовывает их не только в улучшении личного потребления, но и в осуществлении накоплений для расширения производства или его модернизации — прироста совместной собственности.

Основу экономических  взаимосвязей между арендатором  и арендодателем образуют арендные платежи, которые отражают отношения владения, пользования, распоряжения и присвоения прав собственности на недвижимое имущество. Право владения арендованным объектом и получение доходов от него в принципе возможно лишь после внесения платы.

Целью данной курсовой работы является провести анализ экономической эффективности функционирования склада.

Задачи курсовой работы состоят в следующем:

- рассмотреть экономические механизмы аренды недвижимости;

• рассмотреть состав и функции арендной платы
• виды и формы арендных платежей

- сделать анализ доходности  объекта недвижимости.

 

 

1 Экономический механизм аренды недвижимости

 

1. Арендная плата: состав и функции

 

Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей. Именно в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом. Всякое произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимателя либо наносит ущерб собственнику и государству. Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим доходам одних или банкротству предпринимателей. Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты из производительного использования. В чем же сущность арендной платы, что она выражает, какова ее природа?

Арендная плата — это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности (рисунок 1.1).

Рисунок 1.1- Понятие и функции  арендной платы

 

Арендная плата по своей  сути является своеобразной платой за кредит. Ведь в долгосрочное пользование  как бы в кредит можно отдать не только деньги, но и здание, земельный участок и все предприятия. Но когда отдают в кредит деньги, то владелец имеет право получить их обратно с прибавкой определенного процента. Точно так же при сдаче в аренду недвижимого имущества (те же деньги, только в форме зданий, помещений и др.) собственник вправе возвратить его стоимость с соответствующим приростом.

В самом механизме арендной платы следует выделять три существенных момента:

• состав платежей;
• размер платежей;
• способы (методы) расчетов.

Хотя на поверхности хозяйственных  отношений отдельные структурные  элементы арендной платы почти неразличимы, учет их специфических функций имеет  важное теоретическое и практическое значение. Например, возвратная стоимость арендованного объекта (амортизационные отчисления), который изначально принадлежит собственнику, и плата за авансированный капитал в общей сумме арендной платы имеют различную природу и назначение.

Одним из главных принципов  определения арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или арендным процентом. Но величина возвратной стоимости арендованных средств не должна быть предметом торга. На момент арендной сделки она заранее известна по величине и поэтому в составе арендной платы может быть в неизменном размере на весь нормативный срок использования имущества. Стоимость средств производства, как известно, лишь переносится трудом арендатора на создаваемый продукт.

Но чтобы арендная плата  выполняла кроме возмещения еще  и стимулирующую функцию, она должна включать сверх суммы амортизационных отчислений на используемые недвижимые объекты часть прибыли в относительном размере не менее ссудного процента.

Вложение средств в  развитие производства, в том числе  и арендного, является активной операцией в отличие от ссудного процента. Поэтому вполне закономерно, что арендный процент должен быть выше банковского, включать часть дохода, который может быть получен при общественно нормальной организации использования взятого в аренду имущества.

Таким образом, в состав арендной платы (А_п) входят четыре экономических элемента.

• Амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (А).
• Средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении (С_к).
• Налог на имущество (Н_и).
• Часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент — П_а).
• Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (С_вз), т.е.