Анализ доходности объекта недвижимости

Наиболее сложным и  спорным остается определение состава  арендных платежей за землю. Пока существует монополия на землю как на объект хозяйства, связанная с ограниченностью лучших по качеству и местоположению земель, арендаторы, использующие относительно лучшие земли, получают дополнительный доход, который вполне естественно подлежит изъятию. Но арендная плата может взиматься не только с лучших и средних, но и с худших земель, если возникает общественная необходимость вовлечения их в оборот. Для этого арендатор должен обеспечить получение как средней прибыли, так и сверхприбыли, что возможно благодаря более низкому органическому строению производства в сельском хозяйстве. При этом принадлежность земли государству или частному собственнику определяет только направление присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.

Следовательно, в сельском хозяйстве базу арендной ставки должен составлять чистый доход, получаемый от использования земельных угодий в той части, в которой воплощается прежде всего дифференциальная земельная рента I, возникающая в результате естественного плодородия почвы и местоположения земельного участка, а также абсолютная рента.

Поскольку один и тот же труд в зависимости от качества земель создает неодинаковое количество потребительских  стоимостей, следовательно, и дифференциальной ренты, ставка арендной платы с гектара лучших сельскохозяйственных угодий должна быть соответственно больше, чем со средних, и территориально дифференцирована.

В то же время следует  учитывать отличие дифференциальной ренты I от дополнительного дохода, который могут получать более квалифицированные арендаторы при лучшей организации труда и интенсификации производства, т.е. от дифференциальной ренты II. Такой доход должен оставаться у арендаторов, так как он является результатом их более компетентной деятельности. Его изъятие ущемило бы их экономические интересы.

1.2. Виды и формы  арендных платежей

Следует различать виды арендной платы как способа начисления платежей и ее формы, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их воплощение (рисунок 1.2).

 Рисунок 1.2 Виды и формы арендных платежей

В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов арендных платежей или соответствующая  их комбинация.

Долевой метод арендных платежей хотя и учитывает сложности начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати.

Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размере от стоимости сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.

По форме привлекательны натуральные или компенсационные  платежи, когда расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта аренды, или путем оказания арендатору встречных услуг (ст. 614 ГК РФ). Такая форма позволяет начинающим предпринимателям сначала развернуть производство, а затем рассчитаться по арендным платежам.

1.3. Методы расчетов  арендной платы за нежилые  помещения, жилые помещения и  земельные участки

Методологической основой  определения размера арендной платы, устанавливаемого соглашением сторон, является теория распределения продукта, созданного арендатором, которая обеспечивала бы взаимовыгодное сочетание его интересов и интересов собственника при средней норме прибыли. При умелом использовании недвижимости арендатор должен иметь возможность после внесения арендных платежей не только возместить из своей выручки произведенные затраты, но и получить доход для развития предпринимательской деятельности и личного потребления. Собственнику также необходимы накопления для восстановления объекта и определенный процент на вложенный капитал. Поэтому в методическом отношении следует различать верхнюю и нижнюю границы арендной платы.

Верхняя граница — это максимально возможный уровень арендной платы, при котором достижимо простое воспроизводство при средней отраслевой норме прибыли у арендатора, т.е. арендная плата = возвратная стоимость + максимальная норма прибыли.

Теоретически нижняя граница — это минимально возможный уровень арендной платы, при котором достигается простое воспроизводство имущества, сданного в аренду, т.е. арендная плата равняется возвратной стоимости.

Конкретная величина арендной платы — обычно предмет торга  сторон, но в принципе она не должна выходить за пределы обозначенных экономических границ по любому виду недвижимого имущества. В практике применяются различные методики обоснования размера арендной платы за помещения и земельные участки.

За нежилые помещения  государственной и муниципальной собственности годовую арендную плату (А_п) можно устанавливать двумя способами:

• на базе ставки арендной платы (Б_ап) за 1 м² помещения (минимум 1000 руб.) по формуле
• А_п =Б_ап×К_яз×К_м×К_т×К_д×К_яж×K×S.
• на основе расчетной стоимости нового строительства (С_с) за 1 м² нежилого помещения по формуле, приведенной на рисунке 1.3.
• Обозначения и величины соответствующих коэффициентов приведены на схеме 1.5
• При определении коэффициента качества нежилого помещения (К_нж) в Москве дополнительно к указанным на схеме факторам учитываются еще два параметра:
• коэффициент удобства коммерческого использования (У_к): при расстоянии здания от метро до 200 м он равен 0,54, а свыше 200 м — нулю;
• коэффициент выхода на общегородские магистрали города (В_м): при У_к = 0,54 принимается равным 0,19, а при У_к = 0 - 0,45.

Рисунок 1.3 Методика расчета арендной платы

По методике Росстроя годовая  арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня в предшествующем году и рассчитывается по следующей формуле:

А_п = [(С_би × И₃ × К_к ×К_ист × К_кр ×Е_н + А) ×S + А₃] • НДС × И_нф,

где А_п — годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), руб.; С_6и — балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете на 1 м² общей площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без площадок лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб/м²; И₃ — индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы; К_к — коэффициент минимальной комфортабельности, принимается равным 1, при размещении объекта аренды в подвале он снижается на 0,25, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения — на 0,1 за каждый отсутствующий элемент обустройства; К_шт — коэффициент увеличения затрат в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города; К_кр — коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта и реконструкции над стоимостью нового строительства; Е_н — нормативный коэффициент эффективности капиталовложений (от 0,03 до 0,27 в зависимости от отрасли и ви

да деятельности); А —  годовая амортизация в расчете  на 1 м² общей полезной площади здания

(помещения), руб/м²; S — общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, м²; А₃ - арендная плата за землю, используемую арендатором нежилого здания (помещения); И_нф - коэффициент (индекс) инфляции; НДС - коэффициент, учитывающий налоги на добавленную стоимость.

С 1999 г. арендная плата за федеральное недвижимое имущество, определялась через пересчет ее величины в условных единицах . При этом был введен особый порядок учета арендной платы за пользование федеральной недвижимостью, закрепленной за организациями науки, культуры, здравоохранения и образования

В арендной плате за нежилые  здания (помещения) учитывается стоимость  арендной платы за землю (А₃), фактически используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением), которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон, на основании и в соответствии с законодательством.

Годовая амортизация в  расчете на 1 м² общей площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле

А = (С_пб х И₃ х К_к х К_ШТ х К_кр х Н_а) : 100,

где Н_а — норма амортизации на полное восстановление здания, в процентах; С_пб — первоначальная балансовая стоимость здания в расчете на 1 м² общей полезной площади, руб/кв. м (рассчитывается как частное от деления первоначальной стоимости здания на его общую полезную площадь).

Способ определения размера  арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности, устанавливаемой в особом порядке, определяется решением Правительства и является единым (не зависящим от формы собственности или организационно-правовой формы арендатора) для каждой определенной категории (группы) арендаторов, состав которых обосновывается в предложениях отраслевых или территориальных органах исполнительной власти с обязательным указанием:

1. обоснования социально-экономических результатов, получаемых от снижения арендной платы;
2. заключения об эффективности использования ранее представленных мер имущественной и финансовой поддержки;
3. прогнозных показателей по количеству арендаторов данной категории (группы);
4. размера площадей, ими используемых;
5. расчетной суммы поступлений от аренды объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города, без применения арендной платы за данные объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности, устанавливаемой в особом порядке;
6. расчетной суммы поступлений от аренды объектов нежилого фонда, находящихся в собственности, после применения арендной платы за данные объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города, установленной в особом порядке.