Анализ доходности объекта недвижимости

Методика расчета арендной платы за аренду зданий (их частей), находящихся в государственной и (или) муниципальной

собственности, в особых экономических зонах РФ представлена в табл.

За жилые помещения годовая (месячная) арендная плата определяется практически двумя основными способами:

• методом рыночных сравнений — путем парных сопоставлений величины арендной платы в состоявшихся или предполагаемых сделках с аналогичными квартирами в соответствующих районах города;
• в виде фиксированного процента (3—12% в год) от стоимости жилого помещения

Во втором случае сначала  надо определить рыночную стоимость жилого помещения. Из всего множества подходов к расчету стоимости (или цены) квартир рассмотрим только два — официальный, применяемый Правительством Москвы, и из практики коммерческих фирм.

В основе методики расчета  стоимости квартиры, разработанной, например, компанией «Ратибор», лежат следующие положения.

1. Типовые дома в делятся на четыре категории: старые — сталинские и пятиэтажки, панельные и новые — кирпичные и панельные.
2. В зависимости от стоимости квартир город разделен на районы
3. Стоимость 1 м² жилья выводится путем анализа информации, собранной в компании, и данных средств массовой информации (газета «Из рук в руки» и др.).
4. На стоимость квартир влияют как минимум 14—15 факторов. Если известны средняя стоимость 1 м² жилой площади квартиры из одной, двух и трех комнат в определенном районе и категория дома, то ее легко скорректировать по соответствующим коэффициентам

Теперь рассмотрим методику расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам  по решению Правительства Москвы с учетом месторасположения дома¹.

Обоснование проводится в  четыре этапа. На первом этапе определяется стоимость 1 м² общей площади на основе восстановительной стоимости жилых строений (стоимости его строительства на момент оценки): рассчитывается путем умножения исходной восстановительной стоимости на коэффициент удорожания, действующий на момент оценки. За исходную восстановительную стоимость (С_вд) принимается стоимость, определенная БТИ в уровне цен по состоянию на 01.01.1991 и занесенная в технические паспорта строений.

Для учета износа строения в процессе его эксплуатации устанавливается остаточная стоимость 1 м² общей площади строения как разность между восста

 

новительной стоимостью общей  площади строения на 01.01.1991 и стоимостным выражением его физического износа в расчете на 1 м²:

С_о = С_вд(1-И_ф/100):5,

где С_о — остаточная стоимость 1 м²; С_вд — восстановительная стоимость жилого дома, руб.; Иф — физический износ дома на год его последнего обследования БТИ с корректировкой величины износа по табл. 10.5, %; S — общая площадь дома, м

На втором этапе проводится расчет цены продажи жилья с учетом удорожания строительной продукции:

 где С_о — остаточная стоимость 1 м² общей площади дома; К_уд — коэффициент удорожания, определяется ежемесячно как отношение средней стоимости 1 м² общей площади, по данным Департамента экономической политики и развития, к стоимости 1 м² общей площади на 1 января 1991 г. (248,2 руб. — по данным АО «Москапстрой»). 
2 Анализ рынка недвижимости

 

2.1 Анализ рынка  жилой недвижимости

 

Рынок жилья – сложная  взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения  объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования.

Инфраструктура рынка  жилья в Российской Федерации, как  инфраструктура рынка любого товара, включает в себя продавцов, покупателей и профессиональных участников рынка.

Рыночный анализ для целей  оценки заключается в соотнесении  общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым  объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.

Рынок недвижимости, как любой другой рынок, с течением времени подвержен различным  колебаниям и изменениям. Для определения  тенденций его развития необходим  периодический анализ и статистическая обработка.

Общая структура  предложения: 80% - вторичное жилье, 11% - объекты индивидуального строительства (недострои, дома, коттеджи) и 9% - доля первичного жилья.

Рисунок 2.1 – Общая структура предложения

Анализ структуры  предложения квартир по количеству комнат показал, что в Оренбурге  преобладает предложение однокомнатных  квартир.

Рисунок 2.2 – Структура предложения жилья на сентябрь 2010 года

 

Таблица 2.1.1- Предложение жилой недвижимости за июль

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 2.1.2- Предложение жилой недвижимости за август