Анализ доходности объекта недвижимости

Величина арендной платы  имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:

• затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание объекта аренды (исключая эксплуатационные расходы), возмещаемые арендатором;
• доходная часть, равная чистому доходу собственника от сдачи объекта в аренду.

Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта  аренды без прямого учета вида деятельности арендатора. Расчет арендной платы производится по следующей  формуле:

А_{п. год} = А_затр + А_дох = (От + Н_кл + С_тр) + (О_ц × 5 × К_т ×К_кор),

где А_{п год} — годовая величина арендной платы; А_затр — затратная составляющая арендной платы; От — отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года); величина От определяется по формуле

где С_инв — инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным БТИ (в ценах текущего года); К_от — коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом на текущий год в пределах от 0,02 до 0,05; Нкл — величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду (в ценах текущего года); Стр — величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего года); Оц — оценка рыночной стоимости 1 м² арендуемого объекта; S — площадь арендуемого объекта; К_дх — коэффициент доходности 1 м² аренды объекта, устанавливаемый нормативным правовым актом на текущий год; К_кор — корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.

Величина арендной платы (А_{п год}) изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей всех составляющих формулы арендной платы. Изменение показателей зависит, в частности, от уровня инфляции (величины дефлятора), закладываемого в очередной годовой бюджет.

Коэффициенты расчета  арендной платы, изменяющиеся ежегодно, — K_ov Нкл, К_дх, iC_KOp — обосновываются, определяются и утверждаются в рамках формирования прогноза социально-экономического развития на очередной год.

Страхование объекта осуществляется собственником (арендодателем) с последующим возмещением этих затрат из арендного платежа. Страхование объекта проводится ежегодно в страховых компаниях, определенных в результате открытого конкурса, имеющих лицензию на страхование нежилого фонда.

Оценка (Оц) рыночной стоимости  объекта нежилого фонда (объекта  оценки) для целей аренды проводится лицензированным оценщиком, определенным в результате открытого конкурса. Оценка рыночной стоимости отражается в отчете об оценке нежилого фонда (объекта оценки) и в договоре аренды нежилого помещения.

В случае отсутствия оценки рыночной стоимости объекта нежилого фонда при расчете величины арендной платы применяется базовый размер стоимости строительства 1 м² нежилой площади на соответствующий год.

Величина коэффициента доходности (К_дх) определяется при формировании прогноза социально-экономического развития на очередной год и устанавливается нормативным правовым актом .

Корректирующий коэффициент  (К_кор) дифференцируется по трем категориям арендаторов:

— категория арендаторов, минимальная арендная плата которым установлена нормативным правовым актом;

— категория арендаторов, льгота по арендной плате которым  установлена нормативным правовым актом;

— категория арендаторов, льготы по арендной плате которым  не предусмотрены.

Коэффициент принимается  равным нулю (К_кор = 0) для категории арендаторов, которым нормативным правовым актом г. Москвы установлена минимальная арендная плата. Договор аренды на праве пользования (без права выкупа, сдачи в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки права аренды, залога и внесения права аренды в уставный капитал) заключается сроком до одного года с последующим переоформлением на новый срок при подтверждении права на установление минимального размера арендной платы.

Коэффициент принимается  равным не ниже ^х/₂ части планируемого дохода (не ниже К_кор = 0,5) для категории арендаторов, которым нормативным правовым актом установлена соответствующая льгота. Договор аренды на праве пользования (без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал) заключается сроком до 5 лет при ежегодном подтверждении права на льготу по арендной плате.

Коэффициент принимается  равным 1,0 (К_кор = 1,0) для коммерческой категории арендаторов, получивших право аренды на общих основаниях (конкурс/аукцион), договор аренды может заключаться сроком свыше пяти лет, на праве пользования и владения (в том числе с правом выкупа арендованного объекта в соответствии с действующим законодательством, сдачи его в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды

другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить  их в качестве вклада в уставный капитал).

Величина арендной платы  не может быть ниже уровня стоимости затратной составляющей арендной платы.

Индивидуальное предоставление льгот не допускается.

Для арендаторов, осуществляющих инвестиции в социально-культурную и производственные сферы по направлениям, финансируемым из бюджета, допускается снижение расчетной величины доходной части арендной платы, но не более чем на 50%. Уровень снижения арендной платы устанавливается нормативным правовым актом города, носящим адресный характер и содержащим условия, величину и срок действия. Минимальная арендная плата за нежилые помещения составит в 2008 г. - 1000 руб., в 2009 г. - 1070 р. в 2010 г. -2140 руб. Установлены льготные ставки арендной платы с коэффициентом корректировки от 0,3 до 0,75:

• субъектам малого предпринимательства;
• оптовым компаниям, реализующим плодовоовощную продукцию;
• ГУПам и организациям, в которых доля работ по госзаказу составляет не менее 70%;
• адвокатским бюро, оказывающим не менее 30% бесплатных услуг москвичам;
• образовательным учреждениям;
• организациям бытового обслуживания, предоставляющим общедоступные услуги.
• Нулевой корректирующий коэффициент при расчете арендной платы применяется:
• для творческих союзов;
• государственных аптек;
• подрядных организаций, занятых на работах в жилищном фонде;
• ГУПов, выполняющих работы в городском хозяйстве;
• социальных магазинов;
• социальных предприятий бытового обслуживания и питания;
• предприятий и организаций, производящих спецобувь, спецодежду и протезы для инвалидов и москвичей с ограниченными способностями;
• предприятий, применяющих труд инвалидов не менее 50%;
• фирм, предоставляющих ритуальные услуги;
• организаций, осуществляющих профессиональную уборку помещений, ремонт и пошив одежды, головных уборов;
• фирм по прокату и оказанию фотоуслуг.

Оплата за аренду парковочных  машино-мест и индивидуальных в гаражей будет составлять в 2008 г. 160 руб. за 1 м² в год, в 2009 г. - 210 руб., в 2010 г. - 260 руб.:

• для инвалидов ВОВ, чернобыльцев и других категорий инвалидов;
• для пенсионеров, ветеранов труда и Вооруженных Сил;
• родителей детей-инвалидов;
 

• общественных организаций, движений и объединений, финансируемых из госбюджета не менее чем на 70%.