Анализ доходности объекта недвижимости

 

 

3.2 Анализ доходности  объекта недвижимости

 

В нормативном документе  УПВС выбираем объект – аналог  по сборнику 36 ,таблице 39  .Его характеристики:

• Фундаменты бутовые, бетонные и бутобетонные
• Стены и перегородки кирпичные;
• Покрытие железобетонное;
• Кровля рулонная или асбестоцементная;
• Полы асфальтовые, цементные и дощатые;
• Отделка - штукатурка и простая окраска;
• Отопление центральное;
• Водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение н оборудование котельной.

Группа капитальности  II. Согласно данным УПВС сравнительная единица стоимости  равна 16 руб. Восстановительная стоимость склада:

 

                                    (1)

 

где С₆₉ – стоимость 1 м³ по состоянию на 1969 год по сборнику УПВС;

V – строительный объем объекта-оценки.

К_кл - поправочный коэффициент для I климатического района,

И_69-84 – индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отрасли народного хозяйства, определяется по справочнику Самойлова («Законы, законодательные и нормативные акты,

 различных министерств  и ведомств»-> «A По уровню утверждения документа» -> «Документы Госстроя Российской Федерации» -> «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сродных смет) строек. Постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 года № 94» -> «Приложение № I»).

И_69-84 = 1,16

к_69-84 – территориальный коэффициент к индексу, установленному по отрасли народного хозяйства, учитывающий особенности изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по Оренбургской  области((«Законы, законодательные и нормативные акты, инструкции и документы правительства, различных министерств и ведомств»-> «A По уровню утверждения документа» -> «Документы Госстроя Российской Федерации» -> «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сродных смет) строек. Постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 года № 94» ->Приложение № 2.)

к_69-84 = 1,02

И_84-91 – индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ  по отрасли народного хозяйства, определяется по справочнику Самойлова («Законы, законодательные и нормативные акты, инструкции и документы правительства, различных министерств и ведомств»-> «A По уровню утверждения документа» -> «Документы Госстроя Российской Федерации» -> «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве. Письмо Госстроя СССР от 06.09.90 г № 14-Д»-> Приложение)

И_84-91 – 1,56

к_84-91 – территориальный коэффициент к индексу, установленному по отрасли народного хозяйства, учитывающий особенности изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по Оренбургской  области((«Законы, законодательные и нормативные акты, инструкции и документы правительства, различных министерств и ведомств»-> «A По уровню утверждения документа» -> «Документы Госстроя Российской Федерации» ->«Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве. Письмо Госстроя СССР от 06.09.90 г № 14-Д»-> Территориальные коэффициенты)

к_84-91 – 1,02

И_91-10 – индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отрасли народного хозяйства, определяется по журналу «Индексы цен в строительстве »(коинвест), выпуск 73 ,октябрь 2010 г.

И_91-10 = 99,291

Таким образом, по формуле (2) находим полную восстановительную  стоимость ПВС:

 

 ПВС = 13,7·16800 ·1,03·1,16·1,02·1,57·1,02·99,291= 44600008 рубля

 

Стоимость 1м² земли составляет 1657,64 руб./12/, следовательно, стоимость всего земельного участка под объект будет равна

4100×1657,64 = 6796324 руб.

Для проведения анализа доходности объекта недвижимости необходимо рассчитать показатели эффективности хозяйствования на объекте недвижимости, к которым относится ПВД, ДВД и ЧОД.

 Потенциальный валовый  доход – это максимальный доход,  который способен приносить объект  оценки, при 100-% загрузке.  
            Для определения потенциального валового дохода необходимо установить реальную рыночную арендную ставку. Расчет величины арендной ставки для складских и офисных помещений производится по отдельности.

 

                                         ПВД = S_он × C_ар,                                                  (2)

 

где S_он – площадь объекта недвижимости,

C_ар – арендная ставка.

 

 ПВД=4020× 75=301500 руб.

 
           Действительный валовый доход рассчитывается как потенциальный валовый доход с учетом реальной загрузки и потерь от неплатежей.

 

ДВД= ПВД - П_ндз - П_нпл ,                                                                                                                      (3)

 

где П_ндз –потери от недозагрузки , рассчитывается по формуле:

 

                                          П_ндз=ПВД×k_ндз,                                                      (4)

 

где k_ндз – коэффициент недозагрузки площадей.

 

                П_ндз=301500*0,25 =75375 руб.

 

                                            П_нпл= ПВД×k_нпл  ,                                                 (5)

 

где k_нпл – коэффициент недосбора платежей.

 

П_нпл=301500* 0,07=21105 руб.

 

ДВД=301500-75375-21105=205020 руб.

 
           Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов.

Операционные расходы - это  периодические расходы для обеспечения  нормального функционирования объекта  и воспроизводства дохода.

 

Величина операционных расходов определяется исходя из предполагаемых рыночных условий сдачи в аренду объекта оценки.

Операционные расходы  подразделяются на:

- условно- постоянные - не  зависящие от уровня заполняемости  единого объекта недвижимости (налоги, страхование основных фондов);

-  условно- переменные - зависящие от уровня заполняемости  единого объекта недвижимости  и расходы на замещение элементов  улучшений со сроком использования меньше, чем срок использования улучшений в целом (эксплуатационные, коммунальные услуги);

- расходы на замещение  (резерв).

В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости. 
              Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования. 
              Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий. 
              В оценочной практике принят учет следующих статей операционных расходов: 
             - затраты на организацию охраны; 
             - затраты на организацию уборки помещений; 
             - коммунальные услуги; 
             - управленческие расходы. 
              Также в составе затрат учитываются следующие статьи: 
             - затраты на страхование недвижимости; 
             - налог на имущество; 
             - земельный налог или арендная плата за земельный участок.