Управление земельными ресурсами муниципальных образований

  пожизненное  наследуемое владение или пользование. 

Подготовка документов о передаче или продаже прав собственности  на земельный 

участок возлагается на соответствующие комитеты по земельным ресурсам и

землеустройству совместно с органами архитектуры  и градостроительства.

Земельные участки  граждан, занятые на законных основаниях индивидуальными жилыми

домами, садами, дачами и личным подсобным хозяйством, на землях обороны и

безопасности, особо  охраняемых природных территорий, водоохранных зон,

санитарных зон  промышленных объектов подлежат выделению  из указанных земель и 

могут быть переданы в собственность граждан, если не запланирован их перенос в

другое место.

Одним из элементов  рыночных отношений в землепользовании является передача

земельных участков в уставный (паевой) капитал. В настоящее  время собственник 

или арендатор  земельного участка с правом долгосрочной аренды (с согласия

собственника) вправе передать земельный участок или право аренды в качестве

вклада в уставный (паевой) капитал хозяйственных товариществ  и обществ,

производственных  и потребительских кооперативов. Определение величины вклада

проводится по соглашению сторон на основе заключения оценочной комиссии. Право

собственности или субаренды на земельный участок  при этом переходит юридическому

лицу после  государственной регистрации прав на земельный участок. Такая 

регистрация проводится на основании учредительного договора о внесении

земельного участка  или права аренды в уставный (паевой) капитал.

Юридическое лицо как субарендатор не несет обязанностей по арендной плате,

арендные платежи  за земельный участок выплачивает  арендатор.

Законодательство  РФ предусматривает, что органы исполнительной власти и органы

местного самоуправления не вправе передавать муниципальные земельные участки в

уставный (паевой) капитал хозяйственных товариществ  и обществ.

Основные особенности  купли-продажи земельных участков:

  земельные  участки, переданные в собственность  для ведения индивидуального 

  жилищного  и гаражного строительства, могут продаваться и приобретаться без

  изменения  целевого назначения совместно  с созданной на них другой 

  недвижимостью;

  доходы от  продажи незастроенных и неосвоенных  земельных участков, находящихся 

  в частной  собственности менее пяти лет, подлежат прогрессивному

  налогообложению;

  продажа  в собственность зданий, строений, сооружений, а также предприятий, 

  принадлежащих  муниципальным образованиям, влечет  за собой передачу земельных 

  участков, на  которых они расположены, в  постоянное (бессрочное) пользование,

  пожизненное  наследуемое владение или аренду, если законом не разрешена  продажа 

  (приватизация) земельных участков;

  договор  продажи недвижимости не считается  заключенным, если в нем не 

  определены  права покупателя недвижимости на земельный участок, на котором

  расположена  недвижимость.

Земля — это  самый надежный объект залога, так  как со временем она не

изнашивается  при рациональном использовании, как  другие виды недвижимости, а,

напротив, стоимость  ее постоянно возрастает.

Земельные участки, находящиеся у граждан или  юридических лиц на праве 

собственности или аренды, могут быть переданы в залог для обеспечения кредитных 

обязательств  банков или других кредитных организаций.

Залог — способ обеспечения обязательства, при котором кредитор — залогодержатель

приобретает право  в случае неисполнения должником  обязательства получить

удовлетворение  за счет заложенного имущества преимущественно  перед другими 

кредиторами.

Залог земельных  участков регулируется федеральным законом о залоге и ипотеке.

Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного 

объекта, непосредственно  связанного с землей, вместе с соответствующим  земельным 

участком или  правом пользования им.

Передача в  залог земельных участков из государственных и муниципальных земель

соответствующими  органами государственной власти или  органами местного

самоуправления  не допускается.

Лицо, которое  использует земельный участок, находящийся  в муниципальной 

собственности, на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного

наследуемого  владения или аренды, вправе с согласия уполномоченного органа

обменять земельный  участок на иной земельный участок, используемый другим лицом 

на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого

владения или  аренды, а также приобрести право  собственности на другой земельный 

участок, принадлежащий  гражданину или юридическому лицу, с которыми совершен

обмен.

Собственник земельного участка вправе передать земельный  участок или его часть

гражданину, юридическому лицу, а также государству или  муниципальному

образованию по договору дарения. Федеральные органы исполнительной власти,

органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации  и органы местного

самоуправления не вправе отказаться от земельных участков, переходящих к ним в

порядке дарения, за исключением случаев дарения  земельных участков, несущих 

опасность для  жизни и здоровья граждан, животного  и растительного мира или 

обремененных  долгами, превышающими стоимость земельных участков.

С развитием  рыночных отношений все большее  значение в предпринимательской 

деятельности  приобретает аренда — форма договорного, срочного и возмездного 

владения и  пользования землей.

Аренда земли  — это основанное на договоре временное пользование землей в

хозяйственных целях.

В многоукладной  экономике аренда является наиболее распространенной и 

перспективной формой землепользования. Арендаторами земельных участков

становятся, как  правило, наиболее предприимчивые и  компетентные люди.

Местные органы власти городов России используют аренду как основную форму 

предоставления  земель в черте поселений. Вместе с тем земельные участки,

принадлежащие на праве собственности муниципальным  образованиям, занятые 

государственным, муниципальным или частным жилым фондом, не могут быть переданы

в аренду иным гражданам  и юридическим лицам, за исключением  лиц, проживающих в 

домах этого  жилого фонда и их объединений. Предоставление земельных участков из

муниципальных земель в аренду для коммерческого использования может быть

обременено обязанностью безвозмездной передачи здания, строения, сооружения в 

муниципальную собственность по окончании обусловленного договором срока 

коммерческого использования.

Договор аренды зданий, строений, сооружений, а также предприятий не считается

заключенным, если в нем не оговорены права арендатора на земельный участок.

Сделки с земельными участками считаются заключенными с момента государственной 

регистрации.

Сделки являются ничтожными или могут быть признаны недействительными по

основаниям, указанным  гражданским законодательством, в  частности, если они 

совершены с  нарушением требований земельного законодательства или под влиянием

заблуждения, обмана, угрозы, насилия, злонамеренного соглашения о занижении цены

сделки.

Использование земли в Российской Федерации  платное. Формами платы за землю 

являются земельный  налог, арендная плата, нормативная  цена.

Собственники  земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов,

облагаются ежегодным  земельным налогом. Земельный налог относится к

общеобязательным  и взимается на всей территории России. Земельный налог 

устанавливается на рентной основе исходя из плодородия почв, других природных и 

экономических условий, местоположения земельного участка  и не зависит от

результатов хозяйственной  деятельности собственника, владельца, пользователя

земли и устанавливается  в виде стабильных платежей за единицу  земельной площади 

в расчете на год.

Конкретный размер земельного налога устанавливается  органами местного

самоуправления  в соответствии со средними ставками земельного налога по региону 

и коэффициентами увеличения, определенными в Законе РФ “О плате за землю”.

Ставки земельного налога зависят от следующих факторов:

  категории  земель, критерием является целевое назначение земель;

  местоположения, ставки налогообложения определяются  с учетом комплексной 

  экономической  оценки территории, основанной на  всесторонних исследованиях 

  ценности  земель по зонам. Дифференциация  обусловлена многими факторами,  в том

  числе условиями  транспортной доступности, близости  к центру, экологическим 

  состоянием, престижностью и др.;

  размера  земельного участка, он должен  быть обоснованным и минимально 

  необходимым.  Утверждается в соответствии  с нормами отвода земель для жилищного

  строительства,  предпринимательской деятельности.

Сумма земельного налога определяется по формуле :

Нз = S Si x Сi x Кi х  Лi , (3)

где: Нз — сумма  земельного налога; S — площадь земельного участка; C — ставка

земельного налога по земле соответствующего назначения (с учетом ежегодных

повышающих коэффициентов); К — коэффициенты корректировки  ставки земельного

налога, устанавливаемые  местными органами власти (индекс градостроительной 

ценности); Л  — коэффициент налоговых льгот; n — количество земельных участков

соответствующего  назначения (i).

Юридические лица, с которых взимается земельный  налог, рассчитывают его 

самостоятельно  до 1 июля и оплачивают равными долями не позднее 15 сентября и 15

ноября. Сумму  земельного налога (арендной платы) за земли, связанные с основной