Управление земельными ресурсами муниципальных образований

УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ 
 
 

А.В. Руднев1

      УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ  МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ 

В учебном пособии  рассматривается механизм формирования земельных отношений в 

муниципальных образованиях. Даны основные понятия и особенности городской земли

как объекта  исследования и управления, механизмы  формирования земельного рынка,

методы оценки городской недвижимости. Анализируются  различные подходы к системе 

управления земельными ресурсами городов, взаимоотношения муниципальных органов

власти к проведению земельной реформы. Изложены механизмы  осуществления деловых 

операций на рынке городской земли, основы коммерческого  землепользования и 

данные о влиянии  земельных платежей на бюджет городов  и пути совершенствования

рассматриваемой проблемы.

Учебное пособие  построено на основе действующих  российских нормативных актов и 

содержит базовый  материал по управлению земельными ресурсами  г. Москвы.

© Руднев А. В., 1998

      ВВЕДЕНИЕ 

Одним из главных  элементов современной земельной реформы является формирование

земельных отношений  в городах. Земельная реформа  коренным образом меняет

земельный строй  страны — ушла в прошлое исключительная собственность государства 

на землю, появились  различные формы собственности, земля становится объектом

гражданско-правовых сделок, земельные споры рассматриваются  в судах.

Деятельность  землепользователей в городах и  других поселениях, особенности 

управления муниципальной  землей представляет несомненный интерес. Городские 

земли — уникальный ресурс — пространственная база для развития урбанизации и

размещения всех видов строительства, на которой  сосредоточено основное

национальное  богатство, созданное трудом человека. К названным землям

законодательство  относит все земли, находящиеся в пределах черты поселений,

которая является для них внешней границей. Черта  поселений отделяет городские 

земли от иных земель.

Сегодня местные  органы власти придают огромное значение возрастающей роли

земельных отношений  в общем комплексе экономических реформ и системе управления

муниципальной собственностью. Наделенные определенными  полномочиями в области 

земельных отношений, органы местного самоуправления планируют  использование 

земли, организуют проведение работ по землеустройству, оформляют права

собственности на землю, участвуют в осуществлении  контроля, а так же взимают 

плату за землю. Однако в нашей стране земельные  платежи в общей структуре 

доходов местных  бюджетов составляют незначительную часть, хотя в других странах 

земельные налоги традиционно являются одним из главных источников бюджета.

Общеизвестно, что  реальность и эффективность местного самоуправления

определяется  прежде всего материально-финансовыми  ресурсами, имеющимися в их

распоряжении. Отсутствие достаточных финансовых средств в бюджетах городов

заставляет власти города совершенствовать бюджетную  и налоговую политику. И в 

первую очередь  это установление платежей за пользование  природными ресурсами и,

в частности, платы  за городские земли.

Управление земельными ресурсами городов на современном этапе связано, прежде

всего, с практическим определением права собственности  на городские земли,

разграничением  земель городов, находящихся в муниципальной  собственности по

территориальным уровням управления, совершенствованием системы управления

имущественно-земельным  комплексом города, разграничением функций  управления

городской недвижимостью  между различными ветвями власти, определением

дифференцированного норматива платы за городскую  территорию в зависимости от

рыночной стоимости земли, проведением оценки городских земель, развитием рынка

городских земель, созданием инфраструктуры этого  рынка.

Вместе с тем, чтобы понять проблемы сегодняшнего и завтрашнего дня современного

города, необходимо также иметь четкое представление о градообразующих факторах

каждого административно-территориального образования, возможностях влияния 

средствами управления и права на состояние развития города, его окружающей

природной среды.

От того, насколько  оперативно, эффективно и удачно будут решены эти вопросы,

будет зависеть градостроительная, социальная и бюджетная  политика города,

реализация социально-экономических  приоритетов городского развития.

В рамках учебного пособия студентам специальности 061000 “Государственное и 

муниципальное управление” даются общие сведения и представления о деятельности

землепользователей  в городе, рациональном использовании  земель поселений и 

системе управления муниципальными землями, которые дополняют  курс лекций,

читаемых автором  на кафедре муниципального управления.

      1. ГОРОДСКИЕ ЗЕМЛИ КАК ОБЪЕКТ  ИССЛЕДОВАНИЯ И УПРАВЛЕНИЯ 

Земля представляет собой поверхностный слой земной коры, включающий голую 

материнскую породу, поверхность дна водоемов, почвы  и другие элементы. Земля 

обеспечивает  основное пространство и сырьевые ресурсы, необходимые во всех видах

производства.

Земельные ресурсы  — земли, которые находятся в  границах территории государства,

за исключением  территориального моря.

Земельные отношения  — общественные отношения между  органами государственной

власти и местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу

владения, пользования  и распоряжения землями, а также  по поводу государственного

управления земельными ресурсами.

Земельный участок  — часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу,

площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в 

государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав

на землю.

Граница земельного участка фиксируется на планах и выносится в натуру. Площадь

земельного участка  определяется после выноса границы  в натуру. Правовой статус

земельного участка  включает в себя целевое назначение, разрешенное использование 

и форму законного  владения.

Владельцы земельного участка — общее наименование лиц, имеющих право

собственности на земельный участок постоянного (бессрочного) пользования,

пожизненного  наследуемого владения, аренды земельного участка.

Землеустройство представляет собой систему государственных  мероприятий,

направленных на регулирование земельных отношений, учет и оценку земельных

ресурсов, организацию  использования и охраны земель, составление  территориальных 

и внутрихозяйственных  планов землеустройства.

Мониторинг земель представляет собой систему наблюдений (съемки, обследования и

изыскания) за состоянием земель, оценок этих изменений, прогноз  и выработку 

рекомендаций  о предупреждении и об устранении последствий негативных процессов,

а также систему  информационного обеспечения ведения  государственного земельного

кадастра, землепользования, землеустройства, государственного контроля за

использованием  и охраной земель, иных функций  государственного и местного

управления земельными ресурсами.

Земля проявляет  различные функции, которые обуславливают  ее взаимосвязь с

человеком. Как  природный объект, существующий независимо от воли человека, земля 

выполняет экологическую  функцию; как место и условие  жизни человека — 

социальную; как  территория государства, пространственный предел государственной 

власти —  политическую; как объект хозяйствования — экономическую функцию.

Классификация функций и качеств земли представлена на рис. 1.

Имея столь  разнообразные и обширные функции, земля являлась предметом 

пристального  внимания и изучения на всем протяжении человеческой истории, так

как именно она  является основой для существования  человечества. Исследования

проводились в  рамках различных научных дисциплин, включая географию,

юриспруденцию, социологию и экономику. В каждой научной дисциплине земля 

изучается различными путями, поэтому существуют разнообразные определения самого

понятия земли.

Поэтому формирование земельных отношений в городах  должно строиться на понимании 

всех концепций, только это позволит создать основу и базовые знания для 

эффективного  управления земельными ресурсами.

Географическая  концепция земли во многом формирует  основы знаний о земле,

которые необходимы при исследовании данного вопроса. Землю можно использовать

для множества  целей — сельское хозяйство, объекты  торговли, промышленности,

жилищного строительства, отдыха и т.д.

Конкретные решения  о землепользовании определяются климатом, топографией и 

распределением  природных ресурсов, наличием центров  народонаселения и условиями 

развития региона, элементами технологии и культуры. Степень воздействия каждого

элемента изменяется в зависимости от географического  положения. И поэтому 

предмет географических исследований имеет важное значение для земельного

регулирования.

Сущность юридической  концепции земли как объекта  недвижимости определена тем,

что переход  на современном этапе к ликвидации монополии государственной 

собственности на землю существенным образом изменил  характер и содержание

земельных отношений. В результате установления множественности  форм земельной 

собственности и включения земли как объекта недвижимости в систему рыночного

оборота путем  совершения купли-продажи, залога, наследования, аренды земельные 

отношения приобрели  имущественный характер. К недвижимым вещам относятся 

земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно

связано с землей, то есть объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба