Управление земельными ресурсами муниципальных образований

их назначению невозможно.

Если физические характеристики и юридические ограничения  в большей степени 

влияют на характер землепользования, то все большее количество социальных групп

проявляет интерес  к тому, как используется земля  и каким образом распределены

соответствующие права. Многие люди хотят сохранить  первозданную красоту земли и 

ставят во главу  угла экологические аспекты землепользования — социальная

концепция, другие рассматривают землю, в первую очередь, как важный рыночный

товар и стремятся  интенсивно его использовать — экономическая  концепция земли.

Сочетание интересов  данных групп и их регулирование  определяется правительством

и местными органами власти.

Существуя как  природный объект без воздействия  человека, земля как средство

производства  обладает рядом качеств.

Важнейшей отличительной  особенностью земли, позволяющей ей выступать в сельском,

лесных и садово-парковых хозяйствах главным средством производства, является

плодородие. Плодородие в значительной степени определяет потребительскую 

стоимость земли, ее полезность и способность в  соединении с трудом быть

источником получения  продукции.

В отличие от других средств производства, которые в процессе использования

изнашиваются, уменьшают  свои полезные свойства, выходят из хозяйственного

оборота, естественная производительная способность земли  не уменьшается, а 

увеличивается при правильном и рациональном использовании.

В то время, как  другие средства производства могут  быть созданы в необходимых 

количествах и  размерах, поверхность земли не может  быть расширена. Выясняя, что 

же отделяет землю от других материальных предметов, то обнаружим, что основным

свойством земли является ее площадь. Пространственная ограниченность земли, как

объективное свойство, означает не ограниченность ее производительных сил, а лишь

необходимость и возможность использования  земли в тех пространственных пределах,

которые определены природой. Фиксированное значение земли ограничивает ее

предложение, что  порождает возникновение земельной  ренты.

С пространственной ограниченностью земли тесно  связана такая особенность, как 

постоянство ее местонахождения, т.е. необходимость  использования земельного

участка там, где  он размещается. Местоположение земельного участка, в свою

очередь, определяет экономические, социальные, административные и физические

факторы.

Существенной  особенностью земли является ее незаменимость, т.е. невозможность 

использовать вместо нее какие-либо иные средства производства. Незаменимость

земли создает  объективную необходимость повышения  уровня интенсивности 

использования земельных участков путем вложения дополнительных затрат.

Земельные участки  и права на них, а также прочно связанные с земельными

участками объекты (почва, замкнутые водоемы, лес, многолетние  насаждения,

здания, строения, сооружения и другие) находятся в  обороте нераздельно, если

иное не предусмотрено  законом. Земельный участок может  быть делимым и неделимым:

  делимым  признается земельный участок,  который без изменения своего  целевого 

  назначения  и использования может быть  разделен на части, каждая из  которых 

  может образовать  самостоятельный участок; 

  неделимый  участок, который по своему  целевому и хозяйственному назначению и

  разрешенному  использованию не может быть  разделен на самостоятельные  земельные 

  участки. 

Земельным законодательством  в соответствии с их целевым назначением  все земли 

Российской Федерации  подразделяются на семь категорий:

  - земли сельскохозяйственного  назначения;

  - земли населенных  пунктов (городов и других поселений);

  - земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, 

  информатики,  космического обеспечения, энергетики, обороны и т. п.;

  - земли особо  охраняемых территорий (природоохранного, природно-заповедного 

  фонда, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного  назначения);

  - земли лесного  фонда; 

  - земли водного  фонда; 

  - земли запаса.

В учебном пособии  будут рассмотрены только вопросы, связанные с

землепользованием в городах.

Городская земля  — это не просто территория, пространство, служащее местом

размещения промышленных объектов, развития производительных сил общества; это 

природная среда, предназначенная создать для существования и развития общества

благоприятные условия. К городским землям законодательство относит все земли,

находящиеся в  пределах черты городских поселений, которая является для них 

внешней границей.

Черта городских  поселений отделяет земли городов от иных земель. Установление и

изменение черты  поселений определяется, на основе утвержденной градостроительной 

и землеустроительной документации, законами субъектов Российской Федерации.

Городские земли  образуют сложный состав, в который входят земельные участки:

  жилой и  общественной застройки, занятые  жилыми, культурно-бытовыми,

  административными,  культовыми и иными зданиями, строениями и сооружениями и 

  предназначенные  для этих целей;

  общего пользования,  занятые площадями, улицами, проездами, дорогами,

  набережными,  парками, скверами, бульварами, пляжами  и иными объектами и 

  предназначенные  для удовлетворения общественных  нужд населения;

  промышленной, коммерческой и коммунально-складской  застройки;

  транспорта, связи, инженерных коммуникаций, занятые зданиями и сооружениями

  железнодорожного, автомобильного, речного и других  видов транспорта,

  магистралями  инженерной инфраструктуры и  связи;

  особо охраняемых  территорий и объектов природно-заповедного,  оздоровительного,

  рекреационного  и историко-культурного назначения, занятые памятниками природы, 

  парками,  садами, а так же памятники  истории и культуры, музеи-заповедники, 

  музеи-усадьбы;

  водных объектов, занятые замкнутыми и поверхностными  водоемами, акваториями,

  водоохранными  зонами;

  сельскохозяйственного  использования, занятые сельскохозяйственными  угодьями, а 

  также зданиями  и сооружениями, обслуживающими  нужды сельскохозяйственного 

  производства.

Значительная  часть территории города занята жилыми домами, объектами культурного

назначения, т. е. жилой и общественной застройкой. Жилищные органы

муниципалитетов и частные владельцы обязаны  содержать придомовые территории,

улицы и проезды  в порядке и чистоте, сохранять  зеленые насаждения. Если земли 

заняты ведомственными жилыми домами, то соответствующие функции в качестве

субъектов землепользования выполняют предприятия и организации  — владельцы 

домов.

Пользователями  участков городской застройки, предоставленных  для промышленности,

являются государственные, муниципальные, частные предприятия и общественные

организации. Вокруг каждого предприятия устанавливается  санитарно-защитная зона;

ее ширина зависит  от степени вредности производства. Земли этой зоны

предприятиям  не передаются, но благоустраиваются и озеленяются за счет

предприятия.

Земли общего пользования, как правило, находятся в муниципальной  собственности,

которыми ведают земельные комитеты, комитеты культуры, коммунального хозяйства,

администрации парков и т.д.

Земли, занятые  городскими лесами, водоемами и объектами особо охраняемых

территорий, выполняют  санитарно-гигиеническую функцию, улучшают микроклимат,

защищают экологическое  благополучие города.

К землям сельскохозяйственного  использования относят небольшие  земельные участки 

в черте города, которые при необходимости расширить городскую застройку

изымаются из оборота.

Городская земля  как объект недвижимости, приносящий доход, обладает целым рядом 

особых характеристик:

  1. Потенциальный  рост цены земли. Изменения  в системе землепользования,

  миграция  населения, относительный дефицит  участков, урбанизация территории,

  инфляционные  процессы и другие факторы  повышают цену городской земли.

  2. Неравномерные  денежные потоки. Инвестиции в  недвижимость требуют неравных 

  затрат, от отрицательных денежных потоков при приобретении земельного участка

  и сооружения  объекта до положительных во  время эксплуатации и продажи.

  3. Риск и  неопределенность. Поскольку земля  является физически недвижимой,

  инвестиции  в нее подвержены более широкому спектру рисков, чем другие

  вложения. Земля  обладает низкой ликвидностью.

  4. Гибкие  условия финансирования и особая  налоговая политика.

  5. Стратифицированные  рынки. Рынки недвижимости являются  узкими, локальными,

  сегментированными  и персонализированными.

По мере углубления рыночных отношений в современной  России земля постепенно

становится товаром  — объектом хозяйственного оборота, то есть практически любой 

участок земли  рано или поздно может перейти  к новому собственнику и у каждого

участка есть своя стоимость и цена.

Стоимость —  это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов 

обменять на какой-либо предмет или объект, это  мера того, сколько гипотетический

покупатель будет  готов заплатить за оцениваемый  земельный участок. Существует

много видов  стоимости, они необходимы в силу различных потребностей и функций 

(заемная, страховая,  инвестиционная, арендная и т.  д.). Однако в общем стоимость 

может быть разделена  на две широкие категории: рыночная и потребительская.

Рыночная стоимость представляет собой наиболее вероятную цену продажи объекта,