Управление земельными ресурсами муниципальных образований

недвижимостью, вправе осуществлять строительство, снос или реконструкцию 

приобретенных ими зданий, сооружений в соответствии законодательством при 

выполнения установленных  условий.

Право начала строительства  наступает после согласования и утверждения в

установленном порядке его проекта, получения  разрешения на строительство от

местных органов  власти. На земельных участках, предоставленных  в срочное 

пользование, допускаются  временные постройки, подлежащие по истечении срока

сносу за счет средств  владельца.

Государственная регистрация права муниципальной  собственности на землю 

осуществляется  в порядке, предусмотренном действующим  законодательством.

Земельные участки  регистрируются в Государственном  земельном кадастре.

Таблица 1

Характеристика  способов предоставления муниципальной  земли

      АукционКоммерческий аукционИнвестиционный  конкурс

      1. Цели

        Быстрая продажа земли 

        Максимальная цена 

        Продажа при соблюдении местных  цен 

        Более высокая цена

      Инвестирование в развитие объекта

      2. Преимущественное назначение для:

      Небольших участков Мелких и  средних объектовКрупных массивов

      3. Обязательства потенциальных инвесторов:

        Участие в торгах 

        Внесение залога

        Отправление своих предложений  по почте 

        Принятие указанных условий 

        Назначение первоначальной цены  или более высокой 

        Принятие особых условий  

      4. Преимущества:

        Быстрый, несложный 

        Гласность 

        Присутствие всех потенциальных  покупателей 

        Немедленное достижение результатов 

        Соревнование 

        Возможность устанавливать условия 

        Возможность повышения цены 

        Нет необходимости в специальном  помещении 

        Возможность устанавливать условия

        Целенаправленная рассылка приглашений 

        Вероятность более высоких цен  

      5. Недостатки

        Потребность помещения 

        Невозможность устанавливать условия 

        Возможность сговора 

        Длительная процедура

        Медленнее других способов 

        Больше затрат на проведение  
 

Государственный земельный кадастр представляет собой систему необходимых и 

достоверных сведений о природном, хозяйственном и  правовом положении земель

Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков, об их

качественной  характеристике, о владельцах земельных  участков, правовом режиме

землепользования, об оценке земельных участков, иных необходимых и достоверных 

сведений о  земле.

Сведения Государственного земельного кадастра подлежат обязательному применению

при использовании  и охране земель, предоставлении и  изъятии земельных участков,

совершении сделок с землей, определении размеров платежей за землю, проведении

землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других

мероприятий по использованию и охране земель. Государственный  земельный кадастр 

является фискально-правовой системой, обеспечивающей рациональное

налогообложение объектов недвижимости, дающей информацию для управления ими и

создающей основу для обеспечения гарантий пользователей  на эти объекты (рис. 7).

Государственная регистрация прав на земельный участок  осуществляется по месту 

расположения  земельного участка и включает в  себя внесение в государственный

реестр (Поземельную  книгу):

  сведений  о лице, приобретающем право на  земельный участок; 

  описания  земельного участка (категория  земель, цель использования, виды 

  угодий, площадь,  доля в общем владении, границы,  кадастровый номер и другие 

  характеристики);

  сведений  об условиях договора о предоставлении  земельного участка, о 

  сервитутах, об ограничениях и обременениях  в его использовании; 

  сведений  о совершенных сделках и иных  действиях по распоряжению земельным 

  участком;

  сведений  о наложении запрета на совершение сделок с земельным участком;

  решений  уполномоченных органов о включении  земельного участка в зону 

  отчуждения  для государственных нужд.

Государственная регистрация сделок с земельным  участком осуществляется при 

наличии плана земельного участка, являющегося предметом сделки. Регистрация прав

на земельный  участок проводится в десятидневный  срок с момента поступления в 

орган государственной  регистрации прав на земельный участок  всех необходимых 

документов о  правах на земельный участок. Затем выдается удостоверение с

указанием в  нем даты и номера регистрационной  записи, сведений о регистраторе.

При государственной  регистрации сделки с земельным  участком, не влекущей за

собой отчуждения земельного участка, соответствующая  запись о совершении сделки

с земельным  участком вносится в государственный  реестр (Поземельную книгу). Если

совершается сделка с земельным участком, влекущая за собой отчуждение земельного

участка, документ продавца о правах на землю подлежит сдаче в орган

государственной регистрации прав на земельный участок. Порядок регистрации прав

на земельные  участки и связанную с ними недвижимость определяется федеральными

законами о  Государственном земельном кадастре и о государственной регистрации 

прав на недвижимость и сделок с ней.

      3. ФОРМИРОВАНИЕ РЫНКА ГОРОДСКОЙ  ЗЕМЛИ 

Оборот земельных  участков — переход земельных  участков от одного лица к другому 

в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и особенностями,

установленными  Земельным кодексом, посредством заключения договоров и иных

сделок.

Приватизация  земельных участков — передача из государственной или муниципальной 

собственности в собственность граждан и  юридических лиц земли, находящейся  у них 

на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого

владения или  аренды.

Рынок земли  — средство перераспределения земель между собственниками

экономическими  методами на основе конкурентного спроса и предложения. Рынок 

земли как саморегулирующая система включает следующие основные элементы: спрос,

предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры 

(рис.8).

Спрос — количество земельных участков, которые покупатели желают и способны

приобрести по данной цене в данный период времени.

Предложение — количество земли, которое собственники желают и способны продать

по данной цене в определенный период времени.

Цена земли  — капитализированная земельная  рента, будучи превращена в капитал,

приносит доход  в виде процента.

На рынке земли  действуют четыре группы лиц: продавцы, покупатели,

профессиональные  участники и различные государственные  и муниципальные органы.

Рынок земли, как  и другие виды рынков, в автоматическом режиме выполняют 

различные функции:

  регулирование  распределения земли между сферами деятельности;

  информация  о ценах, спросе, предложениях  и других данных о земле;

  санация  предпринимателей, разорение неэффективных 

  организаций-землепользователей;

  стимулирование  и повышение эффективности бизнеса,  личной выгоды;

  ценообразование, установление равновесных цен на земельные участки;

  обеспечение  свободы выбора предпринимательской  деятельности.

Сегментирование рынка — это один из важнейших  инструментов маркетинга. Успех в 

конкурентной  борьбе зависит от того, насколько  правильно выбран сегмент рынка.

Существует целый  ряд критериев и признаков, по которым можно проводить 

сегментирование рынка земли (табл. 2).

Критерий сегментирования  — это фактор, по которому оценивается  обоснованность

выбора того или иного сегмента рынка.

Таблица 2

Классификация рынков городской земли 

      Признак классификацииВиды рынков  городской земли

      Категория земельЖилищного строительства

      Гаражного строительства

      Промышленного строительства, транспорта  и связи

      Офисных и нежилых помещений

      Дачных участков

      Размер участковКрупных массивов  земли

      Средних земельных участков

      Мелких земельных участков

      Территориальный охватРайонный

      Общегородской

      Региональный

      Степень ограничения конкуренцииОлигополистический

      Монополистический

      Вид сделокПервичный купли-продажи  участков

      Вторичный купли-продажи участков

      Прав аренды земли

      Земельных долей

      МестоположениеДелового центра

      Расстояние от центра до 1 км, 2 км. и т.д.

      Территории окраин города

      В пределах городской черты

      Форма собственностиЧастных земель

      Муниципальных земель

      Государственных земель

      Тип рынкаОрганизованный — биржевой, в процессе приватизации