Рынок риэлторских услуг в России и Юрге

     Крупные российские агентства, развивающие  сети по франчайзингу, или собственные  представительства давно проявляют  интерес к новосибирскому рынку. Первым из федеральных агентств вышел  на новосибирский рынок «Миэль». В 2001 г. компания начала работать по франчайзингу, но спустя три года «Миэль» расторг договор.

     В августе этого года первый офис в  Сибири открыл МИАН (на пр. Маркса, 55), сообщил  директор сибирского дивизиона Евгений  Мочалов. По его словам, до конца  года откроется второй офис МИАН в  правобережной части города. Всего в городе их будет 5-6, рассказывает собеседник. Инвестиции в открытие одного офиса составят около $1 – 1,5 млн, в развитие персонала на стартовом этапе — $2-3 тыс. на человека, штат каждого офиса — 20 – 30 человек. Конкурентным преимуществом МИАН Мочалов считает возможность межрегиональных операций в каждом офисе. По его оценке, емкость сегмента межрегиональных сделок в Новосибирске составляет 15 – 20 тыс. сделок в год. За счет развития региональной сети к 2013 г. доля МИАН в риэлторском рынке РФ должна составить не менее 10%, уточняет Мочалов.

     Директор  по маркетингу «Сибакадемстрой Недвижимости»  Павел Смелов скептически оценивает  планы МИАНа. «Компания не представлена в таких городах, как Норильск, Нижневартовск, Якутск, а сделки обмена жилья чаще всего касаются квартир именно «северного» жилого фонда», — поясняет он. У МИАНа хорошие шансы, возражает Мельников. По его данным, сделки по обмену жилья составляют значительную часть заявок. А сформировать штат сотрудников МИАН сможет за счет риэлторов, попавших под «сокращение штатов» в крупных агентствах, отмечает собеседник.

     Также о планах заявили ХИРШ и «Дом. ру».

     «Дом.ру»  в октябре 2007 г. уже открыл собственное  представительство и начал поиск  франчайзи. Компания анонсировала планы войти в число лидеров местного риэлторского рынка по количеству сделок с долей не менее 4%. Первые офисы должны были открыться еще в марте этого года. Как сообщил гендиректор «Дом.ру-Новосибирск» Дмитрий Манякин, задержка связана со стагнацией на рынке недвижимости. Однако сейчас у компании уже есть три договора франшизы, и в течение нескольких месяцев откроются первые офисы агентств «Дом.ру».

     Начал поиск франчайзи в Новосибирске и ХИРШ. «Мы ищем партнеров в  Новосибирске», — сообщил «ДК» управляющий компанией (и совладелец) «ХИРШ-Россия» Феликс Альберт. Качество услуг, оказываемых местными агентствами, особенно небольшими, оставляет желать лучшего, убежден предприниматель. Как только в городе появится крупная сетевая компания, предоставляющая качественные услуги, местным игрокам придется либо сократить свое присутствие на рынке, либо тянуться до ее уровня, поясняет он.

     Франчайзинг позволяет риэлторским компаниям  быстро и не слишком затратно охватить территорию страны сетью офисов под  своим брендом, отмечает Тагиров. Однако схема не обеспечивает должного контроля над деятельностью франчайзи, что чревато нарушением корпоративных норм. В результате деятельности франчайзи может не укрепить, а, напротив, — навредить бренду, считает предприниматель.

     Однако предложения сетей вызовут интерес у небольших агентств, полагает Смелов. Небольшие риэлторские компании переживают не лучшие времена: сделок немного, для работы в узких сегментах не всегда хватает профессионализма. 

     2.3 Анализ рекламных  действий для повышения конкурентоспособности риэлтерской компании

     Чтобы у потенциальных клиентов на слуху  было название вашей компании, необходимо задействовать как можно больше каналов продвижения брэнда. Но при  выборе каналов, следует учитывать, что реклама должна быть четко ориентирована на выбранную целевую аудиторию.

     Помимо  прямой рекламы не стоит пренебрегать и другими альтернативными возможностями  продвижения компании и ее услуг  для завоевания лояльности клиентов. Можно устраивать дни открытых дверей, мобильные консультационные пункты, выпускать собственные издания, участвовать в теле- и радиопередачах.

     Кроме того, в риелторском бизнесе большое  значение имеет «сарафанное радио». Удовлетворенный клиент обязательно  посоветует фирму своим знакомым. Этот канал продвижения не требует инвестиций, но требует высоко качества предоставляемых услуг.

     Во  избежание провала опытные риэлторы советуют начинающим компаниям не злоупотреблять снижением комиссионных сборов. Привлечь клиентов с расчетом на долгосрочную перспективу возможно только высоким качеством предоставляемых услуг. 
 

     Заключение

     Рынок недвижимости в России лихорадит: где-то цены растут, а где-то падают...

     Снижение  цен на квартиры в Москве наблюдаются  с прошлого года. Летом столичная  недвижимость может еще подешеветь на 5-10%. "Причина в том, что большинство покупателей отпали от московского рынка из-за неподъемных цен", - считает Геннадий Стерник, аналитик рынка недвижимости.

     В Санкт-Петербурге с нового года цены не растут.

     В Нижнем Новгороде - то же самое, а количество сделок уменьшилось. "Даже с ипотекой у людей не хватает денег на покупку квартиры. Цены могут упасть летом", - так комментируют нижегородские риэлторы ситуацию

     В Казани новостройки с начала года подорожали всего на 3%. Но застройщики  не выставляют всего построенного жилья на рынок, ожидая роста цен.

     В Ульяновске цены сначала подскочили на 30%, а за последние полгода рост составил только 15%. И вот уже второй месяц они не растут. По оценке аналитиков, в ближайшее время цены в Ульяновске начнут падать.

     В Ярославле озвучена рекордная для области цена за квадратный метр - 39 тыс. рублей. А к лету - прогноз: 50 тыс. рублей. Не влияет на ценообразование ни мощное строительство, ни ипотека, ни социальные программы.

     В Волгограде за 2006 год цены выросли  на 70%. Риэлторы предсказывают, что в 2007 году ожидается новый скачок цен.

     В Тюмени цена метра постоянно растет: в начале апреля 2007 года она составила 60 тыс. руб. за кв.м.

     В Новосибирске в прошлом году цена метра выросла с 30 тыс. до 50 тыс. рублей. Сейчас цены замерли, достигнув потолка покупательной способности. Риэлторы считают, что рост цен на недвижимость вызовут приезжие в центральный город Сибири. 

     Москва. Март ознаменовался очередным незначительным изменением цены на квадратный метр типового столичного жилья. Его средняя стоимость снизилась на 0,4%, тогда как в феврале она росла (на 0,7%). Такое разнонаправленное движение цен говорит о том, что рынок в целом «топчется на месте»: вчера прибыло, а сегодня убыло. И в риэлторских кругах нынешняя динамика рынка недвижимости уже получила характеристику «пилообразная».  Средняя цена квадратного метра в Москве составила $4726 (против $4744 в феврале).

     На  шаг назад вернулись в своих  рассуждениях эксперты – еще в  феврале они говорили, что рынок  совершил поворот от продавца к покупателю, позволив последнему диктовать свои условия, а теперь утверждают, что продавцы пока остаются хозяевами положения и не уступают будущим владельцам квартир больше 20% от стоимости. Пока этого по всей видимости недостаточно – многие предпочитают ждать дальнейшего снижения стоимости.

     Таким образом, рынок недвижимости Москвы и Подмосковья переживет весну  очень спокойно – следующего всплеска можно ожидать лишь осенью. Правда, в середине лета в Москву обычно приезжают покупатели квартир из регионов – но они нацелены в основном на «панельный» сегмент."

       Цены на квартиры продолжат расти, хотя и медленнее, чем в 2006 году. Об этом в Москве заявил президент Российского союза строителей Виктор Забелин.

     Глава РСС напомнил, что в прошлом  году цены на жилье увеличивались на 8-9% каждый месяц. По его словам, рост стоимости жилья связан также с согласованиями, которые длятся 2-3 года, а также взятками. Эти затраты составляют 30-40% затрат строителей.

     Среди проблем В. Забелин отметил неравномерность  строительства по регионам - половину объемов в 1-м квартале дали Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Белгородская область, Ростовская область, Татария, Башкирия.

     Я сделала небольшой анализ по привлекательности городов России на предмет доходности вложения денег в квартиры (новостройки и готовые квартиры).

     И вот что у меня получилось:

     1. Вкладывать деньги выгоднее в  Подмосковье (именно в Подмосковье,  а не в Москву - там просто  огромный прирост в цене 1 кв.метра).

     2. Если рассматривать вложение  денег в регионы, то тут может быть несколько вариантов. Cудя по всей  стране, ситуация, которая складывается, можно назвать таким образом: инвесторам пора идти в регионы!

     Если  взять рынок Центрального региона  России, то он меняет однополярную направленность, с этим связаны изменения социальной прослойки общества. Жить в квартирах - это уже не престижно, и это хорошо заметно на примере недвижимости в Москве при покупке квартиры в р-не Бутово.

     Всё чаще становится актуальным покупка  квартиры в малоэтажных домах  повышенной комфортности, спрос на такое жилье - всё больше и больше, т.к. разница в цене с квартирами в обычных многоэтажках не велика.

     Если  же говорить о ситуации в г. Юрга, то по словам губернатора Кемеровской области Амана Тулеева на совещании строителей и производителей деревянных домов "Прежде всего, хочу отметить возросший рост ввода жилья, создание новых мощностей по комплексному выпуску деталей для этого домостроения, которые уже дают продукцию для строек. В сегодняшней ситуации нехватки инвестиционных ресурсов, существенной зависимости от многих компонентов для многоэтажного строительства, которые мы в Юрге не производим, сдерживают реализацию наших программ. Поэтому решение принципиальной задачи, которую мы перед собою давно поставили, - не менее трети жилья строить с помощью собственных материалов - позволит свести к минимуму зависимость строительной отрасли от сторонних факторов", - сказал Тулеев.

     Между тем, существует ряд проблем, тормозящих это перспективное направление  в экономике региона. Поэтому  губернатор призвал участников совещания проанализировать причину этих сложностей, внести предложения по минимизации затрат на производство сборных домов, снижения их себестоимости, упрощения процедур оформления земельных участков и сокращения бюрократических проволочек в оформлении документов. Для того, чтобы быть успешными на рынке жилья, отметил Тулеев, нужно сделать домики доступными по цене для массовых покупателей. По его оценке, наиболее приемлемая цена лежит в диапазоне от 15 до 17 тыс.руб. за квадратный метр. Стоимость в 50 тыс. руб. по силам всего 10% юргочан, привел он данные анализа.

     Как отметил заместитель председателя правительства по вопросам строительного  комплекса Алексей Сафиоллин, окружные власти и строители решают сейчас с помощью деревянного домостроения жилищную проблему по двум направлениям: помогают владельцам старых домов на своём участке поставить новый, а на больших участках развивать комплексную застройку.

     Сегодняшнее совещание было призвано определить "узкие места", выработать новые подходы к решению проблем и наметить действия, чтобы затем подвести под них финансовую основу. Одной из её составляющих, по мнению самих строителей, является стимулирование удешевления аренды земельных участков через меры государственной поддержки, снижение стоимости создания инженерных сетей, в том числе с применением альтернативных технологий водоснабжения, очистки и т.п. 
 
 
 
 
 

     Список  литературы

     1. Гражданский кодекс Российской  Федерации 

     2. Жилищный кодекс Российской Федерации 

     3. Баканов М.И., Шеремет А.Д. Теория экономического анализы: учебник. - М.: Финансы и статистика, 2003г

     4. Мазманова Б.Г. Управление оплатой  труда: учеб. Пособие. М.: Финансы  и статистика, 2003

     5. Обзор московского рынка недвижимости  по итогам октября 2006 года. www.irn.ru

     6. Павлов А.В. Спрос на московскую недвижимость захлебывается. Журнал Деньги, 14 2006 г.

     7. Рофе А.И., Стрейко В.Т., Б.Г. Збышко  Экономика труда учебник 

     для вузов / Под ред. проф. А.И. Рофе. М.: Издательство "МИК", 2002.

     8. Рынок исчерпал потенциал роста.  Информационно-аналитический центр Риэлтор. 17.07.2006. www.irn.ru

     9. Шим Дж., Сигел Дж. Методы управления  стоимостью и анализа затрат. М.: Филинъ, 2002

     10. Эрикеев У.Р. Рынок недвижимости. М, 2002

11. Грабовский П. Г. Экономика и управления недвижимостью. М.: «Смолин Плюс» - 1999. С. 354-360.
12. Емельянов В. В. Кто есть кто на рынке недвижимости 2002. М.: «Триада, Лтд» - 2003. С. 123-126.
13. Иванищева Л. И., Пупенцова С. В. К вопросу о методах маркетинговых исследований рынка коммерческой недвижимости //Московский Домовой -2001.-№1. – С.18-20.
14. Озеров Е. С. Экспресс-метод анализа рисков при кредитовании инвестиций в недвижимость. //Проблемы недвижимости.-2003. -№2. – С.32-37.
15. Рахман И. А. Развитие рынка недвижимости в России. М.: «Экономика» - 2000. С. 76-78.
16. Шихмагомедов А. А. Маклер. М.: «РосКонсульт» - 2000. С. 240.