Рынок риэлторских услуг в России и Юрге

     недостаточная степень открытости рынка недвижимости, связанная с тем, что многие сделки с недвижимостью носят эксклюзивный, конфиденциальные характер, а публичная информация зачастую является неполной;

       ограниченное количество продавцов и покупателей на рынке; низкая эластичность предложения, т.е. при росте спроса и цен практически невозможно построить сразу много новых объектов недвижимости, при этом сами здания и сооружения долговечны, а земля практически вечна;

       спрос на рынке носит изменчивый характер, как во времени, так и в пространстве;

       цикличный характер рынка недвижимости. Развитие рынка недвижимости в России и его цикличность практически не совпадает во времени с циклическим развитием других отраслей экономики;

       оформление сделок с недвижимостью связано с относительно большим количеством регистрационных действий юридическими сложностями;

       для рынка характерна сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий.

     Несмотря  на наличие определенных особенностей по сравнению с финансовыми активами в других отраслях эконоики, объекты на рынке недвижимости могут быть рассмотрены и как часть общего портфеля инвестиций, позволяющие снизить риск вложений. Таким образом, рынок недвижимости представляет собой сферу инвестирования в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с объектами недвижимости³.

     Объекты рынка недвижимости могут быть приобретены  как товар, необходимый для процессов производства и для потребления в личных целях. Таким образом, сами объекты недвижимости могут рассматриваться как товар особого рода.

     Исходя  из этого, можно считать, что рынок  недвижимости – часть рынка товаров.

     Определяя недвижимость как товар, необходимо учитывать три основных фактора:

     во-первых, физическую составляющую объекта недвижимости (к ним можно отнести характеристики, описывающие площадь объекты, материалы, из которых возведен объект и другие технические характеристики);

     во-вторых, организационно правовые характеристики объекта недвижимости (в большинстве случаев – реализация имущественных прав на объект недвижимости);

     в-третьих, экономические характеристики объекта недвижимости, определяющие представление о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения, и т. п.).

     Объекты и виды сделок, осуществляемых на рынке недвижимости, образуют существенный объем информации, необходимой для реализации объектов недвижимости как товара на рынке. На рис.1 можно увидеть, как рынок недвижимости, одновременно являясь составляющим других рынков, представляет собой отдельную уникальную инфраструктуру. 

     Рис. 1. Рынок риэлтерских услуг в системе рынков 

     В настоящее время отсутствует  организованная структура информирования на рынке недвижимости, где население, экономические

субъекты, органы власти и управления могли бы получить развернутую информацию о состоянии  рынков жилья в разрезе регионов и городов, ценовой ситуации на них, предложении и спросе на конкретные объекты с полным описанием их юридического, имущественного статуса, технических характеристик, аналитическую информацию о текущих и прогнозируемых тенденциях на рынке.

     Частные инвесторы на первичном рынке  недвижимости подвержены многочисленным рискам. Самый существенный из них – альтернативные сделки, которые не подлежат контролю со сторон государственного регулятора, а значит, возникает возможность правонарушений, создания финансовых пирамид.

     Мною предложено новое видение – «перспективной структуры первичного рынка недвижимости». К особенностям этой схемы можно отнести, прежде всего, усиление системы раскрытия информации на рынке.

     В результате этого должен появиться новый профессиональный участник - ИНФОРМАТОР.

     Его задачи и цели будут необходимы всем участниками рынка: частным инвесторам – для получения информации о способах инвестирования на рынке недвижимости, регуляторам и компаниям-застройщикам – для получения значений индикаторов рынка недвижимости. Кроме того, я считаю важным внедрение системы обязательного страхования: как для инвестора – страхование финансовых рисков, так и для

компаний –  страхование рисков, связанных со строительством объекта. 

1.2 Краткая характеристика рынка риэлтерских услуг в России

     В последние годы рынок недвижимости стал активно развиваться. Его развитие связано в основном с двумя основными факторами: строительство нового жилого фонда и серьезное реформирование гражданского законодательства страны⁴.

     В последние годы рынок недвижимости стал активно развиваться. Его развитие связано в основном с двумя основными факторами. Во-первых, со строительством нового жилого фонда. Во многих крупных городах России в последние годы отмечается резкий рост количества новостроек. Крупнейшие города России «перестраиваются», растет и число строительных фирм. В конце 90-х годов прошлого века наша страна встала перед лицом серьезной проблемы. Большая часть жилого фонда страны значительно постарела и нуждалась в замене. Именно в это время на федеральном уровне принимается немало различных программ по улучшению жилищных условий граждан.

     Для строительства жилых домов необходимо организовать юридическое лицо (организацию) или быть зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя  и получить специальное разрешение — лицензию в Госстрое России. Однако следует заметить, что вскоре лицензирование строительной деятельности отменят, сначала отменят лицензии для проектирования жилых домов, а затем и сами лицензии на строительство. В настоящее время получить лицензию на строительство не так уж и сложно, а количество нарушений при строительстве новостроек постоянно растет. Поэтому государство предполагает ужесточить контроль при принятии (сдачи) жилого дома в эксплуатацию. Возможно, будет введена система товарных знаков и знаков качества, по аналогии с Европой. Строить многоэтажные дома для последующей продажи стало очень выгодно, вложение капитала в строительство связано с минимальными предпринимательскими рисками, поскольку жилье всегда пользуется спросом.

     Во-вторых, это связано с серьезным реформированием  гражданского законодательства страны. Напомним, что еще совсем недавно жилье, по Жилищному кодексу РСФСР, можно было использовать только для личного проживания, использование жилой площади для извлечения коммерческой прибыли было невозможно. С принятием нового Гражданского кодекса РФ (части первая, вторая и третья) с изм. и доп. от 21 июля 2005 г. (далее — ГК РФ), появилась возможность ввести в гражданский оборот жилые помещения, в отношении них стало возможно заключать договоры купли-продажи, коммерческого найма. Количество сделок с недвижимым имуществом постоянно растет.

     Вместе  с тем, уже не первый год на рынке  платных услуг осуществляют свою деятельность риэлтерские фирмы. Они  появились практически сразу  же вместе с самой возможностью покупать и продавать жилые помещения. Риэлторы работают там, где есть постоянный спрос на покупку или наем жилого помещения. Количество риэлтерских фирм, размах их деятельности в том или ином городе страны полностью регулируются потребностями рынка услуг с жилыми помещениями. В настоящее время в нашей стране широко распространена риэлтерская деятельность, можно говорить о двух типах риэлтерских фирм.

     Первый, наиболее распространенный вид риэлтерских  фирм — это фирмы, оказывающие  только посреднические услуги на рынке  недвижимости. Это, как правило, небольшая организация, в которой работает около десятка риэлторов (часто бывает даже меньше), занимающихся «подыскиванием» подходящих вариантов для покупки или продажи объектов недвижимого имущества, их обмена, найма. Такие фирмы работают в большинстве городов России и необязательно в крупных городах, они существуют там, где на «достаточном» для фирмы уровне существует спрос на покупку, продажу, обмен, наем жилого помещения.

     Второй  вид риэлторских фирм «риэлтерскими» в чистом виде не назовешь. Они занимаются не только оказанием посреднических услуг по совершению различных сделок с недвижимым имуществом, но и сами могут участвовать в сделках. Данные фирмы участвуют в строительстве жилых комплексов на долевых началах, инвестируют денежные средства в строительство, скупают жилье. Это довольно крупные фирмы, по численности работающих в них сотрудников их можно отнести к «среднему бизнесу». Как правило, они имеют сложную организацию и структурное подразделение, филиалы, представительства. Такие фирмы можно назвать «смешанными», поскольку, как уже отмечалось, они занимаются не только риэлторской деятельностью, но и другим бизнесом в сфере недвижимости.

     В настоящее время все чаще используется термин «риэлтор», означающий человека, который оказывает посреднические услуги на рынке недвижимого имущества. Сам термин появился в США в 1916 году, когда был зарегистрирован в качестве специального знака для обозначения ассоциации риэлторов. Риэлторы выделялись среди прочих торговцев недвижимого имущества, поскольку занимались исключительно посредническими услугами, сами зачастую не выступали стороной в сделке. Риэлтерские фирмы появились и осуществляли свою деятельность в развитых и развивающихся странах Европы (преимущественно Западной) и Америки. В понятие и содержание деятельности риэлторов в основном входят именно посреднические услуги по купле-продаже, доля других сделок, которые помогают заключать риэлторы с недвижимым имуществом (преимущественно жилым фондом), относительно невелика. В основном, за рубежом риэлторы занимаются именно куплей-продажей.

     В нашей же стране рынок имеет совсем другую структуру и, в принципе, существование  крупной риэлторской фирмы, которая  занималась бы только тем, что оказывала  посреднические услуги по купле-продаже, невозможно. Для успешного развития и получения крупной прибыли риэлтерские фирмы должны и другими способами участвовать в гражданском обороте недвижимого имущества. Поэтому они инвестируют в строительство жилого фонда и могут по договорам уступки прав требования продавать еще не завершенные строительством объекты недвижимого имущества. Риэлторы сами могут покупать недвижимое имущество (жилой фонд) для последующей сдачи его в наем. Риэлторы в нашей стране оказывают не только услуги посредника по купле-продаже, но и по найму жилого помещения.

     В рамках данной работы мы будем говорить не только об участии риэлтерских фирм в посреднических операциях с недвижимостью, но и расскажем о многих других формах их участия на рынке недвижимости. Если исходить из президентской программы «Жилище», то можно сказать, риэлтерскими услугами охвачен в основном вторичный рынок недвижимости. Вторичный рынок — это все последующие перепродажи недвижимого имущества с момента их строительства. В первичный рынок недвижимости входят все сделки с недвижимым имуществом, которые связаны с его строительством, приобретением права собственности на вновь построенный объект недвижимого имущества.

     Следует отметить, что в законодательстве под определением «недвижимое имущество» понимаются не только жилые помещения, но и все возможные другие, прочно связанные с землей объекты, которые нельзя перенести на другое место без причинения им ущерба. Поэтому применительно к рассматриваемой нами теме под недвижимым имуществом будем понимать не только жилые помещения, но и другое недвижимое имущество. В настоящее время риэлторы ищут клиентов и контрагентов не только для сделок с жилыми помещениями, но и с нежилыми тоже. Они находят клиентам арендаторов помещений под офисы, магазины, склады, продают гаражи и т. д. Все это значительно отличает наш рынок риэлтерских услуг от того, который существует, например, в странах Евросоюза. Это объясняется уровнем экономического развития нашей страны, поэтому в большинстве регионов России риэлтерские фирмы, чтобы развиваться и существовать, должны заниматься и другими услугами в сфере недвижимости. Конечно, о городе Москве этого сказать нельзя, рынок риэлтерских услуг там находится совсем на другом уровне.

     Риэлтерская деятельность — осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию другим лицам за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а равно иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости, это предпринимательская деятельность по оказанию посреднических и информационных услуг при совершении операций с объектами недвижимости, в том числе по приобретению, продаже и обмену объектов недвижимости.

     Риэлтерские услуги — услуги, оказываемые при  осуществлении риэлтерской деятельности.

     Профессиональный  участник рынка — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющее (-ий) риэлтерскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимости и управления недвижимостью.