Рынок риэлторских услуг в России и Юрге

     Квалифицированный профессиональный участник рынка —  профессиональный участник рынка, прошедший в установленном порядке процедуру аккредитации и получивший документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству РФ, высокое качество оказываемых услуг и профессионализм в осуществлении деятельности.

     Существуют  несколько видов риэлтерской деятельности (отдельные виды услуг риэлторов), в частности:

     деятельность  риэлтора в качестве агента или поверенного;

     деятельность  риэлтора в качестве брокера;

     деятельность  риэлтора в качестве дилера;

     деятельность  риэлтора в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;

     деятельность  риэлтора по организации торговли недвижимым имуществом;

     деятельность  риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью  последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;

     деятельность  риэлтора по доверительному управлению недвижимым имуществом;

     деятельность  риэлтора по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры  рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

     Все эти виды деятельности будут рассмотрены  ниже.

     Риэлтерские фирмы оказывают и ряд других услуг, связанных с недвижимостью, которые непосредственно не связаны  с оказанием посреднических услуг  по заключению договоров купли-продажи недвижимого имущества. Например, они оказывают услуги по переустройству-перепланировке жилых помещений. Данный вид услуг не касается именно риэлтерских фирм, но если бы риэлторы не занимались такой работой, то фирма просто не смогла бы существовать.

     В принципе, клиент может поручить риэлтору, совершить любое действие с его  недвижимым имуществом. Риэлтору для  этого необходимо получить нотариальную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком на три  года. При заверении доверенности клиент уплачивает нотариусу государственную пошлину.

     Можно сказать, что сам термин «риэлтерская фирма» применительно к нашему рынку  платных услуг имеет совсем не то значение, которое изначально вкладывалось в это слово при его регистрации в качестве товарного знака в начале 60-х годов. Уровень экономического развития нашей страны неравномерен. В субъектах РФ экономика имеет разнообразную структуру. Наша страна проходит сложный процесс экономического развития, постоянно меняются факторы, влияющие на его структуру. Экономика нашей страны очень долгое время оставалась нестабильной, одни отрасли (нефтедобывающая) значительно опережают в своем развитии другие, что в итоге негативно сказалось на ней. Потому риэлтерские фирмы в одних, экономически более благополучных, регионах имеют совсем другую структуру (оказывают несколько иной перечень услуг), чем те, которые расположены в менее развивающихся. Но, тем не менее, рынок риэлтерских услуг в целом по стране растет и развивается. Хотя его развитие и происходит «рывками» в отдельных регионах страны.

     Таким образом, риэлтерская деятельность — предпринимательская деятельность на рынке недвижимости, осуществляемая самостоятельными субъектами рынка  недвижимости с целью получения  прибыли по организации и совершению гражданско-правовых сделок (купля, продажа, мена, аренда, лизинг, ипотека) с не принадлежащим им недвижимым имуществом (земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями) и правами на него, в том числе брокерская и агентская деятельность по недвижимости, деятельность по управлению недвижимостью, деятельность по привлечению частных инвестиций в создание и развитие недвижимости. Кроме того, это деятельность по оказанию всех прочих услуг, связанных с недвижимым имуществом клиента (перевод жилого помещения в нежилое). В наиболее общем виде всю работу риэлтора можно представить в виде двух групп услуг, оказываемых клиентам: услуги по заключению сделок с недвижимым имуществом; услуги по совершению других действий, порождающие для клиента какие-либо права и обязанности в отношении его имущества, но не связанные с гражданским оборотом данного имущества. Более подробно характеристику услуг риэлтора мы рассмотрим в следующем пункте работы.

     Риэлтор должен быть коммуникабельным, выдержанным и понимающим человеком. Кроме того, его работа связана с оформлением документов, риэлтор сопровождает сделку до ее окончания, т. е. регистрации сделки в регпалате. А значит риэлтер, должен обладать способностью к аналитическому мышлению, внимательностью, четкостью, желательно иметь высшее образование. Весь «документооборот», который проходит через риэлтора, можно подразделить на два основных этапа (стадии). Первый этап — это составление всех возможных договоров, соглашений, заключение других сделок. Все они связаны с основной услугой, которую хочет получить клиент от риэлтора. Второй как раз связан с государственной регистрацией сделки в органе юстиции РФ по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Если риэлтор сразу, при первой встрече с клиентом, не сообщает ему о том, до какого момента он будет «сопровождать» клиента, то, скорее всего, вас могут обмануть. Добросовестный риэлтер должен сопровождать сделку с недвижимым имуществом до получения клиентом всех необходимых документов из регистрационной палаты, свидетельствующих о ее государственной регистрации. Именно на этой стадии может возникнуть ряд проблем с государственной регистрацией сделки.

     В последнее время на рынке недвижимости появилось огромное количество фирм, занимающихся риэлтерской деятельностью. Такая жесткая и «тесная» конкуренция — один из множества факторов, определяющих и ситуацию, и качество услуг на риэлтерском рынке. «Теснота» оставляет место только для тех, кто работает честно, добросовестно и высокопрофессионально. Конкуренция выгодна потребителю наших услуг: кто пришел на рынок недвижимости всерьез и надолго, тот должен думать о том, как завоевать доверие клиента. Это возможно только при оказании всего комплекса услуг при операциях с недвижимостью. Недаром некоторые агентства берут на себя обязательства провести весь комплекс услуг «под ключ», вплоть до оказания помощи клиенту при переезде с проданной жилплощади на купленную. Хотя понятно, что решающую роль будет играть вовсе не возможность переезда, а уровень качества всего комплекса услуг.

     В рамках рассматриваемой нами темы отметим, что государство особо не контролирует деятельность риэлтерских фирм. Для  сравнения: еще в 90-е годы прошлого столетия риэлтерская деятельность подлежала лицензированию, сейчас этого нет. Но это вовсе не означает, что государство отказалось от функций контроля за деятельностью риэлтерских фирм. 
 

1.3 Обзор рынка жилой недвижимости Юрги 

     Несмотря  на кризис, прошлый год для Юрги можно считать успешным: в округе введено порядка 824,8 тысяч квадратных метров жилья. Этого удалось добиться, как благодаря антикризисным мерам Правительства региона, так и усилиям застройщиков, которые оперативно выходили из сложившейся ситуации: вводили более привлекательные условия для покупателей, договаривались с финансовыми институтами о реструктуризации кредитов, переуступке части имеющихся активов. Но бюджетное финансирование на сегодня остается одним из самых весомых факторов повышения показателя ввода жилья.

     Многим  российским компаниям пришлось пройти через трудный процесс урегулирования "проблемных" долгов со своими кредиторами — Сбербанком, ВТБ и рядом других кредитных организаций. И почти у всех девелоперов сделать это без потерь не получилось — банки получили далеко не самые худшие активы застройщиков. Удорожание заемных средств замедлило реализацию новых проектов, рентабельность возводимых объектов стала заметно ниже в связи со снизившимися ценами, упал спрос и рынок значительно свернулся, но выстоял, несмотря ни на что.

     К сожалению, возникали ситуации, когда банки и инвесторы не выполняли в полной мере, а иногда и вовсе не выполняли свои намеренья по инвестиционным соглашениям, усугубив тем самым ситуацию на российском строительном рынке. Особенно остро отток инвестиций в строительстве жилья почувствовали те компании, которые имели активы западных инвесторов. В тоже время, необходимо отметить, что кредитные организации и инвестиционные компании, которые оперировали российским капиталом, в большей степени сохранили объемы своих инвестиций в строительную отрасль. Если говорить о Кемеровской области, то застройщиков поддержали «Сбербанк России».

     Тенденция периода 2009 года – заморозка объектов, на которые не хватает финансовых ресурсов, сегодня уже столь очевидна. Некоторые проекты ждут улучшения рыночной конъюнктуры и появления кредитных средств, другие, в принципе, не имеют рыночного потенциала в существующем варианте, соответственно их ждет реконцепция. Провести реконцепцию проекта – значит сделать его более адекватным рыночной ситуации, к примеру, переориентировать коммерческие площади в гостиничные или жилые, упростить конструкцию, уменьшить площади квартир, изменить планировки и так далее. Застройщики сейчас стараются находить оптимальный баланс между себестоимостью строительства и установлением приемлемой для покупателя цены, что должно обеспечить приток финансов, необходимый для продолжения строительства. Из-за перепроектирования по многим объектам существенно сдвигаются сроки начала реализации — этот процесс занимает в среднем год-полтора. В любом случае, сейчас, прежде чем начинать строительство объекта, нужно быть уверенным в том, что он будет востребован. Ошибки на этом этапе могут погубить проект и он никогда не станет ликвидным и рентабельным.

     Еще одна наиболее важная тенденция рынка выражается в том, что основная доля спроса приходится на массовое жилье. Этот сегмент наиболее востребован в силу своей доступности и большинство покупок в нем совершается с целью дальнейшего проживания, в отличие от элитного и бизнес – классов. Доля инвестиционных сделок с целью дальнейшей перепродажи сейчас снизилась. Основной приток средств идет именно в эконом-класс, поэтому многие игроки рынка переводят свои объекты в этот сегмент.

     В пятилетней перспективе ожидается  строительный бум

     Стратегически, перспективная задача округа, как и определено на федеральном уровне — достичь показателя ввода нового жилья не менее, чем 1 квадратный метр в год на человека, а сегодняшняя ситуация с жильем в регионе, как и в стране, говорит о том, что нам есть над чем работать. В настоящий момент обеспеченность жильем населения г.Юрга примерно 18,6, а в России, в среднем, порядка 21,7 квадратных метров на человека. Тогда как даже на Украине этот показатель равен 26 квадратным метрам, что уж говорить о Норвегии (74 квадратных метра), Германии (50 квадратных метров). В общем, потребность в жилье велика, поэтому строительство нового жилья продолжится, хотя некоторая «просадка» объемов строительства, имевшая место в 2008-2009 годах, в 2010 году, скорее всего, еще сохранится.

     Вполне  вероятно, что в наступившем году рынок столкнется с дефицитом  предложения. А вот в последующие  годы, объемы нового строительства, по всей видимости, пойдут вверх. Изменится  и стратегия работы — больше жилья  будет продаваться не на стадии котлована, а ближе к окончанию строительства или даже на стадии полной готовности, чаще будут появляться предложения квартир с отделкой. А учитывая, что потребность в жилье по-прежнему большая, есть все шансы возникновения в среднесрочной пятилетней перспективе настоящего строительного бума в секторе строительства жилья эконом — класса, что, наконец, сделает его более доступным.

     Весомые перспективы строительства у  малоэтажного индивидуального жилья. Не так давно прежний губернатор округа Александр Филипенко утвердил долгосрочную целевую программу развития индивидуального жилищного строительства и уже в нынешнем году предполагается ввести в эксплуатацию 225 тыс. квадратных метров.

     В 2009 году стоимость жилья снизилась  на 5%

     Средняя стоимость квадратного метра  в новостройке за 2009 год составила 44 281 руб. Причем в однокомнатной квартире она была 49 034 руб., двухкомнатной – 44 805 руб., трехкомнатной – 41 789 руб., четырехкомнатной — 38 201 рубль. Покупка дома обходилась гражданам округа в 26 773 руб. за м2.

     Наиболее  дорогое жилье в Юрге: его средняя стоимость 52 975 тысяч руб. за м², Сургуте – 49 280 руб., Нефтеюганске — 47 920 руб., а самая низкая цена в Кондинском районе -23 212 руб., Лангепасе — 28 484 руб. и Урае — 28 545 руб.

     В первом квартале 2009 года наблюдалась  наиболее высокий уровень стоимости  жилья. Он составлял порядка 46 635 рублей, но постепенно цена снизилась на 5 %, что является общей тенденций  для России, и уже в четвертом  квартале показатель составил 43 326 рублей. По нашим прогнозам, заметного роста цен на жилье в ближайший год ждать не стоит, но и снижения тоже не будет. Учитывая, что потребность населения в жилье остается высокой, начали работать ипотечные программы, банки снижают ипотечные ставки, а объемы строительства уменьшились, есть вероятность роста цен в 2011 году.

     Ипотека набирает обороты

     В период, когда банки ужесточили условия  выдачи кредитов, поддержка со стороны  «Ипотечного агентства Юрги» позволила гражданам получать необходимые средства на покупку новых квартир. Тем не менее объемы имеющегося жилья на рынке и количество нуждающихся в нем граждан значительно превышали возможности ипотечных программ. По данным «Ипотечного агентства Юрги», уровень вовлеченности населения округа в подпрограмму составил 0,25 процента (1,43 в позапрошлом году). Государственную поддержку получили 1 308 семей, что составляет 18 % от уровня 2008 года. Наименьшее количество семей, получивших поддержку, было во втором квартале — всего 118, к четвертому кварталу этот показатель увеличился почти в 4 раза и составил 463 семьи, но, тем не менее, по сравнению с прошлым годом этот показатель сильно уступает.

     Можно смело прогнозировать изменение ситуации в следующем году, в том числе за счет законодательных нововведений, а именно расширения категорий граждан, имеющих право на получение государственной поддержки. Это должно еще более поддержать рынок, первые итоги этой работы будут виды уже в июне, июле. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Глава 2. Маркетинговое исследование рынка  риэлтерских услуг на примере риэлтерской компании

     2.1 Характеристика агентства недвижимости «ООО "Мегаполис"» и российского рынка недвижимости 

     «Любая  работа должна быть организована.

     Любой человек, в подчинении которого находятся  люди, должен быть способен организовать распределение функций и работы.