Маркетинговое исследование объекта недвижимости

Однако существует несколько общих  признаков, по которым обычно классифицируют гостиницы. Рассмотрим наиболее употребляемые среди них:

1. Уровень комфорта — комплексный критерий, составляющими которого являются:

• состояние номерного фонда: площадь номеров, доля одноместных, многокомнатных номеров, номеров-апартаментов, наличие коммунальных удобств в номерах
• состояние мебели, инвентаря, предметов санитарно-гигиенического назначения
• наличие и состояние предприятий питания
• состояние здания, подъездных путей, обустройство прилегающей к гостинице территории
• информационное обеспечение и техническое оснащение
• обеспечение предоставления дополнительных услуг

Указанные параметры оцениваются  практически во всех имеющихся сегодня  системах классификации гостиниц. Кроме  того, ряд требований предъявляется  к персоналу и его подготовке, образованию, квалификации, возрасту, состоянию здоровья, знанию языков, внешнему виду и поведению.

2. Вместимость номерного фонда

• малые (до 100—150 номеров);
• средние (от 100 до 300—400 номеров);
• большие (от 300 до 600—1000 номеров
• гиганты (более 1000 номеров).

Классификация отелей по размерам позволяет  сравнивать результаты производственной деятельности однотипных отелей. Кроме  того, размер гостиницы свидетельствует, как правило, о полноте и качестве сервиса (объеме и качестве дополнительных услуг), а также косвенно характеризует  другие параметры.

 

3. Функциональное назначение — этот критерий является решающим при определении типологической структуры гостиницы.

• целевые гостиницы, которые включают:

гостиницы делового назначения — гостиницы для туристов, основной целью и мотивом путешествия которых является профессиональная деятельность (бизнес, коммерция, встречи, совещания, симпозиумы, конференции, конгрессы, обмен опытом, обучение, профессиональные выставки, презентации продукции и т.п.).  
гостиницы для отдыха — гостиницы для туристов, основной целью и мотивом путешествия которых являются отдых (пассивный, активный, комбинированный) и лечение (профилактическое, восстановительное).

• транзитные гостиницы, осуществляющие обслуживание туристов в условиях кратковременной остановки. Такие гостиничные предприятия располагаются на авиатрассах (гостиницы при аэропортах), на автотрассах (мотели), на железнодорожных трассах (привокзальные), на водных трассах (отели, расположенные вблизи портов);
• гостиницы для постоянного проживания.

4. Месторасположение 

• гостиницы, расположенные в черте города (в центре, на окраине). Центральными являются практически все гостиницы делового назначения, отели-люкс, гостиницы среднего класса;
• гостиницы, расположенные на морском побережье. В данном случае очень важным является расстояние до моря (50, 100, 150, 200, 250, 300 м);
• гостиницы, расположенные в горах. Обычно это небольшие гостиницы в живописной горной местности на туристском маршруте в наиболее удобном месте отдыха. Горная гостиница, как правило, располагает необходимым снаряжением для летнего и зимнего отдыха ее гостей, например альпинистским и горнолыжным инвентарем, доступом к подъемникам.

5.Продолжительность деятельности

• работающие круглогодично;
• работающие два сезона;
• односезонные.

 

6. Обеспеченность питанием

• гостиницы, обеспечивающие полный пансион (размещение + трехразовое питание);
• гостиницы, предлагающие размещение и только завтрак.

 

7. Продолжительность пребывания  гостей

• гостиницы для длительного пребывания гостей
• гостиницы для кратковременного пребывания

8. Гостиничные номера классифицируют по различным основаниям:

 

• по числу мест. Различают номера одноместные, двухместные, трехместные и т.д.
• по назначению. Различают номера бизнес-класса, экономкласса, номера-апартаменты и др.

Номера бизнес-класса предназначены для размещения лиц, пребывающих в деловых поездках и командировках. В этом случае помимо стандартной обстановки в номерах должны быть созданы условия для работы (рабочий стол, телефонный аппарат, факс, компьютер).

Номера экономического класса — номера для размещения широкого контингента клиентов. Отличаются скромной, недорогой обстановкой и оборудованием — минимальным набором необходимых удобств (в номере — кровати, тумбочки, стол, стулья, шкаф, за пределами номера — душ или ванная, туалет, холодильник, телевизор), что прежде всего отражается на цене размещения. 

Номера-апартаменты — двух-, трех-, четырехкомнатные номера, предназначенные, как правило, для долгосрочного размещения семей. В составе комнат номера-апартамента обязательно должна быть кухня с необходимым набором бытовой техники (кофеварка, микроволновая печь, миксер), что позволяет обеспечить практически домашние условия пребывания.

Люкс-апартаменты — трех-, четырехкомнатные номера жилой площадью не менее 45 кв. м, в составе которых кухня может отсутствовать. Это наиболее дорогая категория номеров.

 

9. Классификация по количеству звезд:

 

 Система звезд – европейская система классификации, базирующаяся на французской национальной системе классификации, в основе которой лежит деление гостиниц на категории от одной до пяти звезд. Применяется во Франции, Австрии, Венгрии, Китае, России, Бразилии и ряде других стран. При классификации гостиниц в Египте также используется *, но по сравнению с европейской системой они завышены примерно на 2-3*. В последние годы появилась новая тенденция – некоторые шикарные отели присвоили сами себе категорию 7 звёзд (причём, некоторые из этих отелей находятся ещё в стадии строительства).

1* - стандартный двухместный номер, примерно 8-10 кв.м. В номере есть гардероб-шкаф или вешалка, стулья, умывальник, зеркало, по два полотенца (маленькое и большое) на каждого постояльца. Ежедневная уборка, смена белья должна происходить каждые 7-8 дней, полотенец – каждые 3-4 дня. Не менее двух ванн на этаж и один туалет не более чем на пять комнат.

2* - номера оборудованы всем, как и в гостиницах 1*, только смена белья производится каждые 6 дней. Удобства (ванная или душ, туалет) обычно находятся в номере. В гостинице также должны находиться ресторан или кафе, а также предлагаться варианты питания.

3* - начиная с категории 3* и выше в каждом номере обязательно должны присутствовать туалет и ванная комната, туалетный столик, подставка для багажа, радио и т.д. Комнаты от 10-12 кв.м. В большинстве трехзвездочных отелей, за исключением самых дешевых, имеются телевизор, кондиционер. Смена постельного белья происходит 2 раза в неделю. Полотенца меняются ежедневно. Из парфюмерных принадлежностей Вам предложат только мыло. В некоторых отелях предусмотрен ряд услуг за дополнительную плату (химчистка, прачечная, гладильня и т.д.). На территории гостиницы может располагаться: охраняемая автостоянка, бассейн (в курортных отелях), ресторан, парикмахерская, бизнес-центр, обмен валют. Персонал гостиницы одет в форменную одежду, имеющую разделение по службам.

4* - в этих гостиницах комфорт выше, чем в гостиницах 3*. Площадь комнат, как правило, не менее 13 кв.м. В номерах помимо хорошей мебели, как правило, мини-бар, индивидуальный кондиционер, телефон, сейф, фен, шампунь, гель для ванной в каждом номере (выдаются обычно в день заезда). Ежедневная смена постельного белья и полотенец. Предоставляются такие услуги как стирка, глажение и чистка одежды (при этом минимальное время заказа – сутки). Прайс-лист можно узнать на reception. В номер подается меню завтрака. На территории гостиницы находятся: салон красоты, спортивно-оздоровительный центр, аренда автомобилей, ТВ-салон, музыкальный салон, игровой и конференц-залы, ресторан, сауна, плавательный бассейн и т.п.

5* - то же, что и в гостиницах 4*, но на более качественном уровне. А также иногда второй санузел в номере и телефонный аппарат в ванной комнате. Номера не менее 16 кв.м. В отелях 4*-5* предполагается наличие сьютов (апартаментов), нескольких лифтов, всевозможных дополнительных услуг типа прачечной, химчистки, подачи завтрака и позднего ужина в номер, обмена валюты, вызова такси, продажи газет, сувениров и т.д.

7* - у таких отелей нет стандартов, здесь всё «самое-самое лучшее». Town House Galleria (Милан), Burj Al Arab Hotel (Дубай), Emirates Palace (Абу-Даби), Tameer Towers (Абу-Даби), Morgan Plaza Beijing (Пекин) – не более десяти отелей в мире могут предложить подобный уровень комфорта. Личный дворецкий, «Ferrari» вместо такси, индивидуальный лифт и пляж – это самое простое, что предлагают отели 7 звёзд.

 

 

 

 

3. ХАРАКТЕРИСТИКА СЕГМЕНТА

Предложение

На конец 2-го квартала 2012 в Москве объем качественного номерного фонда составил 21,1 тыс. номеров. За 2 кв. 2012 г. номерной фонд Москвы увеличился на 144 номеров, за счет открытия гостиницы Azimut Moscow Tylskaya (3*, 144 номера). 

География размещения качественного  предложения на текущий момент сохраняет неравномерное распределение со значительным преобладанием номерного фонда в ЦАО (45,7% объема предложения).

                       

Распределение номерного  фонда по округам, номеров.

              

 

С 2012 г. началась сертификация гостиниц столицы в соответствии с приказом Минспорттуризма РФ от 25 января 2011 года N35 «Об утверждении порядка классификации объектов туриндустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения,горнолыжные трассы, пляжи». На конец апреля 5 отелей прошли систему классификации – одна гостиница категории 3* («Митино»), две гостиницы категории 4* («Альфа», «Бест Вестерн Вега») и две гостиницы категории 5* («Мамезон Покровка», «Swissotel Красные Холмы»). 

В течение 2 квартала властями Москвы согласовано несколько проектов строительства гостиниц в историческом центре Москвы. Одна из которых будет  расположена на Тверской, на месте  редакции газеты «Московские новости» (общая площадь 14 тыс.кв.м), другая в Козихинском переулке, оператором отеля на 110 номеров выступит УК «Гост Отель Менеджмент». Также было принято решение о сносе котельной в историческом центре города на Верхней Красносельской, по предварительным данным управление гостиницей будет передано Hilton. 

По данным GVA Sawyer на 2013-2014 гг. запланировано открытие нескольких гостиниц - DoubleTree by Hilton Moscow Vnukovo Leningradsky Riverside (открытие запланировано на 2013 г.), DoubleTree by Hilton Moscow New Riga (открытие в 2013 г.). 

Из наиболее значимых проектов, заявленных к открытию в ближайший период, стоит отметить:  
- Nikolskaya Kempinski Moscow (5*, 200 номеров);  
- Novotel Moscow City (4*, 362 номера);  
- DoubleTree by Hilton Leningradsky Riverside (4*, 270 номеров);  
- Hilton Garden Inn Новая Рига (4*, 162 номера).  
В случае реализации заявленных планов по итогам 2012 года ввод гостиничной недвижимости должен составить около 1,2 тыс.номеров. 

 

Динамика изменения объема качественного номерного фонда  за период 2007-2012 г.

 

 

                               

 

 Спрос и финансовые условия

На середину 2012 года средний уровень  загрузки гостиниц Москвы незначительно  увеличился, по сравнению с аналогичным  периодом прошлого года. Во 2 квартале 2012 г. средний уровень загрузки гостиниц категории 3* составил 63-66%, 4* - 65-70%, 5* - 60-65%.

По расчетам Комитета по туризму  и гостиничному хозяйству Москвы, официальное число туристов, которые  посетят российскую столицу в  текущем году, достигнет 5 млн. человек, из которых 50% составляют бизнес-туристы. Необходимо отметить, что в 2011 году число туристов, посетивших Москву, увеличилось на 12% по сравнению с 2010 годом, а в первом квартале 2012 года - на 21% по сравнению с первым кварталом 2011 года. Во 2 кв. 2012 г. продолжается тенденция снижения стоимости проживания в стандартном номере в качественных гостиницах 3* и увеличение стоимости проживания в гостиницах 4-5* по сравнению со стоимостью проживания за аналогичные периоды последних лет.

По итогам 2 кв. 2012 года средняя стоимость  размещения (ADR) в Москве составила  для гостиниц категории 3* - $200 за номер (снижение на 7%), для 4* -366$ за номер (увеличение на 2%), для 5* - 585$ за номер. 

Рост стоимости размещения в  высококлассных гостиницах обусловлен в первую очередь появлением на рынке  нового более дорого предложения  в данной категории. 

 

Средняя цена продажи номера (ADR),

$/сутки, 2007-2012 гг.

 

 

 

                               

 

ADR – показатель средней цены номера, рассчитывается как дневной доход от проданных номеров, поделенный на количество проданных номеров.

 

Тенденции развития гостиничной  недвижимости

В течение II полугодия 2012 г. на рынке гостиничной недвижимости наблюдались следующие тенденции:

• постепенное восстановление рынка, в частности, рост спроса на услуги размещения, что проявилось в увеличении уровня загрузки гостиниц (по сравнению с уровнем 2011г.);
• ужесточение регулирования гостиничной отрасли - введение обязательной сертификации гостиниц в России, что позволит структурировать существующий гостиничный фонд и приблизить рынок к международным стандартам.

Выводы и прогнозы

 Открытие ряда гостиниц, ранее  заявленных к вводу в текущем  году, было перенесено на 2013 г.  Таким образом, до конца года  ожидается открытие лишь одного отеля – Novotel Moscow-City (4*, 362 номера) в составе МФК City Point на территории ММДЦ «Москва-Сити». Кроме того, на III квартал 2012 г. Запланирован ввод в эксплуатацию отеля в Одинцово под брендом Park Inn.