Маркетинговые исследования на рынке недвижимости

Казанский Государственный  Архитектурно-Строительный

Университет 
 

Кафедра Экономики и управления в городском хозяйстве 
 
 
 
 
 
 
 

Маркетинговые исследования на рынке  недвижимости 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                                                                         Выполнил:

Хасанов Р. И.

Щекотов Д. В.

гр.29-301

Проверил:

Маркова С. В.

  
 
 
 

Казань 2010 г.

Содержание 

1. Введение…………………………………………………………………….3
2. Глава 1. Основные виды методы маркетинговых  исследований  рынка недвижимости………………………………………………………………4
3. 1.1 Термин “недвижимость”……………………………………………….4
4. 1.2 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база…………………………………………………………………………5
5. 1.3 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости……10
6. 1.4 Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости.11
7. 1.5 Цена и стоимость недвижимости…………………………………..16
8. Глава 2. Практическая Часть…………………………………………...19
9. 2.1 Последствия Кризиса на рынке недвижимости России…………..19
10. 2.2 Прогноз цен на недвижимость в 2010 году в Татарстане………….28

     11.Заключение………………………………………………………………37

     12. Список использованной литературы…………………………………39 
 

                                                           
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

     Среди элементов рыночной экономики особое место занимает  недвижимость, которая  выступает в качестве средств  производства ( земля,   административные, производственные, складские, торговые и прочие здания   и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта       потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).Недвижимость выступает  основой личного существования  для граждан и служит базой  для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций  всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка  недвижимости и все большее число  граждан, предприятий и организаций  участвует в операциях с недвижимостью.

       Недвижимость является главным  предметом обсуждения при приватизации  государственной и муниципальной  собственности, при аренде нежилых  помещений, при покупке и продаже  жилых помещений. Появился слой  новых владельцев недвижимости  как в сфере личного потребления,  так и во многих сферах предпринимательской  деятельности. Образовались коммерческие  структуры, действующие на рынке  недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое  значение имеет приобретение гарантированных  прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось  налоговое законодательство, и появились  новые для большинства граждан  России налоги: налог на имущество  физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное  законодательство по регулированию  сферы недвижимости.

                     

 
 
 

Глава 1. Основные виды методы маркетинговых  исследований  рынка недвижимости 
 

     1.1 Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

     Перечень  объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом  как имущественный комплекс также  признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

     В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается  не как субъект, а непосредственно  как объект гражданских прав.

     Предприятие в целом или его часть может  быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также  передано по наследству.

           К экономическим характеристикам  недвижимости можно отнести ее  редкость (нет абсолютно одинаковых  объектов недвижимости); стоимость  прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение  территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

Следует отметить, что существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее  время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Недвижимость распадается на три  основных типа: земля, жилье и нежилые  помещения .

 В зависимости от характера использования недвижимость  распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины, рестораны и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).  

1.2 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база

Рынок , это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических  отношений между ними;  совокупность существующих и потенциальных покупателей  товара;  сфера обмена товарами определенного  вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как  ее характеристики не характерны для  других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости – это совокупность отношений  вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).    

      Наиболее корректным и точным представляется определение рынка недвижимости как экономико-правового пространства и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней.¹

       В связи с этим можно выделить следующие отличительные особенности рынка недвижимости:

      1. Локальность. Данная особенность вытекает из самого понятия недвижимости. В отличие от других рынков, динамика спроса и предложения на рынке недвижимости в большей степени зависит от состояния региональной экономики. В силу различий в уровне экономического развития регионов степень развитости локальных рынков недвижимости может существенно различаться. Поэтому данные о состоянии национального рынка недвижимости не всегда отражают реальное положение дел в регионах.

      2. Индивидуальность сделок. Поскольку каждый объект на рынке недвижимости обладает множеством индивидуальных количественных и качественных характеристик, для выбора подходящего объекта и проведения сделки требуется приложить значительно больше усилий, чем на других рынках. Для проведения каждой сделки требуется личный контакт продавца и покупателя или их представителей, понятие массовости отсутствует. Стоимость объектов недвижимости определяется с помощью процесса оценки (в отличии от других рынков, где в качестве объекта рыночной сделки выступают имеющие уже сложившийся рынок стандартные товары или услуги, о стоимости которых можно узнать, ознакомившись со справочными ценами). В связи с этим сделки на рынке недвижимости сопряжены с более высокими издержками.

      3. Необходимость государственной регистрации сделок .Пользование недвижимостью, в отличии от других товаров, затрагивает интересы других граждан и организаций. Недвижимое имущество – особый вид собственности, права на обладание которой отличны от прав владения другими видами собственности. Государственная регистрация сделок с недвижимостью обеспечивает защиту государственных и общественных интересов.

      4. Ограниченная возможность централизованного контроля в пределах национальной экономики. Эта особенность является следствием упомянутой локальности рынков недвижимости. Методы государственного воздействия неэффективны для компенсации недостатка спроса в одном регионе за счет избыточного спроса в другом, поскольку эти диспропорции во многом объективны. Воздействовать на изменение спроса на недвижимость на общегосударственном уровне можно, оказывая воздействие на другие секторы национальной экономики: например стимулирование роста производства в данном регионе приведет к притоку инвестиций и рабочей силы, что повлечет за собой активизацию рынка недвижимости.

      5. Необходимость высоких пороговых инвестиций для совершения операций. Процессы строительства, производства стройматериалов и оборудования характеризуются значительными издержками и капиталоемкостью. Велики затраты на приобретение и обслуживание объектов недвижимости. Этим обусловлены крупные пороговые инвестиции для совершения операций на рынке недвижимости. Высокие инвестиционные барьеры затрудняют межотраслевую конкуренцию (трудность вхождения в отрасль и выхода из нее), а так же внутриотраслевую конкуренцию из-за отсутствия широкого спроса и предложения и несоответствия их объемов.

      6. Низкая эффективность спекулятивных сделок. Это связано не только с уникальностью каждого объекта недвижимости, но и с необходимостью государственной регистрации сделок. Если на других рынках (например, на финансовом) спекулятивные сделки являются стабилизирующим фактором, устраняющим диспропорции спроса и предложения, то на рынке недвижимости существует большой разброс цен спроса и предложения, который ведет к замедлению рыночной активности в этом секторе экономики и еще большим диспропорциям экономических показателей.

       Вторая и третья особенности  рынка недвижимости, а именно  – индивидуальность сделок и  необходимость государственной  регистрации сделок, объясняют наличие на этом рынке большого количества участников – субъектов.

       Подобно классификации, использованной  для объектов недвижимости, к  рассмотрению типов субъектов  данного рынка можно использовать  различные подходы. При самом  укрупненном делении субъекты  рынка недвижимости будут представлять  собой два уровня, в зависимости  от отношения к объекту недвижимости.

       Субъектами первого уровня в  этом случае будут выступать  продавцы (арендодатели) и покупатели (арендаторы) недвижимости, т.е. лица, имеющие непосредственную заинтересованность  в объекте и выступающие инициаторами  процесса обмена.

       Субъектами второго уровня –  профессиональные посредники, сопровождающие  процесс совершения сделки (агентства  недвижимости, страховые, оценочные  и другие фирмы), а так же  государственные или уполномоченные  государством организации, действующие  с целью регулирования за оборотом  объектов недвижимости.

       Российский рынок недвижимости  после бурного старта в настоящее  время принимает все более  цивилизованные и организованные  формы. Деятели рынка активно  перенимают зарубежный опыт работы  в сфере недвижимости. Это относится  не только к профессиональным  риэлторам, но и к любым предприятиям  и всем гражданам, которые учатся  эффективно распоряжаться собственной  недвижимостью, осуществляя залоговые  операции, куплю-продажу, дарение  и др.