Маркетинговые исследования на рынке недвижимости

· для совершения сделки выбрано оптимальное время; 
· оплата производится наличными или путём выработки финансовых условий, сопоставимых с оплатой наличными; 
· цена сделки не является следствием специального кредитования или уступки при продаже ни одной из сторон, участвующих в сделке. 
Таким образом, цена объекта недвижимости далеко не всегда соответствует его рыночной стоимости. Приведём такой пример. Нуждаясь в деньгах, хозяин квартиры продаёт её в сжатые сроки и по заниженной цене. Вполне очевидно, что цена подобной сделки не является рыночной стоимостью квартиры. Другим примером могут служить сделки купли-продажи между родственниками. Строго говоря, помимо рыночной, существует ещё несколько категорий стоимости: ликвидационная, страховая, инвестиционная и др. определившись с терминологией, перейдём к рассмотрению основных факторов, объективно влияющих на рыночную стоимость недвижимости.  
Всё то множество параметров, из стоимостной оценки которых в конечном итоге складывается стоимость объектов недвижимости, можно подразделить на несколько типов: конструктивно-физические, экономические и социально-мотивационные, административно-юридические, географические. 
Конструктивно-физические параметры недвижимости включают всевозможные материальные характеристики объекта и его окружения, определяющие его полезность для использования в соответствии с и функциональным назначением. Например, для зданий это площадь, материал постройки, отделка, планировка и др. Для земельных участков – размер и геометрия. Определённое влияние на стоимость недвижимости оказывают также особенности планировки того квартала, в котором находится недвижимость, возможные внешние неудобства и риски (шум, пыль, скопление транспорта и т.п.). К числу экономических факторов, являющихся производной уровня экономического развития страны, в первую очередь относится баланс спроса и предложения. Со стороны спроса это уровень занятости и доходов населения, его платёжеспособность, а также издержки, связанные с оформлением продаж. Со стороны предложения это объёмы имеющейся на продажу недвижимости, затраты на освоение или производство строительных работ. Все эти факторы, особенно связанные с предложением, могут в значительной степени колебаться в зависимости от местоположения конкретного объекта. Социальные и мотивационные факторы имеют значение главным образом для жилой недвижимости. Таким образом, соображения престижа, показатели уровня преступности, а также возрастная структура населения способны оказать серьёзное влияние на рыночную стоимость коттеджей или городских квартир. Административно-юридические факторы включают в себя наличие различных льгот или ограничений, налогообложение, политические риски, кредитно-денежную политику и др.  Географическими факторами можно назвать все те, которые так или иначе характеризуют местоположение объекта недвижимости относительно его окружения и непосредственно участок, на котором он находится:

· транспортная доступность относительно центра города или другого объекта (на личном и общественном транспорте);

· наличие и степень развития социальной инфраструктуры (предприятия торговли и общественного питания, пассажирский транспорт, бытовое обслуживание, жилищно-коммунальное хозяйство, учреждения культуры и досуга, здравоохранения, образовательные учреждения, социальное обеспечение.); 
·   фактор соседства;

· экологическое состояние местности и привлекательность ландшафта. 
Группа географических факторов довольно неоднозначно влияет на стоимость различных видов недвижимого имущества. Если транспортная доступность является одним из универсальных показателей полезности недвижимости, то социальная инфраструктура, экологическое состояния местности, и тем более – привлекательность ландшафта, имеют существенное значение только для стоимости жилья. Фактор соседства может одновременно повышать стоимость недвижимости одного типа и понижать стоимость другого. К примеру, соседство с промзоной негативно отражается на стоимости квартир в соседних домах, но вместе с этим повышает ценность складских помещений. Остаётся только добавить, что для получения наиболее достоверной оценки рыночной стоимости недвижимости необходим максимально полный учёт факторов ценообразования, действующих применительно к конкретному объекту недвижимости. 
 
 
 
 

Глава 2.

Практическая  Часть

2.1 Последствия Кризиса на рынке недвижимости России. 

Кризис негативно  сказался на всех игроках рынка недвижимости: московских девелоперах и застройщиках в регионах, крупных компаниях  и индивидуальных предпринимателях, строителях жилья, офисов, складов, торговых центров. Прошло полгода, и сомнений не осталось: ждать окончания кризиса  бесполезно, нужно учиться жить и  зарабатывать в новых экономических  условиях  

До наступления  кризиса лишь незначительное число  российских девелоперов работали, используя  собственные средства. Строительство  коммерческой недвижимости финансировалось  в основном за счет средств банков и инвестиционных фондов, а жилой  — банков и дольщиков. Сегодня  большинство банковских организаций  считают строительство сверхрисковым  сектором экономики. Если кредит все  же удается получить, то только под  высокий процент, который делает бессмысленным любой, даже самый  интересный и востребованный проект. Другими словами, первая проблема, с  которой столкнулись девелоперы, — это дефицит ликвидности. Вторая проблема — резкое падение спроса в результате снижения платежеспособности населения. У людей теперь меньше денег на покупку жилья, они все  реже посещают торговые центры. Компании сокращают площади, арендуемые под  офисы. Чтобы справиться с негативными  последствиями кризиса, девелоперы начали уменьшать цены на недвижимость и ставки на аренду.

Жилая недвижимость  

Активный рост доходов населения России в последние  годы обеспечил бурное развитие жилищного  сектора. Объемы ввода жилой недвижимости в эксплуатацию ежегодно росли на 16–18%, а абсолютный показатель в 2008 году достиг 64 млн кв. м (см. рис. 1)1. Кризис изменил ситуацию. Застройщикам не только стали недоступны банковские кредиты, они также лишились второго важного источника денег — дольщиков, большинство из которых отказались от приобретения жилья в ближайшее время.  
 
 
 

 

 

2000 год — 30; 2001 год — 31; 2002 год — 34; 2003 год  — 36; 2004 год — 39; 2005 год —  43; 2006 год — 51; 2007 год — 61; 2008 год — 64

Рисунок 1. Объем  ввода жилья в России 2000–2008 годах (млн кв. м)  

В большей степени  от кризиса пострадали наиболее развитые рынки в экономически активных регионах (Волгоград, Екатеринбург, Краснодар, Красноярск, Москва и Московская область, Нижний Новгород, Пермь, Самара, Санкт-Петербург). Высокий уровень жизни стимулировал спрос на жилье. Цены росли, становясь  значительно выше себестоимости: в  Москве, Санкт-Петербурге — на 100–150%, в других регионах — на 40–60%. Рост цен, в свою очередь, привлекал в  отрасль все больше частных инвесторов, желающих заработать (см. рис. 2). Банки  предлагали выгодные условия ипотечного кредитования, наращивая свой кредитный  портфель. Девелоперы, стараясь удовлетворить ажиотажный спрос населения, увеличивали объемы строительства. С началом кризиса спрос многократно упал, в то время как объемы строящегося жилья первое время оставались очень большими. В результате за время, прошедшее с начала кризиса, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке снизилась в среднем по России на 13% и составляет около 44 тыс. руб. (см. табл. 1). В большинстве регионов цены пока не достигли дна и будут продолжать снижаться — в среднем еще на 3–5% к лету 2009 года.  

   

Рисунок 2. Структура  спроса на недвижимость в крупных  городах России (до сентября 2008 года)  

Таблица 1. Изменение  цен на первичном рынке жилой  недвижимости (сентябрь 2008 — начало апреля 2009 года)

Город  

Цена за кв. м (руб.)  

Падение цен (в %)  

Сочи  

81 970  

30 % 

Москва  

144 100  

25 % 

Самара  

43 200  

21 % 

Волгоград  

46 590  

18 % 

Санкт-Петербург   

82 500  

18 % 

Нижний Новгород  

53 200  

16 % 

Красноярск  

51 400  

14 % 

Краснодар  

43 700  

13 % 

Екатеринбург   

54 000  

4 % 

Казань  

37 600  

1 % 
 

Негативные последствия  положения на финансовом рынке ощутили  на себе и менее развитые регионы, которые и до кризиса не отличались особой привлекательностью для инвестиций. Небольшие доходы населения сегодня  еще заметнее сократились, что повлекло за собой падение платежеспособного  спроса на жилую недвижимость, и  без того находившегося на низкой отметке. Реакция девелоперов на ситуацию, сложившуюся в этих регионах, не отличается оригинальностью: они  стали снижать цены (которые и  так были близки к себестоимости). Правда, здесь снижение редко достигает  отметки в 5–7%.  

На вторичном  рынке жилой недвижимости сложилась  более благоприятная ситуация, чем  на первичном. Цены снижаются не столь  стремительно. Вторичный рынок пользуется бóльшим доверием потребителей, поскольку  риски при покупке квартир  заметно ниже: нет нужды гадать, достроится ли жилой комплекс в нужные сроки. Средняя стоимость жилья  на вторичном рынке составляет около 46 тыс. руб. за 1 кв. м (с учетом того, что за прошедшее полугодие цены в большинстве городов снизились на 3–7%).

Возможности для  развития сектора жилой недвижимости 

Первая антикризисная  мера девелоперов — снижение цен  — не была эффективной, поскольку  кризис оказался более затяжным, чем  предполагалось. Сегодня они пытаются приспособиться к новым реалиям. На рынке появились девелоперы, которые  начинают строительство жилья экономкласса — самого дешевого и очень небольших площадей, этакие «современные хрущевки». На лестничной площадке может располагаться 8–10 квартир-студий площадью 20–30 кв. м, продаваемых с отделкой. Такие квартиры можно приобрести на 30–35% дешевле стандартных однокомнатных квартир экономкласса. В условиях падающей платежеспособности такое жилье начинает пользоваться спросом по всей стране: массовое строительство домов с такими квартирами начинается во Владивостоке, Краснодаре, Санкт-Петербурге и других городах. Замечу, что первоначально часть из них планировали как стандартные многоквартирные дома. Но в связи с кризисом концепция была изменена. Девелоперы не остаются внакладе: несмотря на то что общая цена квартиры является очень низкой, цена квадратного метра в таких объектах обычно выше среднерыночной на 10–15%. Сейчас есть все основания говорить, что будущее рынка недвижимости в кризисный период — именно за такими объектами. Однако стоит учесть тот факт, что «хрущевки» и в советские времена являлись жильем для малообеспеченных граждан, и социальная престижность таких домов в перспективе представляется сомнительной. Пока они выполняют свою роль, но, как только кризис прекратится, девелоперам придется идти на значительное снижение цен, чтобы продолжать продавать квартиры минимальной площади.

Коммерческая  недвижимость  

В последние  годы рынок коммерческой недвижимости рос на 10–15% в год. Товарооборот ежегодно увеличивался, что стимулировало  развитие торговли, а за ней —  и складской недвижимости. Растущие доходы бизнеса диктовали спрос  на новые, более качественные офисные  площади, рост благосостояния населения  повышал потребность в качественных гостиничных и курортных объектах. Сегодня арендные ставки на коммерческую недвижимость уже упали в зависимости  от региона на 20–30% (см. табл. 2).  

Таблица 2. Изменение  арендных ставок на рынке торговой недвижимости (сентябрь 2008 — начало апреля 2009 года)

Город  

Ставка за кв. м в месяц (руб.)  

Падение ставок (в %)  

Казань  

800  

38  

Красноярск  

1930  

35  

Санкт-Петербург   

2840  

32  

Москва  

3430  

25  

Краснодар  

1723  

24  

Самара  

1560  

22  

Нижний Новгород  

1900  

21  

Екатеринбург   

1230  

18  

Сочи  

2200  

15  

Волгоград  

1750  

4  
 

Рынок складской  недвижимости вошел в рецессию сразу  вслед за торговым сектором. В условиях сокращения продаж компании-ритейлеры  вынуждены сокращать и арендуемые складские площади. В плачевном  состоянии находится и сектор производства — второй по величине арендатор складских помещений. Поэтому в условиях сокращающегося спроса арендные ставки на площади  в логистических парках также  падают. В Москве падение достигает 25–50% (до кризиса эти площади были очень сильно переоценены), в других регионах — до 40%.

Возможности для  развития сектора коммерческой недвижимости