Управление коммерческой недвижимостью

    Мифы  и реальность

    К сожалению мифологизация и магическое воздействие классности объектов складской  недвижимости на жителей регионов не имеют границ. Все хотят строить  объекты класса «А» потому что  это тенденция рынка, это модно и современно. Мало кто задумывается над вопросом, а вообще, какой объект необходим рынку и с какими характеристиками. Более того, в инжиниринговые компании периодически поступают запросы на разработку «технологического проекта для складского комплекса класса А». Дабы развеять мифы, следует отметить, что технологическое проектирование, безусловно, некоторым образом привязано к объекту недвижимости и его исходным характеристикам, однако никакого отношения к классности объекта не имеет. И уж тем более нет такого понятия как «технологический проект для складского комплекса класса «А»». Некоторые региональные компании так же не могут отказать себе в творчестве на тему классификации. В некоторых регионах появляются классификации компании Knight Frank c «дополнениями». Согласно одному из таких документов, «все параметры индивидуальны для класса объекта. Его исполнение внутри класса обязательно. Несоответствие одному из параметров понижает класс на одну «ступень»». Например, среди обязательных пунктов для класса «А+», «А» и «В» присутствует кранбалка или закладная на кранбалку. Нет кранбалки - извольте на класс ниже.  

    Гонки с раздельным стартом 

    Огромный  интерес всех потенциальных инвесторов к сегменту складской недвижимости, существенный неудовлетворенный спрос на качественные складские площади в размере 1,5-2 млн.кв.м. только в московском регионе, который сохраняется на протяжении последних 4-х лет, породили в буквальном смысле бум инвестирования в складскую недвижимость. Атмосферу подогревает и существенное отставание, как минимум в 2-3 раза, вводимых в эксплуатацию площадей от заявленных объемов. На сегодняшний день в России анонсировано проектов, связанных с девелопментом логистических парков и терминалов, в общей сложности на сумму около 10 млрд. долл. за период с 2007 по 2009 год. Некоторые девелоперы дают очень смелые оценки рынку складской недвижимости. По их мнению, на каждые 1000 человек в России требуется не менее 600 кв.м. качественных складских площадей. В гонку так же включаются правительство Московской области и государственные структуры, такие например как РЖД, анонсируя планы по введению в кратчайшие сроки сотен тысяч квадратных метров качественных складов, терминальных площадок и мультимодальных комплексов. Разогретый рынок поглощает все, что создает девелоперская индустрия и требует еще. В начале 2006 года участники рынка осторожно говорили о возможной стабилизации, и о том, что за счет большого количества проектов произойдет коррекция арендных ставок в сторону понижения. Однако этого не произошло. Наоборот, ставки выросли на 4-9% процентов. И это вселило еще большую уверенность в том, что с рынком все в порядке и надо вкладывать. Тем не менее, нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что любой рынок развивается волнами, и рано или поздно произойдет насыщение. Закрывать на это глаза - значит не учитывать один из самых существенных рисков. В настоящий момент из-за перегретости рынка налицо явное недопонимание между реальными потребителями складских площадей и их девелоперами. Уверенность, что объект будет поглощен рынком, пока не стимулирует к созданию проектов, в которых объект будет возводиться только под конкретных заказчиков с их  индивидуальными требованиями, а не с ориентиром на классность объекта. Это неизбежно произойдет в тот момент, когда возрастут риски и упадет доходность этого сегмента. Когда? Неизвестно. Может быть через 7 лет, а может и через 2-3 года, когда на рынке появятся все анонсированные объекты и арендатор сможет выбирать. Единственное, что пока сдерживает рынок от мгновенного разрешения данного вопроса, это существенное отставание декларируемых проектов от реально построенных объектов. Многие арендаторы и покупатели уже сейчас недовольны тем, что они получают, но пока выбирать не из чего. Выиграет, безусловно, тот, кто уже сегодня сыграет на опережение и более серьезно отнесется к своим будущим клиентам и прислушается к их требованиям и пожеланиям, а не к классности объектов. Такова международная практика, и большинство западных девелоперов, которые так же активно пытаются войти на российский рынок, работают именно так. Процесс девелопмента они начинают с переговоров, подписания контрактов о намерениях и разработки индивидуальных архитектурных и технологических проектов с будущими собственниками и арендаторами, а уже потом начинают строить.  

    Складские помещения какого класса вы считаете наиболее востребованными на

    сегодняшний день?  

    А   (22.4%)

    В   (46.3%)

    С,D   (16.4%)

    build to suit (14.9%)  

    / Источник: Арендатор.ру 
 
 

    Складам – товародвижение

     

    Среди основных тенденций при управлении логистическими центрами, Орест Сарахман выделяет следующие: эти объекты, преимущественно, отдаются на 100%-ный аутсорсинг и чаще нескольким операторам (исключением можно считать центры, построенные для собственных потребностей, например, Coka-Cola).

    Вышесказанное подтверджает и Сергей Харьков: «Как правило, средний складской комплекс (порядка 25-50 тыс.кв. м), в отличие  от офисного центра, предоставляется  в аренду одному или нескольким арендаторам. Такая эксклюзивность (зависимость  от двух-трех арендаторов) заставляет обратить особое внимание на эффективные коммуникации с арендаторами. Необходимо более четко следовать их пожеланиям. Склад должен соответствовать их индивидуальным требованиям. К примеру, при строительстве складского комплекса FIM Service общей площадью 27 300 кв.м. максимально принималось во внимание пожелание партнера Kuehne&Nagel, что позволило заключить долгосрочные договора аренды как с этой компанией, так и с другим мировым лидером в сфере логистики: компанией «DSV» (быв. «Frans Maas»)».

    Специфика управления складской недвижимостью, как отметил Сергей Хоменко, выражена в построении и четком соблюдении процессов логистики, а точнее процессов  товародвижения.

    Что в себя включают услуги по управлению объектами недвижимости?

     

    Дмитрий Новиков

    Property Times

    Октябрь 2007

     

    Управление  недвижимостью - это услуга, предусматривающая  передачу имущественных прав на один объект недвижимости или целый их комплекс профессиональному субъекту управления недвижимостью с целью  его наилучшего использования для получения дохода. При этом под объектом управления подразумевается не только то, что относится к недвижимости с юридической точки зрения, а все здания и сооружения, примыкающий участок земли, оборудование, которое не является недвижимостью само по себе, т.е. все граничные вещи, которые привязаны к зданию, констатирует президент компании «Real Estate Solutions» Сергей Карамнов. Профессиональное управление коммерческой недвижимостью – действительно выгодный бизнес. Но, увы, далеко не все собственники понимают, что недвижимость нуждается именно в профессиональном управлении. Зачастую владелец считает, мол, проще и дешевле самостоятельно решать вопросы, связанные с эксплуатацией здания, не привлекая соответствующих специалистов и не прибегая к услугам подрядных компаний. В результате, цель – управлять имеющейся площадью для извлечения максимального дохода – оказывается недостижимой. Отечественные собственники только-только начинают понимать выгоду стороннего профессионального управления.

    Итак, задача управляющей компании – организовать деятельность так, чтобы объект приносил доход, и постоянно увеличивал свою ценность, объясняет директор «Build & Live Development» Виктор Распутный. Это значит, организовывать рекламу, разрабатывать маркетинговую и арендную политику, стратегию развития. В случае необходимости, менять имидж объекта, якорных арендаторов, а, может быть, даже профиль.

    Как констатирует Виктор Распутный, услуги управляющих компаний становятся все  более востребованными, они создают  выгодный для купли-продажи объект, а таковым он становится лишь в том случае, если: все арендаторы находятся в одной весовой категории, текучесть их низкая, объект раскручен и популярен, и как следствие - приносит стабильный доход. Все вышеперечисленное - входит в обязанности управляющей компании.

     

    Классификация обязанностей

     

    Управление  объектами недвижимости может осуществляться при сдаче их в аренду или продаже, в том числе через привлечение  аутсорсинга (риелторы, брокеридж, частичная  сдача в управление), рассказывает коммерческий директор ТКС-менеджмент Орест Сарахман. То есть, девелопер после сдачи объекта в эксплуатацию может:

    -           оставить управление за собой  с привлечением частинного аутсорсинга  – по определенным видам управления, например, это касается технической эксплуатации;

    -           отдать управление объектом на 100%-ный аутсорсинг и получать  проценты. Их размер прямо пропорционально  зависит от величины объекта  и прогнозированной прибыли. 

    Как информирует глава наблюдательного  совета управляющей компании ЗАО BMG Сергей Хоменко, услуги по управлению принято разделять на четыре основных уровня:

    самый простой - это клининг и сопутствующие  мелкие услуги;

    facility management - техническое обслуживание и эксплуатация объекта;

    property management - оперативное управление службами объекта, работа с арендаторами, решение административных вопросов;

    asset management - стратегическое, долгосрочное управление финансовыми потоками и активами объекта.

    Комплексная реализация всех услуг управления недвижимостью позволяет оптимизировать все процессы функционирования и развития объекта недвижимости, снизить затраты на его содержание и, как результат, добиться максимальной доходности проекта. При комплексной реализации таких услуг применяется следующее структурное разделение функций управляющего:

     

    - маркетинг и сдача в аренду  площадей;

    - управление персоналом;

    - управление рисками;

    - техническое обслуживание;

    - финансовые операции и управление  активами.

     

    В процессе управления объектом недвижимости в Украине принято выделять 6 зон ответственности (служб объекта недвижимости):

     

    - административная;

    - маркетинговая;

    - финансовая;

    - юридическая;

    - техническая;

    - безопасность.

     

    Под управлением понимают все заботы, связанные с эксплуатацией здания и созданием максимально комфортных условий для его арендаторов, сообщает руководителя проектов НСМ Алексея Заики. В процессе управления формируется собственный управленческий аппарат компании, налаживаются бизнес-процессы. В стандартный перечень работ по управлению входят:

     

    • контроль качества строительства объекта 

    • формирование управленческой компании

    • обеспечение административно-арендной политики

    • обеспечение внутренней и внешней  уборки

    • ведение бухгалтерской отчетности

    • организация и ведение грамотной  эксплуатации объекта

    • координация работ хозяйственно-технической  службы

    • поддержание в рабочем состоянии  оборудования и технических средств, находящихся на балансе предприятия 

    • ведение базы данных по коммунальным платежам

    • устранение аварийных ситуаций, поломок, выходов из строя оборудования

    • поддержание чистоты и правил санитарии на объекте 

    • финансово-бухгалтерское обслуживание, включая использование разработанных  схем оптимизации налогообложения 

    • организация охранных мероприятий  и служб на объекте.

     

    По  информации Алексея Заики, владелец может включить в список обязанностей управляющей компании и специфические  поручения: управление складами, садово-парковые работы и так далее. Расширение обязанностей объясняется тем, что каждый объект, который компания берет в управление, неповторим, поэтому и решение управляющей компании для него является уникальным.

    Основные  виды услуг УК — это:

     

    • содержание службы эксплуатации

    • охрана

    • оплата коммунальных услуг (электричество, отопление, кондиционирование воздуха, водоснабжение)

    • ежедневная уборка помещений 

    • обслуживание пожарной и охранной сигнализаций

    • уборка снега и льда в зимний период времени 

    • обслуживание котельной и ТП

    • огнетушители в помещениях общего пользования 

    • обеспечение вывесок с перечнем арендаторов

    • вывоз мусора

    • возмещение расходов арендодателю на страхование помещения.

     

    Целесообразно также централизовано предоставлять  дополнительные услуги за отдельную  плату (например, один раз в конце  месяца, в зависимости от степени  использования), а именно:

    • услуги по организации семинаров  и конференций (использование конференц-зала или комнаты для переговоров  и проведения встреч (от $1,75/ чел. в  час)

    • организация видео- и пресс-конференций 

    • аренда презентационного оборудования.

    В управлении технической эксплуатацией торговых, офисных и складских зданий по способу организации работ значительных отличий нет, констатирует директор «Build & Live Development» Виктор Распутный. Различия будут только в наборе услуг, которые зависят от характеристик конкретного объекта недвижимости и особенностей бизнеса, связанного с объектом.