Управление коммерческой недвижимостью

    Управление  недвижимым имуществом в системе  управления складом осложняется еще и тем, что оно должно обеспечивать как соответствие недвижимости основным целям и задачам предприятия, так и соблюдать принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимого имущества, предполагающего максимальную экономическую эффективность. Как показывает практика, руководители крупных складских компексов нередко этого не учитывают, что зачастую становится одной из основных причин работы в убыток.  

       Классификация складской недвижимости.

     

       Склады — это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для приемки, размещения и хранения товаров, подготовки их к потреблению и отпуску потребителю. 

    Развитие  рынка складской недвижимости диктует  его профессиональным участникам необходимость  новой классификации. Две крупнейшие компании предлагают свои варианты классификации. Классификация Swiss Realty Group делит все складские помещения на семь классов (Приложение 3). Классификация компании Knight Frank представлена в Приложении 4. По мнению аналитиков этой компании, реконструированное здание, в отличие от первой классификации, не может быть отнесено к классу «А». 

    Также складские помещения можно классифицировать и по другим признакам, представленным ниже:

    - По отношению к областям логистики  (снабженческие, производственные, распределительные).

    - По отношению к участникам  логистической системы (склады  производителей, склады торговых  компаний, склады транспортных компаний, склады экспедиторских и логистических  компаний).

    - По форме собственности (собственные  и арендуемые).

    - По принадлежности (склады одного  предприятия или одной сети, склады  коллективной собственности, склады-отели).

    - По функциональному назначению (длительного  хранения, перевалочные, распределительные,  специальные).

    - По ассортиментной специализации (специализированные, универсальные, смешанные).

    - По режиму хранения (не отапливаемые, отапливаемые, склады-холодильники, склады  с фиксированным климатическим  режимом).

    - По технической оснащенности (не  механизированные, механизированные, автоматизированные, автоматические).

    - По виду складских зданий и  сооружений (открытые, площадки под  навесом, закрытые).

    - По виду складирования (с напольным  хранением, со стеллажным хранением,  со смешанным хранением).

    - По наличию внешних транспортных  связей (с причалами, с железнодорожным и автодорожным подъездом, комплексные склады).

    - По масштабу деятельности (центральные,  региональные, местные). 

    Различаются склады и по площади хранения: склад  с большой площадью хранения (от 5 тыс, кв. м) обычно называют терминалом. Тем, кто имеет дело с экспортом или импортом продукции, важно знать о существовании таможенных складов — специально оборудованных помещений, в которых могут храниться товары, ввезенные на территорию РФ или подлежащие вывозу из России. На таможенном складе товары хранятся под таможенным контролем, а затем — согласно Таможенному кодексу РФ — их помещают под определенный таможенный режим. Таможенные склады подразделяются на склады временного хранения и непосредственно таможенные склады. 

    Склад временного хранения (СВХ) — это специально оборудованное помещение, куда под таможенным контролем помещают товары и транспортные средства, предназначенные как для экспорта, так и для импорта — с момента предоставления таможенному органу РФ и до их выпуска в свободное обращение в соответствии с избранным таможенным режимом, кроме режима «таможенный склад». 

    На  таможенный склад помещают только импортируемые  товары под режим «таможенный  склад», который подразумевает, что  ввезенные товары хранятся под таможенным контролем без взимания в период хранения таможенных пошлин и налогов, без применения к товарам мер экономической политики. Товары, предназначенные для вывоза в соответствии с таможенным режимом экспорта, хранятся под таможенным контролем с предоставлением предусмотренных льгот. 

    Класс, к которому относится складское  или торговое помещение, один из основных показателей, влияющих на стоимость  квадратного метра и арендную ставку. Выбор покупать или арендовать — совершается с учетом класса и исходя из целей и специфики  бизнеса. Все чаще арендаторы предпочитают арендовать складские помещения в комплексе с офисными и производственными помещениями, находящимися вблизи. Большую роль для арендаторов играет удачное расположение складского комплекса. Удобным местоположением считается пересечение радиальных шоссе с кольцевой автодорогой. В отличие от торговых «точек», логистический комплекс не должен располагаться у самой развязки. Часто это даже неудобно — передвижение фур может быть затруднено, особенно если рядом расположены и другие склады. 

    При выборе расположения логистического комплекса  на шоссе удобным считается вариант, когда объект находится с правой СТОРОНЫ по ходу движения в город. Это обусловлено спецификой логистического бизнеса: расположенные на подъездах  к городу склады обслуживают грузы, привезенные из других городов, принимать фурьи в этом случае удобнее по ходу движения — с правой стороны. При этом комплексы класса «А» должны располагаться на первой линии, комплексы ниже классом мо гут находиться дальше. Комплекс должен иметь достаточную протяженность вдоль дороги и глубину. Соотношение площади склада и парковки обычно составляет 1:1, хотя площадь парков- ки может быть и больше. Например, если имеется участок площадью 10 тыс, кв. м, то на нем может быть построено до 5 тыс, кв. м складских помещений, остальная часть уйдет на парковку, разъезды и пр. 

    Выдвигаются и технические требования к складам: здание склада должно быть прямоугольным, на каждые 500 кв. м должны приходиться  одни ворота, потолки должны быть высотой не ниже 7 м, полы с антипылевым покрытием, должна работать система принудительной вентиляции и пожаротушения.  

    Основные  требования арендаторов к складским  помещениям:

    - наличие погрузочно-разгрузочных  механизмов;

    - наличие отопления;

    - близость к транспортным магистралям, удобство подъ езда;

    - высота потолков — 7—9 метров, с обеспечением возможности складирования  грузов по высоте в несколько  ярусов, с сохранением достаточного  отопления;

    - обеспечение требований безопасности, санитарии, температурного режима;

    - наличие железнодорожных путей  для облегчения доставки грузов  до склада. 

    При этом, как отмечают специалисты, клиенты  все охотнее отдают предпочтение комплексам с дополнительными услугами, среди которых — таможенная очистка  грузов, учет и контроль, логистические услуги и т. д. 

    При прочих равных условиях арендаторы отдают предпочтение тем складам, у которых  одни ворота приходятся на каждые 500 кв. м общей площади, высота потолков не ниже 8 м, полы выдерживают нагрузку от 4 т, а помещения оборудованы  современными системами поддержания температурного режима и влажности воздуха. Все это — отличительные черты складских комплексов классов «А» и «В». Так же есть у арендаторов складских помещений предпочтения и по районам. 
 

    Анализ  системы управления. Успех деятельности фирмы зависит от системы управления, которая имеет решающее значение в достижении целей и задач, стоящих перед предприятием. Поэтому возникает необходимость в проведении исследований, позволяющих совершенствовать существующую в фирме систему управления. Исследование системы управления включает сбор, обработку и анализ данных с целью повышения результативности управления. Результатами исследований системы управления являются разработки, использующиеся при выборе и реализации стратегии и тактики деятельности фирмы, построении новой и/или совершенствовании действующей системы.

    Система - это организованная совокупность подсистем и их элементов, находящихся  во взаимодействии и образующих единое целое. Любое предприятие (компания) является системой, то есть представляет собой целое, состоящее из взаимозависимых подсистем.

    Элементами  управляющей подсистемы являются подразделения (работники), участвующие в процессе управления, и их взаимосвязи.

    К основным характеристикам элементов  управления относятся: функции, методы, технологии управления, организационная структура управления, информационное обеспечение, технические средства управления, кадры управления, управленческие решения.

    Функции управления - это виды деятельности, которые определяют дифференциацию (разделение) и интеграцию (кооперацию) управления, необходимые для повышения качества управления и экономии времени.

    Методы  управления - это способы и приёмы воздействия на отдельные элементы управления, обеспечивающие эффективное  использование ресурсов для достижения конечной цели управления.

    Технология  управления - это управленческий цикл, включающий в себя подготовку, принятие и реализацию решений, осуществляемых одним или несколькими звеньями управления, с учётом определённой формы реагирования элемента на управляющее воздействие (обратная связь). 
 

    Годовая прибыль от управления складской  недвижимостью Московской области  может превысить 1 млрд рублей к 2014 году. Объем площадей этого формата  в столичном регионе оценивается  в 3,5 млн кв. м 
 
 

      

         Управление недвижимостью – что это такое? Как соотносятся понятия «управление недвижимостью» и «девелопмент»? Определив смысл понятия «управление недвижимостью» мы избавимся от массы заблуждений.

         Приведу, на мой взгляд, классическое  определение понятия «девелопмент». Девелопмент (англ. development - развитие) - область управления бизнесом, недвижимостью, строительством, ориентированная на увеличение стоимости объектов и приносимых ими доходов посредством учета изменяющейся ситуации, оценки рисков (Райзберг Б. А., Лозовский Л. Ш., Стародубцева Е. Б.Современный экономический словарь. 5-е изд., перераб. и доп. — М.: ИНФРА-М,2007.).

         Любой объект недвижимости существует  определенное время. В течение  этого времени он возникает,  существует, модернизируется, реконструируется и ликвидируется, что составляет цикл существования объекта недвижимости. 

         Объектами девелопмента как области  управления бизнесом являются  объекты недвижимости, приносящие  доходы в будущем или в настоящее  время. Это напрямую вытекает из приведенного выше определения и из существа девелопмента как бизнеса. Объекты недвижимости, приносящие доходы также именуются доходоприносящими объектами недвижимости.

         В современных российских условиях  цикл существования доходоприносящего  объекта недвижимости возможно разделить на следующие стадии: 
 

         1. Разработка концепции наилучшего  использования объекта недвижимости.

         2. Разработка бизнес-плана использования  объекта недвижимости.

         3. Получение необходимых разрешений, согласований и проектирование.

         4. Строительство.

         5. Управление, эксплуатация и содержание  объектов недвижимости.

         6. Реновация объекта недвижимости. 
 

          Девелопмент охватывает все стадии  существования объекта недвижимости, в том числе и те, в течение которых доходоприносящий объект не существует физически либо не может использоваться по функциональному назначению, например – еще не введен в эксплуатацию. 

         Согласно сложившей на Западе  практике управление недвижимым  имуществом подразделяется на  Facility, Property, Building и Asset Management. В нашем понимании (в дополнение к классическим определениям) перечисленные виды управления, это: