Управление коммерческой недвижимостью

         Введение

      Сегодня рынок складских помещений  наименее развитый сегмент коммерческой  недвижимости в России. Зарождение  спроса на высококачественные  складские площади произошло  несколько лет назад, благодаря  наращиванию объемов крупных  торговых компаний и экспансии логистических фирм, в том числе международных. Лавинообразный рост рынка торговых площадей вызывает у поставщиков товаров потребность хранения своей продукции, для чего требуются тысячи квадратных метров. Именно эта потребность и породила неудовлетворенный стабильно высокий спрос на рынке складской недвижимости. Существующее предложение пока еще слишком мало, в результате чего торгово-промышленные предприятия нередко вынуждены прибегать к строительству складов для личных нужд. В этом случае перед застройщиком-непрофессионалом возникает масса трудностей, связанных с получением земельного участка и разрешительной документации на строительство, оформлением прав на землю и на строящийся объект недвижимости, непосредственно самим строительством склада. Наиболее удачливые компании пытаются заключить договоры с девелоперами, которые реализуют проект непосредственно под заказчика. Оставшийся процент нуждающихся в складских помещениях бронируют аренду площадей в еще строящихся объектах. Подобная ситуация в Московском регионе порождает неимоверно высокие арендные ставки, которые по прогнозам могут снижаться по мере насыщения рынка. Таким образом, за короткий промежуток времени рынок складской недвижимости стал доходной отраслью.

           За счет своей неосвоенности рынок складкой недвижимости притягивает к себе девелоперов и инвесторов. Проекты создания качественных складских помещений с ориентацией на международный уровень не только востребованы, но при реализации в короткие сроки позволяют застройщикам закрепиться в лидерах данного сегмента. С учетом инвестиционной привлекательности рынка инвесторы и девелоперы вправе рассчитывать на краткосрочную окупаемость проектов с максимизацией прибыли и минимизацией рисков.  

    Получив мощный импульс к развитию в 2004-2005 гг., когда были запущены первые крупные проекты, складской рынок формировался под влиянием бурного общеэкономического роста. Кризис укротил этот рост, однако сегодня изменились не только взаимотношения игроков рынка, но и сместился вектор актуальности форматов складского девелопмента.

    Российский  рынок складской и производственной недвижимости является наиболее молодым  и остается наименее сформированным по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости России.

    Была  распространена уверенность, которая подтверждалась практикой, что на любой объект будет спрос, как только он будет построен. 

    Послекризисные  подходы к развитию проектов 
 

    Однако  в послекризисных условиях рисковый капитал для проектного финансирования новых строительств более не доступен. А ограниченное проектное финансирование не приемлет рисков и может быть применено только для наиболее качественных проектов. 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Управление  коммерческой недвижимостью

    Профессиональное  управление коммерческой недвижимостью - выгодный бизнес, который в России переживет период довольно быстрого роста. За короткий промежуток времени, за 10-15 лет, Россия прошла путь по развитию данного вида бизнеса, на который западным странам понадобилось порядка 100 лет.

    Управление  недвижимостью - деятельность специализированных фирм, обусловленная историческим развитием общества и цивилизации в целом, направленная на рациональное использование имеющегося объекта, приносящее собственнику максимальную прибыль. Задача управляющей компании поиск и оптимизация всех ресурсов объекта и построение схемы их использования с максимальной отдачей.

Управление  недвижимостью включает в себя консалтинг, маркетинг, брокеридж, оценку, финансовый анализ и прогноз, работу с персоналом, анализ рынка, планирование офисного пространства, управление строительством, управление арендой, работу с арендаторами, техническое обслуживание объекта, клининг, управление кризисными ситуациями, а также прочие услуги, необходимые для функционирования обьекта.

Основные  принципы управления недвижимостью  применимы к любым объектам недвижимости независимо от их функционального назначения.

    Компании  и собственники, привлекающие к управлению своей собственностью профессиональных управляющих, понимают, что таким  шагом экономят свои деньги и время. Они могут гарантировать качество предоставляемых арендаторам услуг, избавляются от необходимости решать множество текущих затратных по времени проблем, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости, поиском поставщиков, подрядчиков, решением юридических вопросов, общением с арендаторами.

    Задача  управляющего организовать такую систему  контроля за всеми службами и персоналом, привлеченными к обслуживанию объекта, которая позволила бы видеть все, что происходит на объекте как  самому управляющему, так и собственнику. Открытость системы позволяет поддерживать управление объектом на высоком профессиональном уровне, вовремя устранять недостатки и оперативно принимать решения. Четкий контроль и грамотное построение системы управления объектом позволяют наладить и поддерживать доверительные отношения собственника и управляющей компании. Доверие собственника - самое объективное мерило профессионализма управляющей компании.

    Собственник хочет получать высокий и стабильный доход от своей недвижимости. Профессиональный управляющий в целях достижения этой цели проводит работу с арендаторами, разрабатывает выгодную для собственника структуру договоров, позволяющую рассматривать имеющуюся недвижимость в качестве инвестиционного механизма, как источник получения кредитных средств под залог платежей арендаторов (при наличие системы долгосрочных договоров на 5-10 лет аренды). Недвижимость как объект инвестиций должна приносить доход своему владельцу. Чем лучше управляющий организует работу здания и обслуживающих служб, чем более комфортные условия он создаст для арендатора, и тем больше, в конечном счете, получит доходов собственник.

    Управление  коммерческой недвижимостью строится на основе замкнутого цикла; планирование деятельности - ее осуществление - контроль за деятельностью - анализ результатов деятельности и ее оптимизация. 

    Основными целями управления недвижимостью являются: 

    Обеспечение максимальной и регулярной доходности объекта в интересах собственника

    Сохранение  стоимости недвижимости и создание условий для ее возрастания

    Гибкая  эксплуатация и эффективное использование обеспечение всестороннего соответствия объекта возрастающим требованиям рынка - модернизация, перепрофилирование, реконструкция, переоборудование.

    Иные  цели и задачи поставленные собственником(спекулятивная  продажа, капитализация объекта с его последующей продажей и т.д.) 

    В сфере управления недвижимостью  управляющая компания оказывает  следующие услуги: 

    Доверительное управление объектами недвижимости

    Консалтинг

    Оценка  недвижимости

    Анализ  и оценка конкурентоспособности  объекта

    Экспертиза  объекта

    Определение эффективности использования объекта  с учетом состояния и прогноза развития рынка

    Привлечение арендаторов и сдача помещений  в наем

    Расчет  ставок арендной платы и арендных графиков

    Привлечение инвестиций для ремонта и реконструкции объекта

    Анализ  фактических доходов и расходов объекта

    Постоянный  поиск и внедрение путей для  увеличения доходности, повышение качества обслуживания и предложение новых  услуг арендаторам

    Контроль  за соблюдением договорных отношений  с арендаторами, поставщиками коммунальных услуг и специализированными подрядными организациями

    Юридическое сопровождение

    Профессиональная  деятельность компании застрахована. 

    Профессиональные  управление объектами коммерческой недвижимости предполагает наличие  собственной эксплуатационной службы, цель которой дать возможность собственникам сконцентрироваться только на основном бизнесе, не отвлекаясь на проблемы обслуживания зданий и инженерных систем за счет своевременного и качественного технического обслуживания и поддержания всех систем в рабочем состоянии. 

    Эффективная эксплуатация обеспечивает: 

    Экономию  времени. Отлаженные технологии управления, обслуживания и эксплуатации позволяют  освободить клиентов от необходимости  организовывать работу по содержанию здания 

    Экономию финансов и стабильный доход. Качественное обслуживание и грамотная маркетинговая стратегия позволяют постоянно увеличивать стоимость здания 

    Безупречное состояние здания. Поддержание здание и всех инженерных систем в исправном  состоянии и постоянная модернизация оборудование сводит к нулю вероятность возникновения проблем, связанных с эксплуатацией зданий.

    В хорошо отлаженную работу по эксплуатации зданий коммерческой недвижимости входит техническое обслуживание и текущий  ремонт инженерных систем энерго и электроснабжения, отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, кондиционирования, слаботочных систем; обеспечение бесперебойной работы лифтового оборудования; монтаж, настройка и техническое обслуживание систем охранно-пожарной сигнализации; поддержка программного обеспечения, обслуживание компьютерной и оргтехники; обеспечение работоспособности существующих и монтаж новых сетей связи; клининг; уборка и благоустройство прилегающей территории; обеспечение дезинфекции и дератизации подвальных и общественных помещений; организация круглосуточного пропускного режима и контроля доступа в здания и помещения; обслуживание паркинга, услуги ресепшн и пр 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    В последние десять лет рентабельность офисной и торговой недвижимости была значительно выше складской. Система складов была наименее развита и непривлекательна для инвесторов. Но в последнее время ситуация меняется и можно говорить об изменении инвестиционной привлекательности складского сектора. В развитых городах России сегмент складских помещений отличается самыми стремительными темпами роста спроса и наименьшим уровнем развития. 

    Современный крупный склад — это сложное  техническое сооружение, которое  состоит из многочисленных взаимосвязанных  элементов, имеет определенную структуру  и выполняет ряд функций по накапливанию и распределению грузов среди потребителей. Тенденции рынка таковы, что любое складское помещение не может рассматриваться отдельно от всей логистической системы, это часть системы, часть бизнеса любой дистрибьютор-ской и производственной компании. Только такой подход позволит обеспечить успешное выполнение основных функций склада и достижение высокого уровня рентабельности. В этой связи повышается роль профессиональных компаний, оказывающих услуги по управлению складской недвижимостью. 

    Поскольку современная логистика понимает под складом место для эффективной  обработки товара, он рассматривается  как объект инфраструктуры, обеспечивающий быстрое и эффективное движение материальных ресурсов. В условиях современной экономики товарные ценности должны двигаться, а не залеживаться, скапливаясь в одном месте. Склад, который позволяет решить эти задачи, является качественным. Как правило, складскими помещениями управляет собственник или логистическая компания. Склад очень сложное сооружение, требующее специализированного, технологического управления, четкой отлаженности действий всех служб, высокого профессионализма персонала. Для успешного функционирования склада необходимо обеспечить поставку грузов, контроль за их поставками, разгрузку и приемку, внутрискладскую транспортировку и передвижение грузов, складирование и хранение, отгрузку и многое другое. Все составляющие деятельности тесно взаимосвязаны между собой, четкая координация служб склада позволяет планировать и контролировать деятельность объекта с минимальными затратами. В этом выражается эффективность объекта и его управления. 

    Основными принципами успешной организации управления работы складского помещения являются: максимальная механизация и автоматизация  технологических операций; оптимальное использование площади и емкости складских помещений; организация сквозного "прямоточного» товарного потока; планомерность и ритмичность складских работ; полная сохранность товаров.