Управление коммерческой недвижимостью

    Только  проанализировав потоки товаров  и ответив на вопросы, сколько  надо хранить и какие заказы подбирать, можно выбрать технологии обработки этих потоков и подобрать оборудование для их реализации. И только после этого можно заняться размерностью здания и его конструкцией. Уже базируясь на этом, надо готовить техническое задание на внедрение современной системы управления процессами (WMS) и подбирать персонал для эксплуатации склада. Всегда надо помнить, что управление складом осуществляется через управление производственным коллективом. Если мы хотим избавиться от ошибок при обработке товаров, нет смысла выявлять ошибки в конце процесса, при проверке собранных заказов или при инвентаризации. Гораздо разумнее и, главное, дешевле не позволить персоналу допускать эти ошибки. Такими возможностями и обладают современные WMS, использующие системы идентификации и радиоканалы для работы в реальном времени и, следовательно, реализующие жесткий контроль за каждым действием каждого оператора. 

    Описанная процедура абсолютно одинакова  и для строительства нового склада, и для реконструкции существующего. В последнем случае имеющееся  здание и его расположение на участке просто станут дополнительными ограничениями по отношению к требуемым по анализу и расчету размерностям потоков товаров и технологических зон склада. 

    Ситуация, складывающаяся сейчас в экономике  России, резко затормозила большинство  планов нового строительства и развития бизнеса. Но товарные потоки все равно существуют. Их надо обрабатывать, а многие склады по-прежнему крайне неэффективны и затратны, чего их владельцы больше терпеть не смогут. Рано или поздно перед ними все равно встанет вопрос «как это сделать», и на него придется отвечать. Тем не менее многие пытаются решить проблему, минимизировав начальные затраты на улучшение процессов на складе. Это большая ошибка! 

    В условиях ужесточения требований к  эффективности бизнеса в целом надо принимать решение не только на основании расчета стоимости строительства (или реконструкции) склада, т. е, капитальных затрат, а учитывая общие затраты на его эксплуатацию. Ведь к моменту достижения так называемой точки безубыточности проекта эксплуатационные затраты могут в 3 — 6 раз превысить капитальные, что хорошо видно из графика динамики затрат и доходов по годам эксплуатации для одного из наших проектов реконструкции склада. А стоимость эксплуатации склада в условиях кризиса ложится тяжелым грузом на экономику предприятия. 

    Сегодня склад перестал быть местом только хранения товаров, а превратился  в «завод» для их подготовки к  последующей реализации. Структура  заказов на отгрузку товаров стремительно смещается в область уменьшения их объема с одновременным ростом количества. Это объективное следствие оптимизации товарных запасов. Но такие процессы, в свою очередь, приводят к резкому увеличению трудоемкости работ в зонах подбора и комплектации заказов. Доля затрат этих участков в стоимости эксплуатации может достичь 70 — 80%, причем кризис только подстегнет эту тенденцию. 

    Все это заставляет нас менять технологию именно в зонах обработки товаров, переходя от экстенсивного алгоритма  развития, потребляющего все больше ресурсов, к интенсификации технологии за счет внедрения более совершенных методов и автоматизированного оборудования. Конечно, это приводит к росту капитальных затрат на реконструкцию или строительство и оборудование склада, но одновременно резко снижает эксплуатационную стоимость проекта, уменьшая численность производственного персонала и потребление ресурсов — тепла, электричества, площадей склада, наконец. 
 
 

    Преимущества  build-to-suit 

    Строительство объектов согласно требованиям клиента (build-to-suit или design-build) особенно удобно для производственных компаний. Именно им нужны наиболее специфические условия для работы. Остальные заказчики built-to-suit – операторы морозильных или других специализированных складов. Это могут быть компании любого профиля со специфической логистикой. 

    Впрочем, проекты строительства складов  «под клиента» могут быть интересны  и для обеспечения более стандартных  логистических операций, так как  дают возможность максимально адаптировать технические параметры объекта, заранее запланировать запуск складского комплекса, а также зарезервировать территорию для будущего развития объекта. 

    Реализация  задач пользователей индустриальной недвижимости с особыми требованиями может происходить разными путями, в том числе и за счет адаптации  существующих современных объектов, либо глубокой реконструкции старых. Однако такие сценарии часто либо недостаточно полно удовлетворяют требования пользователя, либо могут быть экономически неэффективны, так как требуют чрезмерных инвестиций. Часто бывает дешевле построить новый объект.  

    Сценарий  развития build-to-suit проекта дает ряд преимуществ обеим сторонам в сделке. Это приобретение или аренда площадей для размещения производств наиболее соответствующих требованиям клиентов, т.е. возможность оптимальной организации производственного процесса и отсутствие ненужных площадей; долгосрочный и стабильный договор аренды – как правило, не менее 10 лет. Также возможно резервирование прилегающего участка для будущего развития. Кроме того, профессиональный девелопер сможет предложить как вариант долгосрочной аренды, так и вариант покупки объекта, построенного по спецификациям заказчика. В совокупности эти факторы позволят клиенту добиться оптимального размера необходимых начальных вложений с одной стороны, и максимальной отдачи от проекта с другой. 

    Для девелоперов built-to-suit может быть интересен, во-первых, потому что профессиональный девелопер, обладающий репутацией на рынке, сможет найти финансирование проекта под гарантированный арендный поток. Кроме того, сразу снимается риск простоя площадей. Также под проект built-to-suit легче получить крепкие гарантии от арендатора, что позволит в дальнейшем выгодно продать проект. 

    Безусловно, есть и свои нюансы: более длительные сроки реализации проекта, нежели при  работе с готовыми площадями; сам объект получится не совсем стандартным, и может иметь ограниченную ликвидность, в силу чего потребуются дополнительные гарантии от арендатора по соблюдению договора аренды.  
 
 
 

    Необходимость выработки единой классификации  объектов складских помещения давно признана основными игроками рынка. Во-первых, для определения критериев стоимости объектов, во-вторых, для введения единой терминологии для общения среди операторов. Конечно, попытки привести рынок к общему знаменателю предпринимались уже неоднократно и с разной степенью успешности, однако общепризнанной ни одна из предложенных классификаций так и не стала.  

    История в деталях 

    Первыми собственный варианты единой классификации  объектов складской недвижимости предложили рынку его наиболее активные игроки – риэлторско-консалтинговые компании. Так, в 2001 году компания Property Marketing Consultants (в последствии приобретенная компанией Knight Frank) предложила одну из самых первых классификаций объектов складской недвижимости на российской рынке. Позднее, 10 сентября 2004 года, компания Swiss Realty, созвав круглый стол, предложила несколько измененный вариант, который, по ее мнению, наиболее полно соответствовал представлениям о рынке складской недвижимости большинства крупнейших риэлторов, консультантов, девелоперов и логистов. Тем не менее, инициативу оценили неоднозначно, было много жарких споров.

    В свою очередь компания Knight Frank отметила, что классификация, предложенная Swiss Realty, сделана с ошибками и не является полной, и подготовила свой вариант. В настоящий момент единого мнения по этому вопросу по-прежнему нет. Кто-то использует классификацию Knight Frank, кто-то Swiss Realty, в некоторых регионах местные игроки часто идут по собственному пути, рождая причудливые смеси и гибриды, в которых не только собраны элементы первых двух классификаций, но и присутствуют некоторые дополнения «от себя».    

    Особый  русский путь

    Между тем, если обращаться к зарубежному  опыту, то ни в европейской, ни в американской практике подобных классификаций объектов складской недвижимости, как ни странно, не существует вообще. Причин этому несколько. Во-первых, зарубежный рынок складской недвижимости уже устоялся настолько, что такие пункты российской классификации современных складских помещений как наличие системы пожарной сигнализации, автоматической системы пожаротушения, системы вентиляции, регулируемый температурный режим и некоторые другие параметры в зарубежных современных складских помещениях предусматриваются архитектурными и строительными стандартами. Более того, за рубежом практика возведения так называемых спекулятивных площадей, которые строятся с опорой на классификацию предложенную консультантами – риэлторами, отсутствует как явление в принципе. Дело в том, что на сегодняшний день инвестиции в зарубежный рынок складской недвижимости позволяют получить не более 5-8 % годовых на вложенный капитал при условии сдачи помещений в аренду, что как минимум вдвое ниже по сравнению с российскими условиями. В этой связи зарубежные девелоперы берутся строить складские площади преимущественно build to suit (под конкретного клиента), поэтому доля спекулятивных проектов, попадающих на свободный рынок с неизвестной перспективой заполнения, за рубежом несравнимо меньше чем в России. Переоборудование бывших бомбоубежищ, производственных территорий и овощехранилищ в складские помещения с последующим присвоением этим помещениям статуса «склад класса «С» или D» - это исключительно русская национальная особенность. Прежде всего, она связанна с историческими моментами приватизации этих помещений. Объекты, которые в свое время были построены именно для складских потребностей, были ориентированы на советскую плановую экономику, которая основывалась на централизованном снабжении. При этом она не выдвигала требований, с которыми столкнулись современные девелоперы, арендаторы и собственники объектов складской недвижимости, а именно увеличение отдачи от каждого квадратного метра земли или помещения и повышение скорости и эффективности обработки грузов. Логистические компании, которые пришли на российский рынок со своими технологиями хранения и переработки грузов, требовали помещений, которые бы удовлетворяли стандартам, с которыми они привыкли работать. Резкий взрывной рост российской экономики, ажиотажный спрос на новые складские помещения, отсутствие тройственных стратегических альянсов (будущий собственник, профессиональный застройщик и кредитор) привели к появлению преимущественно спекулятивных девелоперских проектов, ориентированных на свободный рынок. При отсутствии в России стандартов, как в проектной, так и в строительной отрасли, применимых к складским помещениям международного уровня, требовалось, что бы эти стандарты кто-то придумал. Консультанты - риэлторы, как самые активные операторы рынка коммерческой недвижимости, работающие со всеми группами клиентов, начиная от инвесторов и заканчивая арендаторами, естественным образом выступили инициаторами и создателями данной классификации. Именно эти предпосылки и явились причиной создания некоего ориентира для работы в сложившихся условиях.  

    Склады  вне формата 

    В тоже время, на сегодняшний день в  профессиональном сообществе, как логистов, так и девелоперов постепенно появляется понимание того, что все  предлагаемые классификации являются либо избыточными, либо недостаточными и зачастую не отражают реальных потребностей будущих собственников или арендаторов. При строительстве Build to Suit все пункты классификации вообще не имеют никакого значения, так как клиент предъявляет индивидуальные требования к объекту в зависимости от структуры и особенностей конкретного грузопотока. Например, для ряда клиентов, в структуре грузооборота которых более 35% всех грузов это мелкая и малогабаритная номенклатура, а также преобладает подбор и комплектация товара, высотный склад 6-8 ярусного хранения будет нецелесообразен. Общего выигрыша от дополнительных «высотных» объемов, которого добиваются компании, работающие с паллетизированными  грузами, не будет. Напротив компания столкнется с тем, что пустые верхние кубометры придется отапливать и оплачивать повышенной арендой платой за помещение класса «А». С этой проблемой сталкиваются не только компании, которые снимают готовые высококлассные помещения, но и те, кто решили строить складские площади под собственные нужды. Проще говоря, им приходится идти не ввысь, а вширь и строить помещения с рабочей высотой менее, заветных 13 метров. Если компания с подобной структурой товаропотока снимает готовое помещение ей неизбежно, за свой счет, приходиться сооружать дорогостоящие мезонины. В этой связи интересен опыт Японии, где главным ограничивающим моментом выступает именно земля, ее там просто мало и она очень дорогая. Японцы проектируют многоуровневые склады с возможностью погрузки-разгрузки грузового транспорта, как на первом, так и на более высоких этажах. Нагрузки на полы - тема отдельной дискуссии и напрямую связана не только с ярусностью хранения, но и с техникой, которая будет использоваться для погрузо-разгрузочных работ. Стоимость работ по сооружению плиты основания, полов и упрочняющего покрытия может составить до 15% от стоимости всех СМР по объекту. Если объект построен под конкретного заказчика, который выдал расчетную нагрузку, например 8 тонн на кв.м., при рабочей высоте в 12 м., то наверняка не возникнет проблем с последующей эксплуатацией подобного сооружения. Если же арендатор или будущий собственник получает помещение с расчетной нагрузкой 5 тонн на кв.м. при той же рабочей высоте, а его расчетные нагрузки больше или меньше этой величины, то в первом случае он переплатит, во втором получит здание, которое он не сможет полноценно эксплуатировать.