Управление коммерческой недвижимостью

    Склад в цепи поставок 

    Заготовительные, добывающие и производственные структуры, транспортные средства, места хранения, дистрибуции и продаж создают товарный и информационный потоки. Звенья этой цепи содержат зоны риска и узкие места, которые ставят под угрозу удовлетворенность конечного потребителя 

    Срыв  производственного плана, нарушение  срока доставки, ошибка в товаросопроводительных документах, проблема с таможенной очисткой, сбой в складской обработке  — и потребитель недоволен, а  конкуренты впереди, 

    Склад как внутреннее звено цепи поставок работает в жестком регламенте расписаний приходов и отгрузок. Управляемость теряется, когда не удается спланировать менее 70% складских операций, Именно на складах постоянно возникает и решается так называемый конфликт ресурсов — ситуация, требующая выделения и распределения имеющегося персонала и оборудования под задачи одновременного исполнения. Неадекватность поставщика транспортных услуг приводит к несравнимо меньшим последствиям для товаропроводящей сети компании, чем плохо работающий собственный склад или неэффективный складской оператор. Терминалы, содержащие товарные запасы на десятки и сотни дней торговли, технологическими нарушениями вполне в состоянии блокировать глобальный бизнес своих владельцев. 

    На  складе сталкиваются интересы закупающих и продающих подразделений. Склад принимает на себя просчеты в маркетинге и оценке текущей товарной потребности, обрабатывает возвраты и смену коллекций. Он в полном масштабе чувствует сезонные колебания спроса и обычно неожиданные промоакции. 
 
 
 
 

    Рынок складской недвижимости оказался в 2009 году интегрированным показателем воздействия кризиса на всю экономику региона. Спрос на качественные складские площади, рекордный ввод которых пришелся на 2008 год (несмотря на спешную корректировку девелоперами своих планов), существенно снизился из-за сокращения оборотов логистических операторов, грузооборота петербургского порта, железнодорожных и автотранспортных перевозок и т.д.  

    Высказывавшиеся еще до кризиса опасения экспертов, что стремительно наращиваемый объем качественной складской недвижимости может остаться невостребованным, приобрели особую актуальность. Заполняемость новых объектов остается на низком уровне, реализация же большинства заявленных перед кризисом проектов приостановлена.

    Вынужденная остановка

    Тенденция к снижению объемов вводимых площадей сохранилась и в 2009 году.  
 

    Однако  особенно значимой и интересной тенденцией, вызванной кризисными реалиями, может  стать включение в складские  проекты производственной функции, прежде всего для размещения light industrial. Причем реконцепция проектов и создание объектов промышленно-складского назначения способны оказаться весьма востребованным решением проблемы заполнения СК (в том числе уже построенных).  
 
 
 

    Текущая ситуация, тенденции рынка

    К основным внешним факторам, влияющим на развитие рынка складской недвижимости, относятся:

    - динамичное развитие экономики  Московского региона,

    - увеличение доходности инвестиционных  вложений.

    Кроме того, на динамику рынка складской  недвижимости в Московском регионе оказывает влияние экономический рост и развитие потребительского рынка, а именно:

    рост  торгового оборота, выход на рынок  новых торговых компаний и расширение географии существующих торговых операторов;

    увеличение  внешнеторгового оборота.

    Следует отметить, что разработка и реализация государственных программ по развитию транспортной системы также способствует формированию разветвленной складской и логистической структуры вблизи основных транспортных магистралей и грузопотоков.

    Последние несколько лет объем инвестиций в рынок коммерческой недвижимости Московского региона неуклонно увеличивается. На рынке появляются новые международные инвесторы и девелоперы, а среди российских игроков наиболее заметной группой остаются финансово-промышленные холдинги, для которых недвижимость является непрофильным активом.

    Спрос

    Спрос на качественные складские помещения  остается стабильно высоким, несмотря на активное строительство в данном сегменте. По разным оценкам, неудовлетворенный  спрос составляет от 1,5 до 2,5 млн. кв.м. В связи с высокими темпами роста розничной торговли, уровень дефицита спроса имеет тенденцию сохранения.

    Основной  спрос на качественные складские  помещения по-прежнему формируют  российские и международные компании, предоставляющие логистические  услуги. Наибольшим спросом пользуются помещения площадью менее 3 тыс. кв.м. – порядка 60% запросов арендаторов приходится на этот сегмент. 

    Основными арендаторами складских помещений  остаются крупные сетевые супермаркеты, продавцы электронных товаров, логистические компании и, непосредственно, производители.

    Иностранные компании, как правило, выбирают качественные помещения «А» класса и предпочитают крупные специализированные складские  комплексы. Российские компании раньше ориентировались на более экономичные варианты, отдавая предпочтение складам среднего и низкого качества, сейчас и они стали делать ставку на эффективную организацию складского пространства. 

    Сегодня развитие сегмента складской недвижимости тормозят как трудности в получении  финансирования – их испытывают даже крупные девелоперы, не говоря уже о небольших компаниях – так и неуверенность девелоперов и инвесторов в развитии спроса на высококачественные складские площади. На сегодняшний день можно предположить, что этот спрос может несколько снизиться, но, учитывая сокращение объемов строительства складских комплексов, дефицит складских площадей сохранится.  
 
 
 

    Прогноз

    В нынешних условиях, когда ситуация на мировых рынках так нестабильна, очень сложно делать прогнозы относительно дальнейшего развития рынка складской недвижимости. Эксперты рынка сохраняют оптимизм, надеясь, что кризис долго не продлится, а влияние его на рынок в целом окажется незначительным. Однако исходя из существующих условий можно предположить, что в ближайшее время снижение темпов строительства продолжится, строящиеся объекты будут вводиться с опозданием или не в полном объеме. Учитывая, что, согласно прогнозам, снижение спроса со стороны арендаторов не превысит 20%, можно ожидать, что дефицит складских площадей и, как следствие, дальнейший рост арендных ставок

    сохранится  по меньшей мере до конца 2009 года.

    Как сейчас нередко упоминается, кризис может открыть новые возможности. Сложившаяся ситуация на рынках недвижимости безусловно приостановит ввод новых  площадей, что для складов означает резкое снижение темпов развития рынка. Но это послужит веским основанием для переоценки стратегий и, как следствие, повышения профессионального уровня участников рынка. Кроме того, высвободившиеся человеческие ресурсы и созданная инфраструктура будут искать нового применения, что позволит насытить новые, ранее практически нетронутые ниши, в частности дать импульс развитию build-to-suit девелопмента. Таким образом, в отличие от докризисных времен, сейчас создается новая благоприятная среда для появления эффективных решений в сфере недвижимости для производителей и пользователей нестандартных складов, что необходимо для поддержания их развития, а также позволит диверсифицировать наш рынок индустриальной недвижимости, открыв в нем новые возможности для дальнейшего роста.

    Активно развивается рынок субаренды  складских площадей, что связано  с высоким спросом на площади  небольших размеров на фоне отсутствующего соответствующего предложения. Компании арендуют крупные площади, сдавая излишек  в субаренду. 

    Финансовый  кризис негативно повлиял на сегмент  складской недвижимости: многие девелоперы отказались от строительства новых  логистических объектов.

    Помимо  сокращения объемов строительства  упал спрос на аренду складских помещений, что повлияло и на коррекцию арендных ставок.  
 

    Падение спроса на аренду складских площадей девелоперы пытаются преодолеть, переориентируясь на размещение производств и строительство  объектов под конкретного заказчика 
 
 

    Рынок складской недвижимости оказался в 2009 году интегрированным показателем воздействия кризиса на всю экономику региона. Спрос на качественные складские площади, рекордный ввод которых пришелся на 2008 год (несмотря на спешную корректировку девелоперами своих планов), существенно снизился из-за сокращения оборотов логистических операторов, грузооборота петербургского порта, железнодорожных и автотранспортных перевозок и т.д.  

    Высказывавшиеся еще до кризиса опасения экспертов, что стремительно наращиваемый объем  качественной складской недвижимости может остаться невостребованным, приобрели особую актуальность. Заполняемость новых объектов остается на низком уровне, реализация же большинства заявленных перед кризисом проектов приостановлена.

    Вынужденная остановка 

    Вопреки распространенному мнению об инертности складского сегмента недвижимости девелоперы оперативно отреагировали на кризисную конъюнктуру. Сроки ввода многих складских комплексов (СК) с начала осени 2008 года стали переноситься на 2009−й, ряд проектов были заморожены, от некоторых девелоперы вскоре вообще отказались. По различным оценкам, в 2008 году введено только 30−40% заявленных СК классов «А» и «В». Тем не менее предложение качественных складов увеличилось в полтора раза к уровню 2007 года – более чем на 400 тыс. кв. м (см. «Нескладная история», «Эксперт С-З» №12 от 30 марта 2009 года).  
 
 
 
 

    Складской комплекс 
 
 

    Складской комплекс - комплекс складских помещений  для хранения товаров и грузов, объединенных огороженной территорией или единым покрытием. На территории складского комплекса производятся операции по складской логистике, включающие содержание запасов, их сохранность, рациональное размещение, учет и обновление.

    Управляющая компания 

    Управляющая компания - 1. Компания, которая за вознаграждение инвестирует в ценные бумаги, объединенные в пул средства мелких инвесторов в соответствии с заявленной инвестиционной целью. (Словарь по экономике и  финансам. Глоссарий.ру) 2. Компания, которая за фиксированное вознаграждение оказывает услуги по управлению, эксплуатации и комплексному обслуживанию объектов недвижимости различной функциональности. Результатом деятельности профессиональной управляющей компании являются максимально сбалансированные расходы на управление, содержание и эксплуатацию здания с доходами от его коммерческого использования. На рынке недвижимости пока не выработано единых требований к управляющим компаниям, и они оговариваются отдельно в договоре с подрядчиком, который будет предоставлять услуги по управлению объектом. Однако основные сферы работы управляющей компании в сфере недвижимости можно подразделить на несколько сфер: учет и отчетность, техническая эксплуатация объекта, ведение систем безопасности и финансов, а так же контроль снабжения. Все эти сферы включают в себя отдельный список задач. Так, например, техническая эксплуатация объекта подразумевает: — Контроль за техническим состоянием и обслуживанием объекта недвижимости. Постоянное поддержание зданий, сооружений, инженерного оборудования и других систем объекта недвижимости и их внешнего вида на высоком уровне. — Плановый ремонт и проведение планово-предупредительных мероприятий. — Комплексная уборка помещений и прилегающей территории, озеленение, вывоз мусора и снега, мойка окон. — Координирование, руководство действиями сотрудников, отвечающих за техническое обслуживание объекта недвижимости. — Поиск альтернатив в проведении различных операций с целью снижения эксплуатационных расходов. Аналогичным образом прописываются и остальные сферы ответственности управляющей компании.  

    Dometra.ru 
 
 

    Для результативного функционирования недвижимого имущества необходимо разрабатывать и осуществлять мероприятия  по управлению как рынком недвижимости в целом, так и включить в систему управления предприятиями, на балансе которых находятся объекты недвижимости, меры по управлению недвижимым имуществом.

    Система управления складской недвижимостью  должна, с одной стороны, быть составной  частью управления деятельностью склада и предполагать учет особенностей недвижимости в качестве объекта управления, с другой стороны – находиться во взаимосвязи с управлением коммерческой  деятельностью склада и таким образом влиять на него.