Управление коммерческой недвижимостью

n="justify">         Facility Management - управление эксплуатацией объекта, организация его безаварийного использования.

         Property Management - управление объектом и управление эксплуатацией объекта

         Building Management - управление проектом на стадии проектирования и строительства объекта.

         Asset Management - полное управление объектом на всех стадиях его существовании.

         Таким образом, понятие «девелопмент»  соответствует Asset Management. В тоже время, понятие Property Management наиболее близко к тому содержанию понятия «управлению недвижимостью», которое в настоящее время наиболее точно соответствует сложившимся в Российской Федерациям условиям реализации соответствующей стадии цикла существования доходоприносящего объекта недвижимости.

         Управление недвижимостью (Property Management), точнее управление определенным, существующим физически, юридически и функционально, доходоприносящим объектом недвижимости, составляет основную стадию цикла существования объекта недвижимости. Именно на этой стадии должен быть произведен возврат вложенных в объект средств собственника, а также получена прибыль. Именно на этой стадии объект должен стать доходоприносящим.         

         Другие же стадии являются  для собственника затратными. Доходность (или убыточность) объекта напрямую  и в основном зависит от  качества управления этим объектом  непосредственно собственником,  представителями собственниками либо привлеченной собственником управляющей организации. Качество управления определяется в первую очередь профессионализмом лиц, осуществляющих управление. Способность профессиональной команды управленцев найти оптимальное соотношение расходов и доходов, свести к минимуму издержки, определить реальные затраты на эксплуатацию, привлечь пользователей, достоверно прогнозировать развитие выводит управление недвижимостью на грань искусства.

         Управление недвижимость структурно  подразделяется на управление объектом и на управление эксплуатацией. 

      
 

      

         Управление объектом должно обеспечивать  доходность объекта недвижимости. Содержание управления объектом  в основном зависит от его  функционального назначения. Не  вызывает споров утверждение в том, что, например, содержание управления гостиничного комплекса кардинально отличается от содержания управления складского комплекса либо офиса. Тем не менее, управление объектом в любом случае включает:

         • привлечение пользователей;

         • оформление и регулирование взаимоотношений пользователей, собственника и лиц, осуществляющих управление;

         • обеспечение осуществления  платежей;

         • организация обеспечения объекта  коммунальными ресурсами, а пользователей  - коммунальными и иными услугами.

         Моментом начала управления объектом  недвижимости является ввод объекта  недвижимости в эксплуатацию, окончанием  – невозможность использования  объекта согласно его функционального  назначения.

         

          Управление эксплуатацией (Facility Management) должно обеспечивать неснижение функциональных свойств объекта. Укрупнено управление эксплуатацией включает в себя организацию, планирование, обеспечение и контроль:

         • технического обслуживания  объекта;

         • содержание объекта;

         • ремонтов объекта. 
 

         Техническое обслуживание должно  включать:

         • обслуживание конструктивных  элементов;

         • обслуживание инженерных систем;

         • аварийное обслуживание;

         • диспетчеризацию.

         Содержание объекта:

         • санитарное содержание объекта:    

    -     уборка объекта;

    -      удаление мусора и бытовых отходов;

    -      дезинсекция (уничтожение насекомых);

    -     дератизация (уничтожение грызунов); 
 

         • содержание прилегающего земельного  участка:

    -     уборка земельного участка;

    -     вывоз мусора и снега;

    -      озеленение;

    -      содержание зеленых насаждений;

    -      содержание элементов благоустройства земельного участка и малых форм;

         • подготовка объекта к праздникам.

           

         Ремонты объекта:

         • текущий ремонт;

         • капитальный ремонт;

         • модернизация;

         • реконструкция.

         Таким образом, даже конспективное  раскрытие аспектов управления  недвижимостью свидетельствует  о его сложности. 

         На собственнике недвижимого  имущества лежит бремя его  содержания. Только от его воли зависит, будет ли объект доходоприносящим либо убыточным. Только от воли собственника зависит, будет ли он сам управлять объектом либо доверит его управление своим представителям или привлечет профессиональную команду в лице управляющей организации. Собственник также может принять и иное решение. Например, оставить за собой управление объектом, а управление эксплуатацией передать в выбранную эксплуатирующую организацию. Критерий выбора должен быть один – экономическая обоснованность принимаемого решения.

    Управление  недвижимости является для ЗАО «Центр Девелопмент» одним из основных направлений  деятельности. Оказание как полного  спектра услуг, охватывающих управление недвижимости, так и отдельных  ее составляющих обеспечивается профильными  подразделениями компании. Специалисты компании имеют большой опыт оказания услуг по управлению как жилыми, так и нежилыми объектами недвижимости. Успешная реализация проектов основывается также на научном и системном подходах, являющихся составными частями философии ЗАО «Центр Девелопмент». Деятельность компании в области девелопмента отмечена Национальной премией бизнеса «Компания года» 2008 года. 
 
 

    На  рынке складской недвижимости наметились первые кардинальные изменения. Выход  крупных игроков и международных  консультантов подтверждает прогнозы экспертов о скором насыщении этого сегмента коммерческой недвижимости. Пусть пока рано говорить о конкретике, тем не менее можно с уверенностью сказать о начале большой игры. О том, как не проиграть в ней, мы попросили рассказать Оксану Елманову, генерального директора компании F.I.M. Group.

    – Рынок складской недвижимости в  стадии оживления. Но даже учитывая то, что спрос превышает предложение, говорить о конкуренции среди  девелоперов не приходится. В чем  основная трудность, почему сейчас так мало девелоперских компаний работают на рынке?  

    – Проблема в том, что рынок складской  недвижимости определяют не девелоперские, а скорее логистические компании и крупные трейдеры, которые являются конечными потребителями складской  недвижимости и сейчас широко используют практику самостоятельного строительства логистических или складских комплексов под себя. Такая практика в скором времени должна исчерпать себя, ведь строительство складских комплексов — это не профильный бизнес логистических компаний или трейдеров. На рынке должны работать профессиональные девелоперские компании, которые на основании собственного опыта и знаний смогут грамотно(!) разработать концепцию и построить логистический комплекс под нужды клиента. Основной трудностью, останавливающей девелоперские компании с выходом на рынок даже после громких заявлений о начале проекта, выступает проблема с правильной оценкой и определением концепции складского объекта. Ведь грамотная концепция зависит не только от конфигурации площадей, а и от понимания логики услуг, которые впоследствии будет предоставлять логистическая компания или трейдер — под кого, собственно, и создается объект. В понимании клиента и заключается главная трудность для девелопера — только это и даст возможность правильно определить формат будущего строения.  

    Хотелось  бы отметить еще один нюанс, чтобы  прояснить, почему на рынке такой  ажиотаж и при этом так мало девелопер­ских компаний. Рынок складской  недвижимости долговременный, и время  окупаемости складских объектов дольше, нежели офисных или торговых комплексов — по нашим подсчетам, 8–12 лет. При этом большинство компаний не всегда правильно оценивают проект с точки зрения своих возможностей и вложений по времени. Особенно это характерно для небольших компаний, которые только выходят на рынок складской недвижимости и предпочитают экономить где можно и где нельзя. Так появляются склады-долгострои и склады, не отвечающие современным требованиям: с перепадами температур и некачественными полами, с непросчитанными радиусами для разворота и выезда фур и т. п.  

    – Какие выгоды для девелопера несет  выход на рынок складской недвижимости?  

    – Складская недвижимость выгодно  отличается от других сегментов коммерческой недвижимости стабильностью и устойчивостью  при сравнительно низкой рентабельности. Да, арендные ставки не такие высокие, как в торговой и офисной недвижимости, но и стоимость строительства сравнительно ниже. А с учетом прогнозируемости и длительных арендных договоров этого сегмента можно утверждать, что девелопмент складской недвижимости — постоянный источник прибыли, хотя по сравнению с другой недвижимостью небольшой. Все зависит от стратегии самой девелоперской компании — складской сегмент рынка недвижимости для тех, кто стремится к устойчивому и системному бизнесу.  

    – Как бы вы охарактеризовали стратегию развития рынка складской недвижимости?  

    – Рынок складов имеет огромный потенциал для развития. Инвесторы  и инвестиционные фонды достаточно долго не замечали высокого спроса на складскую недвижимость и активизировались лишь недавно. Сегодня они перестали игнорировать перспективы данного сегмента, и, как показывает практика, их интерес совершенно обоснован. За последние несколько лет количество складов практически не увеличилось, а спрос на такие помещения постоянно растет. По нашим данным, сегодня в Киеве доля свободных площадей складских помещений класса В — около 2%, а в классе А предложений нет вообще. При этом ни один из крупных объектов, заявленных к сдаче в 2005 году, не вышел на рынок, а введенные в эксплуатацию в первом полугодии 2006 года два логистических комплекса класса А — наш логистический комплекс в районе Петропавловской Борщаговки и складской комплекс компании HCМ, расположенный в Обухове, — нашли арендаторов еще до начала строительства.

    Что такое современная складская недвижимость? 

      Сегодня понятия склад, и складская  недвижимость кардинально отличаются  от той картины, которую услужливо  рисует мозг: темное, мрачное, сырое  помещение, в котором хаотично  разбросаны какие-то коробки,  контейнеры и прочая складская атрибутика. Что же такое современный склад? После того, как в Россию пришли зарубежные компании, занимающиеся логистикой, склад постепенно превратился в некий комплекс, целую сложную систему, состоящую не только из самого объекта складской недвижимости, но и из погрузочной техники, специально оборудованных контейнеров, предназначенных для хранения определенного типа продукции. 

    Вообще  для нормального функционирования этой системой требуется большое  число различного типа погрузчиков, которые следует тщательно подбирать в каждом отдельном случае. Более того, вслед за офисами, склады стали квалифицировать по классам: «А», «B», «С», «D». Самыми высокими классами считаются склады категорий «А» и «В». Хотя подобные помещения для хранения и являются особо востребованными на рынке, компаний , которым по карману, такая складская недвижимость на самом деле не так уж и много, чаще всего такими помещениями интересуются крупные западные фирмы. 
 
 
 
 
 

    Типичной  ошибкой является отношение к  складу просто как к зданию, в котором нужно разместить товары и затем их отгрузить. При этом основное внимание концентрируется на размерах этого здания и «классности» по классификации риэлторов. Но склад, — это не здание, это станок по переработке потоков товаров. Поэтому в основе принятия решения о повышении его эффективности лежит анализ характеристик потоков, расчет потребных объемов хранения на будущее.