Управление коммерческой недвижимостью

    Расположение  в промзонах в черте города.

    Класс С2  

    Старые  и сильно изношенные складские помещения советского периода, многие из которых строились еще в 1930–60 годах. К этому же классу относится большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз.  

    Склады  данного класса зачастую не соответствуют  современным нормам пожарной безопасности и экологичности, а также требованиям современных логистических компаний по возможностям грузооборота и, соответственно, требуют значительных дополнительных вложений в капитальный ремонт и модернизацию.

    Годы  постройки: 1930–1980.

    Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонные конструкции), часто с большим цокольным этажом.

    Центральное отопление.

    Высота  потолков — от 4–5 метров.

    Бетонный  или асфальтированный пол.

    Крытый/открытый пандус или рампа для разгрузки  транспорта.

    Расположение  в промзонах в черте города (часто в ЦАО).

    Ограниченные  прилегающие территории, недостаток места для парковки и маневра  большегрузных машин.

    Устаревшие  системы охраны и пожаротушения.

    Класс D  

    Неприспособленные под складские нужды гаражи, подвалы, бомбоубежища, холодные ангары, сельскохозяйственные постройки. Такие помещения нецелесообразно модернизировать или реконструировать, поскольку с финансовой точки зрения для повышения класса склада, как правило, более выгодно снести такой объект и построить на его месте новое здание, чем осуществлять реконструкцию.

    Реакция рынка  

    Появление этих документов в Москве вызвало  неоднозначную реакцию со стороны  участников рынка в 90-х годах. По мнению экспертов, данная классификация  должна отвечать реалиям рынка в  целом, а не интересам ее разработчиков.  

    При обсуждении возник конфликт между девелоперами и строителями, а также представителями  проектировщиков. Первые заинтересованы, чтобы параметры и стандарты  позволяли их складским комплексам относиться к самому высокому классу, что приводило к некоторому занижению требований.  

    Оппоненты настаивали на самых высоких требованиях  и стандартах, в соответствии с  которыми на сегодняшний день складов  самого высокого класса в Москве крайне мало для того, чтобы вести речь о необходимости внедрения классификации.  

    Некоторые эксперты даже высказывали мнение о  том, что какая бы детальная классификация  не была предложена конечным пользователям  складской недвижимости, им она не нужна; что арендаторов складских  помещений не интересует, к какому классу относится данный комплекс.  

    Ключевой  является информация о соответствии предложенного помещения (с учетом запрашиваемых арендных ставок) специфическим  требованиям пользователя с учетом приоритетности этих требований. Также  не исключены варианты, когда некоторая часть пользовательских характеристик попадет в градацию объекта того или иного класса, а часть (возможно, более приоритетных) — нет. 
 

    Складская недвижимость в России: проблемы и  перспективы

    29 Апреля 2005

    В период с 2000-го по 2003 г. отмечалось постоянное увеличение объемов складских площадей – примерно на 10% в год. Повышение спроса на качественные склады инициировало не только увеличение масштабов работ по ремонту и реконструкции существующих площадей, но и новое строительство. Комплексы для хранения грузов теперь строят не только в крупнейших городах центральной части, но и в регионах России, в первую очередь на ключевых направлениях грузопотоков. Однако строительство новых современных сооружений требует значительных капиталовложений на начальном этапе, а недостаток собственных средств и высокая стоимость заемных средств сдерживают рост инвестиций.

      

    В настоящее время под товарным складом понимается сооружение, где  осуществляются хранение, подготовка к продаже и отпуск товаров  оптовым покупателям. Товарный склад  может функционировать и как  самостоятельная структура, и как  структурное подразделение предприятия оптовой торговли. Все складские сооружения можно классифицировать по этажности (одноэтажные и многоэтажные) и по конструктивным особенностям.

    Недостатком многоэтажных складов является то, что примерно 20% объема здания приходится на лифты и лестницы. Это сокращает полезную площадь. Кроме того, традиционно принятая частота сетки колонн 6х6 м и невысокая допустимая нагрузка на междуэтажные перекрытия зачастую не позволяют применять необходимую для обслуживания технику и оборудование. Однако основной «минус» одноэтажных зданий – это высокая стоимость занимаемых ими земельных участков, поэтому предпочтение отдается складам с высотной зоной хранения. 
 
 

    Конструкция склада является определяющей при формировании стоимости хранения. По техническому устройству (конструкции) склады принято делить на закрытые, полузакрытые, открытые и специальные. Основным видом складских сооружений являются закрытые здания. К полузакрытым складам относятся навесы, которые могут иметь от одной до трех стен или не иметь их вовсе. Открытые бетонированные или асфальтированные площадки, имеющие водостоки, – это простейший вид складских сооружений. К специальным относят склады, оснащенные особыми устройствами для хранения, например, резервуарами для жидкостей, бункерами и элеваторами для хранения сыпучих грузов и т. п.

      

    В последнее время все большее  распространение получает понятие  «грузовой терминал» (терминальный комплекс). В логистике принято  следующее определение: грузовым терминалом называется специальный комплекс сооружений, персонала, технических и технологических устройств, организационно взаимоувязанных и предназначенных для выполнения логистических операций, связанных с приемом, погрузкой-разгрузкой, хранением, сортировкой, грузопереработкой партий грузов, а также коммерческо-информационным обслуживанием грузополучателей, перевозчиков и других логистических посредников в уни-, мульти-, интермодальных и прочих перевозках. Грузовые терминалы, являясь важным звеном товаропроводящих сетей, представляют собой не просто пункты накопления мелких отправок, но крупные грузораспределительные центры и базы снабжения. Они подразделяются на универсальные и специализированные.  
 

    Универсальные терминалы – это группа складов  с дистрибутивным центром. Терминалы  осуществляют сбор, завоз, развоз, переработку (в основном мелких отправок) и хранение грузов и другие логистические операции. Универсальные терминалы оснащают железнодорожными подъездными путями, контейнерными площадками, оборудованием для грузопереработки тяжеловесных, длинномерных, скоропортящихся грузов и др. На крупных терминалах осуществляются длительное хранение и таможенная обработка грузов. Специализированные терминалы проводят операции для определенного вида грузов (например, скоропортящихся, продовольственных, медицинских, бумаги и т. п.). Специализация грузовых терминалов позволяет учесть требования потребителей к перевозке, хранению, переработке грузов и снизить соответствующие затраты. 

      

      

    В настоящее время стоимость хранения даже на складах низкого класса очень  высока, но рынок складских помещений остается наименее развитым компонентом рынка недвижимости по сравнению с сегментами торговых и офисных площадей, где доходность существенно выше. В скором времени, однако, можно уверенно прогнозировать существенный рост этого сегмента, поскольку рынок торговой и офисной недвижимости в основном насыщен, тогда как спрос на складские помещения превышает предложение, особенно в классе А. Спрос на высококачественные помещения для хранения определяется стабильным увеличением объемов промышленного производства в России, стремительным развитием розничной торговли, появлением на российском рынке крупных западных торговых сетей, увеличением числа отечественных компаний, нуждающихся в качественных складских комплексах. Такие склады должны иметь хорошую транспортную доступность: располагаться вблизи транспортной магистрали, иметь хорошую подъездную дорогу, по которой могли бы передвигаться еврофуры, и железнодорожную ветку. Необходимыми условиями являются: наличие коммуникаций, энергоресурсов и связи, а также оборудования, позволяющего регулировать температурный режим и влажность; выровненный пол; потолки высотой 8...10 м; возможность установки стеллажной системы, а также наличие офиса. Наконец, для нормальной работы складу нужен профессиональный менеджмент, что подразумевает систему учета, круглосуточную охрану, логистику и т. д. Вообще оптимизация работы склада включает в себя:  
 

    • определение оптимального количества и загрузки складского оборудования;

    • разработку стратегии и тактики  оптимального использования складских мощностей;

    • максимальное использование вместимости  склада и увеличение коэффициента оборачиваемости;

    • наличие полноценной автоматизированной системы управления складом. 

      

    Надо  сказать, что большая часть используемых складских помещений сохранилась у нас еще с советских времен и представляет собой площади, по европейским понятиям не приспособленные для организации современных складских комплексов. Такое положение связано с тем, что в 1990-е годы под товарные склады использовались помещения неработающих цехов заводов и фабрик, плодоовощных баз и т. п., стоимость аренды которых в целом была невысокой. Несколько более «цивилизованными» были бывшие ведомственные базы с охраной и сигнализацией, где имелись какие-либо погрузочно-разгрузочные механизмы. Неотапливаемые помещения использовали для хранения лесоматериалов, автозапчастей, пластика, различного «секонд-хенда». Владельцы небольших торговых точек предпочитали хранить товар и вовсе в обычных гаражах. И в настоящее время, даже в Москве и Московской области, примерно только 18% складов отвечают международным требованиям при том, что спрос на них значительно – в 6...7 раз – превышает предложение. Заметим, что, по оценкам специалистов, строительство современного логистического центра окупается за 4...6 лет. Не более 15% – это менее респектабельные помещения (класс В), которые в Европе уже не признают. Остальные (классы С и D) предназначены для менее требовательных арендаторов, которым по большому счету необходимы только стены и крыша и ни к чему, скажем, холодильное оборудование. Кроме того, типичный недостаток отечественных складов – размеры площадей. У нас наиболее популярными являются складские помещения площадью до 1000 м2 и высотой не более 6 м, тогда как на Западе высота складских зданий достигает 20...40 м.

      

    В настоящее время все большее  развитие получает тенденция, когда  потребители складских услуг  готовы все больше платить за уровень  профессионального обслуживания складских  помещений с высоким уровнем  менеджмента и наличием первоклассного оборудования. Раньше само понятие «склад» ассоциировалось исключительно с хранением груза. Сегодня значительную роль начинают играть различные технологии, которые в развитых странах направлены на рациональное использование рабочей силы, где она довольно дорогая, а в нашей стране – на сокращение затрат на оборудование и его эксплуатацию. Зачастую более рационально принять на работу дополнительных рабочих, чем приобрести новый погрузчик или штабелёр. По-прежнему слабым местом в организации работ является слабое оснащение складского комплекса современным технологическим оборудованием, отставание от современного уровня автоматизации складских работ и учета. Только небольшое количество складских компаний адаптировалось к современным потребностям рынка складских услуг, причем в основном это зарубежные фирмы. Большинство российских фирм, сдающих помещения в аренду, как и раньше, отдают предпочтение «ненавязчивому» сервису, предоставляя своим клиентам заниматься организацией складского процесса самостоятельно.

    В заключение отметим, что тенденция  роста спроса на современные качественные склады в последние годы предполагает наличие:  
 

    • полного комплекса услуг по хранению и обработке грузов, таможенному  оформлению и транспортировке на одной территории;

    • современной техники и технологии обработки грузов;

    • многоярусного хранения, позволяющего экономно расходовать имеющиеся  площади;

    • достаточного количества погрузочно-разгрузочных зон и зон комплектации;

    • совершенной системы управления складом, позволяющей генерировать любые виды отчетов о товарах клиента и проводить инвентаризацию остатков;

    • страхования груза за счет логистического оператора;

    • системы видеонаблюдения, контроля доступа, физической и противопожарной  охраны;

    • коммуникаций и связи. 

      

    Очевидно, что основными недостатками в  развитии складов в России, которые  приводят к необоснованным потерям  при хранении товаров и ухудшению  его качества, низкой скорости обработки, отсутствию должного учета и анализа  процесса обработки товаров, неоправданному увеличению сроков и ошибкам в сопроводительных документах, являются отсутствие комплекса необходимых услуг, плохо организованный учет и контроль за движением товаров, устаревшая техника и технология ведения работ.