= Полная  стоимость строительства 

- Физический  износ                                     

- Функциональный  износ                                 

- Износ  внешнего воздействия                        

= Восстановительная  стоимость здания 

    Таблица 5. Расчёт восстановительной стоимости здания затратным методом

 

     Для оценки недвижимости методом капитализации дохода был проведен анализ динамики ставок арендной платы офисных помещений аналогичного типа. При этом исходили из того, что искомая ставка основывается на «чистой аренде», т. е. все расходы по эксплуатации берет на себя арендатор.

      Основываясь на обзоре ставок аренды офисных помещений, рыночная арендная ставка для оцениваемого объекта составляет 140 тыс. долл.

      Зная эту величину и общую площадь здания (700 кв. м.), определяется потенциальный валовой доход. Недополученные арендные платежи были оценены в 10% от потенциального валового дохода. Затраты на содержание здания составляют 30% от действительного валового дохода в год.

      Учитывая  возможный риск, связанный с операциями на рынке недвижимости, темп инфляции, ситуацию в стране, ставка капитализации чистого операционного дохода была определена на уровне 20%.

       Для оценки оборудования использовались затратный метод и метод рыночных сравнений. По их результатам оборудование фирмы было оценено в 12 тыс. долл.

      Рыночная  стоимость запасов составляет 197 тыс. долл.

      Проанализировав дебиторскую задолженность и  исключив ту ее часть, которая может  быть не оплачена, денежные средства и прочие активы фирмы оценены в 141 тыс. долл.

      В результате изучения структуры краткосрочных  обязательств пришли к выводу, что  корректировку данной статьи проводить не следует, поскольку платежи по ней являются обязательными. Балансовая стоимость текущих обязательств составляет 324,35 тыс. долл.

      Таблица 6. Расчёт стоимости здания методом капитализации дохода

 

5 Расчёт рыночной стоимости компании методом сделок 

      Определить  наиболее вероятную цену продажи  бизнеса с точки зрения спроса и предложения на рынке позволяет метод сделок. Этот метод был выбран в силу того, что оцениваемая фирма является закрытой, и акции аналогичных предприятий не котируются на фондовом рынке. Метод сделок позволяет оценить рыночную стоимость капитала предприятия путем прямого сравнения оцениваемой фирмы с сопоставимыми, цены продажи капитала которых известны.

      Для сравнения было выбрано пять фирм, занимающихся торгово-экспортной деятельностью, аналогичных с оцениваемой по размерам и диверсификации продукции, сроку создания.

      Из анализа были исключены фирмы-аналоги под номерами 3,4,5 по следующим причинам. Фирма-аналог 3 имея отличную от фирмы У структуру баланса. Основной капитал фирмы-аналога 4 имеет несравнимую для фирмы У величину, превосходящую ее в 41 раз. Информация по фирме-аналогу 5 неактуальна, т.к. ее продажа была осуществлена 5 лет назад. Таким образом, для оценки стоимости компании методом сделок были выбраны фирмы-аналоги под номерами 1 и 2.

      Анализ  основных финансовых коэффициентов  оцениваемого предприятия с соответствующими показателями фирм-аналогов, показал, что данное предприятие имеет среднее финансовое положение в своей группе.

      Для оценки были выбраны следующие мультипликаторы:

      - Мультипликатор «Цена к балансовой  стоимости активов» за вычетом  обязательств.

      - Мультипликатор «Цена к балансовой  прибыли».

      - Мультипликатор «Цена к чистой  прибыли».

Данные  по сопоставимым сделкам  с аналогичными предприятиями

 

      Таблица 8

      тыс. долл.

 
 
 
 

В ходе расчёта цены продажи фирмы У было получено 3 цены по 3 мультипликаторам:

Цена по мультипликатору 1 = Балансовая стоимость за минусом  обязательств * Мультипликатор 1 = 294,38 тыс. долл. 

Цена по мультипликатору 2 = Балансовая прибыль * Мультипликатор 2 = 404,59 тыс. долл. 

Цена по мультипликатору 1 = Чистая прибыль * Мультипликатор 3 = 404,74 тыс. долл.

    Расчёт  цены продажи фирмы У производился по формуле средней взвешенной. Были присвоены веса по принципу соотношения: больший вес для наиболее близких  между собой значений.  Т.к. цены по мультипликаторам 2 и 3 практически равны, то им присваиваются значения 0,4. Для цены по мультипликатору 3 , вес равен 0,2. 

    Получаем  цену продажи фирмы У = 382,64 тыс.долл. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

6 Определение действительной рыночной стоимости компании 

      Для определения рыночной стоимости  капитала торгово-экспортной фирмы Y было использовано три метода: метод дисконтированных денежных потоков, метод чистых активов и метод сделок. Данные методы основывались на оценке собственного капитала фирмы на 1 января 2001 г. без учета влияния внешнего инвестора.

      Для определения итоговой величины рыночной стоимости фирмы были проанализированы преимущества и недостатки использованных методов.

      Метод дисконтированных денежных потоков  позволяет учесть перспективы развития фирмы. Однако во многом эти прогнозы умозрительны. Этот метод в наибольшей степени отражает интересы инвестора.

      Метод чистых активов базируется на рыночной стоимости реальных активов предприятия, однако не отражает будущие доходы бизнеса.

      Метод сделок является единственным методом, учитывающим ситуацию на рынке. Недостатками данного метода являются: во-первых, проблема степени сравнимости оцениваемой фирмы и предприятий-аналогов; во-вторых, необходимость внесения корректировок, так как не может быть двух абсолютно идентичных фирм. 

    Полученные  расчёты стоимости компании разными  методами были сведены в таблицу.    

    Таблица 9

    тыс. долл.

 
 

    Таким образом, диапазон рыночной стоимости  фирмы У находится в пределах от 261,09 тыс. долл. до 549,98  тыс. долл.