Оценка (сравнительным методом) трехкомнатной квартиры, расположенной на 4-м этаже 5-ти этажного крупнопанельного жилого дома

Оценка (сравнительным методом) трехкомнатной квартиры, расположенной на 4-м этаже 5-ти этажного крупнопанельного жилого дома

Описание  объекта оценки

Таблица 1

 

Расчет  стоимости объекта  недвижимости методом  прямого сравнения  продаж

       Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объектов оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ним.

       С помощью данного метода по средствам  анализа рыночных цен продаж аналогичных  объектов моделируется рыночная стоимость  оцениваемого объекта оценки. 

       Последовательность  работ при оценке недвижимости методом сравнения продаж

       1.  Изучение рынка

       2. Сбор информации, проверка информации  по предлагаемым на продажу или недавно проданных аналогов объекта оценки.

       3. Сравнение данных об отобранных аналогов и объекте оценки.

       4. Корректировка цен продаж выбранных  аналогов в соответствии с  их отличием от объекта оценки.

       5. Установление стоимости объекта  оценки.

       В зарубежной и российской оценочной  практике выделяют 9 основных элементов  сравнения:

       1) переданные права собственности  на недвижимость;

       2) условия финансовых расчетов  при приобретении недвижимости;

       3) условия продажи;

       4) динамика сделок на рынке;

       5) местоположение;

       6) физические характеристики;

       7) экономические характеристики;

       8) отклонение от целевого использования;

       9) наличие движимого имущества.

       Согласно  элементам сравнения проводятся корректировки цен продаж сравниваемых объектов.

       Представленные  ниже данные о сопоставимых объектах получены из газеты «Весь Балашов» от 24 ноября 2011 г.

Объекты – аналоги

Таблица 2

 

Элементы  сравнения по объекту  недвижимости

Таблица 3

 
 

Корректировка цен объектов –  аналогов

Таблица 4

 

     Корректировка цен  продаж 1 м² общей площади по сравниваемым объектам

    Таблица 5

 

       Правовой  статус всех сравниваемых объектов одинаков и соответствуют оцениваемому объекту. Поэтому корректировка цен продаж по переданным правам собственности  не проводится.

       По  условиям финансового расчета корректировка  также не проводится, так как эти  условия одинаковы для всех объектов - рыночные.

       Отклонения  от чистоты сделок по всем сравниваемым объектам нет. Следовательно, корректировки  цен по условиям продажи не будет.

       Корректировок по фактору времени также не будет, так как дата продажи у объектов примерно одинакова.

       Корректировка цен по местоположению производится не будет, так сравниваемые объекты расположены в одном районе, на одной улице.

       Физические  характеристики. 

       -  евроремонт: выбранная пара 2 и 4

       22542 – 23000= - 458 руб.

       - этаж: рассматривается пара  1 и  2

       20833 – 22542 = - 1251 руб.

       -  балкон: пара 1 и 4

       22084  – 23000  = - 916 руб.

       - телефон: корректировка по 3 объекту

       8000 : 58,6 = 137 руб.

       По  экономическим характеристикам  объекты схожи. Корректировки по данному элементу сравнения не будет.

       Так как цель использования объектов одинакова – проживание, то корректировка  цен  не проводится.

       Ни  один объект не имеет движимого имущества. Значит, корректировки цен продажи  нет.

       В качестве базиса рыночной стоимости  оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи 2 сравниваемого  объекта. Скорректированная цена продажи  1 м² общей площади квартиры составляет 22084 руб.  

Стоимость объекта недвижимости методом прямого сравнения продаж

       58,6 ∙ 22084 = 1 294 122, 40 руб.