Оценка недвижимости затратным подходом

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ  АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ  ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ. 

1. Понятие и  технология применения затратного подхода

 

      Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка  и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа "наилучшего и наиболее эффективного использования". [3, с.18]

      В основу затратного подхода положен  принцип "замещения", согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению  с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени.

      Рассматриваемый подход в оценке недвижимости обычно приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

      Технология  применения затратного подхода включает в себя следующие этапы: 
Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания.

1. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора).
2. Расчет выявленных видов износа.
3. Оценка рыночной стоимости земельного участка.
4. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. [6, с.21]

      Необходимо  помнить также и о том, что  во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют понятийные различия в терминах "затраты" и "стоимость". Понесенные инвестором затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив - создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Прежде всего, это касается объектов недвижимости, целью владения которой является получение дохода.

      Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после  тщательного сравнительного анализа  результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые расценены оценщиком как наиболее логичные и приемлемые в каждом конкретном случае.

      Исходя  из вышесказанного, можно определить следующие ситуации, где для применения затратного подхода имеются предпочтительные, а порой и единственные основания:

      Оценка  новых или недавно построенных  объектов. В данном случае стоимость  строительства таких объектов (с  учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.

      Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Наилучшее и наиболее аффективное  использование - это такое использование  не занятого земельного участка или  земельного участка с улучшениями, которое является физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения и обеспечивает получение максимально возможного дохода. Производимые экспертом расчеты по возможно более эффективному использованию (относительно текущего) во многих случаях позволяют повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого имущественного комплекса в глазах потенциального инвестора.

      Технико-экономическое  обоснование нового строительства. Технико-экономический анализ нового строительства позволяет сделать  вывод об экономической целесообразности вложения инвестиций на основе прогнозируемого уровня дохода от будущей эксплуатации конкретного объекта. [8, с.36]

      Оценка  объектов незавершенного строительства. Оценка объектов незавершенного строительства  носит специфический характер и производится в основном затратным подходом Метод сравнительного анализа продаж не применим но причине отсутствия необходимой информации по аналогичным объектам. Доходный подход может быть применен с целью, указанной в предыдущей ситуации.

      Оценка  в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок). Затратный подход позволяет выделить объекты налогообложения, поскольку предполагает отдельную оценку земельного участка и находящихся на нем улучшений.

      Оценка  в целях страхования. Затратный подход позволяет разделить в стоимостном выражении страхуемые объекты (здания, улучшения) и не страхуемые (земля).

      Недостаток  информации для применения других подходов к оценке. Недостаток информации для  применения других подходов к оценке недвижимости ощущается при неразвитых или слабоактивных сегментах рынка недвижимости, что характерно на данный момент для большинства регионов России.

      1.2. Оценка методы определения восстановительной  стоимости

      Восстановительная стоимость (ВС) - рассчитываемая в текущих  ценах стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета износа и соотнесенная к дате оценки. Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. При этом перед оценщиком стоит проблема обоснованного выбора расчета указанных стоимостей и, как следствие, соответствующих методик их определения. [4, с.26]

      Под стоимостью воспроизводства подразумевают  затраты на строительство в текущих  ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

      Стоимость замещения - определяется затратами  на строительство в текущих ценах  на действительную дату оценки объекта  одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

      Как видно из приведенных определений, более предпочтительным является расчет стоимости "воспроизводства", поскольку  в противном случае рассчитываются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.

      С другой стороны, выбор расчета стоимости "замещения" может быть также  обоснованным по причине имеющегося у оцениваемого здания признаков прежде всего функционального износа, что не может не снижать коммерческую привлекательность для потенциального покупателя. В общем случае выбор между стоимостью "воспроизводства" и стоимостью "замещения" зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.

      Полная  восстановительная стоимость (ПВС) - восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансовой стоимости (большей частью актуальна для активной части основных фондов). Согласно теории оценочных стоимостей ПВС относится к блоку оценочных стоимостей "в пользовании".

      В основе определения восстановительной  стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

      Прямые  затраты это затраты, непосредственно  связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

• стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
• заработную плату рабочих;
• стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;
• стоимость коммунальных услуг;
• стоимость доставки и хранения материалов и пр.

      Косвенные затраты - это расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно  к строительству. Косвенные затраты  обычно включают в себя: 
- стоимость инвестиций в землю;

- гонорары  проектно-сметным организациям;

- маркетинговые,  страховые и рекламные расходы и другие затраты.

      К косвенным расходам относят и накладные расходы. Накладные расходы - денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

      Прибыль застройщика (инвестора) - представляет собой предпринимательский доход, отражающий вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

      В зависимости от цели оценки и, как  следствие, закладываемой точности расчетных процедур, существует несколько способов определения восстановительной стоимости:

1. Метод сравнительной единицы.
2. Метод разбивки по компонентам.
3. Метод количественного обследования. [7, с.42]

      Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. метр, 1 куб. метр) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.). Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС и т.д.).

      В качестве примера рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость квадратного метра типичного сооружения. Расчет может быть произведен по следующей формуле:

Со = С1 кв. м *So *Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс,

где Со - стоимость оцениваемого объекта;

Скв.м - стоимость 1 кв. м типичного сооружения на базовую дату;

So - площадь  оцениваемого объекта (количество  единиц сравнения);

Кп - коэффициент, учитывающий несоответствие данных по площади объекта, полученных в  БТИ (Бюро технической инвентаризации), строительной площади (Кп " (1,1 - 1,2);

Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся отличия  между оцениваемым объектом и  выбранным типичным сооружением (для  идентичного объекта Кн-1); 
Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

Кв - коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;

Пз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

      Важным  этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога). При отборе аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик (класс конструктивных систем), сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики. Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта будет считаться стоимостью замещения.

      Информационной  базой для приведенной методики расчета может являться ежеквартальное издание КО-ИНВЕСТ "Индексы цен  в строительстве", представляющее собой межрегиональный информационно-аналитический  бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России.

      Метод разбивки по компонентам. Отличие данного  метода от предыдущего заключается в том, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема. Стоимость всего здания рассчитывают по формуле: