Оценка недвижимости затратным подходом

Сзз =

где Сзд - стоимость строительства здания в целом;

Vj - объем  j-ro компонента;

Cj - стоимость  единицы объема;

n - количество  выделенных компонентов здания;

Кн - коэффициент, учитывающий имеющиеся отличия  между оцениваемым объектом и  выбранным типичным сооружением (для  идентичного объекта Кн-1); 
Ки - коэффициент, учитывающий совокупный износ.

      Могут применяться несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:

• метод субподряда;
• разбивка по профилю работ;
• выделения затрат.

      Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для качественного  и быстрого выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

      Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда. В данном случае рассчитываются затраты на найм отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников  и др.) Метод выделенных затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются.

      Метод количественного обследования. Этот метод основан на детальном количественном и стоимостном расчете затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат, необходим учет накладных расходов и иных затрат. Иными словами, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

      Метод количественного обследования является базой для применения вышеизложенных методик расчета восстановительной стоимости и показывает наиболее точные результаты по сравнению с ними, однако является наиболее трудоемким и требующим от оценщика углубленной теоретической подготовки и значительного практического опыта. [6, с.87] 

      1.3. Нормативное обеспечение по определению  стоимости строительства 

      Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (ТЭО строительства).

      Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумма денежных средств, необходимых для его  осуществления в соответствии с  проектными материалами.

      На  основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

      Базой для расчета сметной стоимости  строительства являются: 
- проект и рабочая документация (РД);

- действующие  сметные (в том числе ресурсные)  нормативы, а также отпускные  цены на оборудование, мебель  и инвентарь;

- отдельные,  относящиеся к соответствующей  стройке, решения центральных  и других органов государственного  управления.

      В случае отсутствия необходимых сметных нормативов в имеющейся нормативно-информационной базе в ряде случаев могут составляться индивидуальные сметные нормы.

      В соответствии с технологической  структурой капитальных вложений и  существующим порядком деятельности строительных организаций сметная стоимость строительства включает в себя следующие элементы: 
- строительные работы;

- работы  по монтажу оборудования (монтажные  работы);

- затраты  на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;

- прочие затраты.

      Для определения сметной стоимости  строительства составляется сметная  документация, состоящая из локальных  смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных  расчетов, сметных расчетов на отдельные  виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов.

      Локальные сметы являются первичными сметными документами, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а также  по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей документации.

      Объектные счеты аккумулируют данные локальных  смет и представляют собой сметные  документы, позволяющие формировать  сводные (договорные) цены на строительную продукцию.

Сводные сметные расчеты стоимости строительства  составляются на основе объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат. Структура сводного сметного расчета стоимости строительства включает в себя 12 глав: 
1. Подготовка территории строительства.

2. Основные объекты строительства.
3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения.
4. Объекты транспортного хозяйства и связи.
5. Объекты энергетического хозяйства.
6. Наружные сети и сооружения.
7. Благоустройство территории строительства.
8. Временные здания и сооружения.
9. Прочие работы и затраты.
10. Содержание дирекции (технический надзор).
11. Подготовка эксплуатационных кадров.
12. Проектные и изыскательские работы.

      Нормативно-информационная база в системе ценообразования  н сметного нормирования в строительстве  Действующая система ценообразования  и сметного нормирования в строительстве  включает в себя строительные нормы и правила - часть 4 СНиП и другие сметные нормативные документы. Главное назначение сметных норм состоит в определении нормативного количества ресурсов, требующихся для выполнения определенного вида работ и, как следствие, их стоимостных показателей. [9, с.62]

      Классификация сметных нормативов, формирующих  сметно-нормативную (нормативно-информационную) базу системы ценообразования и  сметного нормирования в строительстве, возможна по трем признакам; структуре, времени опубликования и степени укрупнения.

      В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

      Для каждого вида износа характерно его  подразделение: устранимый и неустранимый. В самом общем случае устранимым износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом.

      При выявлении всех обозначенных видов  износа говорят об общем накопленном  износе объекта недвижимости В стоимостном  выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной  стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. 
Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, необходимо рассмотреть суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показатель:

• Физическая жизнь здания (ФЖ) - определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится. 
  Хронологический возраст (ХВ) - это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
• Экономическая жизнь (ЭЖ) - определяется временем экс нлуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой но сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.
• Эффективный возраст (ЭВ) - определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому. 
  Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

      Субъективность  определения таких показателей, как срок экономической жизни  и эффективный возраст, требует  от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта. Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (амортизации). Смысл амортизации в бухгалтерском учете состоит в регулярном распределении первоначальных вложений в объект (балансовой стоимости) на весь период его эксплуатации согласно нормам амортизационных отчислений на "полное" восстановление основных фондов. Оценочный износ является одним из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта оценки на конкретную дату.

      Физический  износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

      Выделяют  следующие методы расчета физического  износа зданий: 
- нормативный (для жилых зданий);

- стоимостной;

- метод  срока жизни.

      Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных  нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать "Правила оценки физического износа жилых зданий" ВСН 53-86 Госгражданстроя (Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОЕ СССР. Москва 1990), применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

      В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

      Физический  износ здания следует определять по формуле:

Fф =

где Fф - физический износ здания, (%);

Fi - физический  износ i-ro конструктивного элемента (%);

Li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-ro конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n - количество  конструктивных элементов в здании.

      Доли  восстановительной стоимости отдельных  конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, - по их сметной стоимости.

      Описанная методика применяется исключительно  в отечественной практике. При  всей ее наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:

• "по причине своей "нормативности" изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;
• "трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;
• "невозможность измерения функционального и внешнего из носа;
• " субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.