Оценка недвижимости по трем подходам

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.3 Этапы оценки трехкомнатной квартиры.

    Процесс оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания  на оценку, до передачи заказчику подготовленного  в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

    Процесс оценки недвижимости включает следующие  этапы:

1й  этап. Постановка задания на оценку. Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки.

2й  этап. Составление плана и договора на проведение оценки. Определяются источники информации, методы оценки недвижимости и затем составляется план работы. Суммируются затраты на проведение оценки недвижимости и оговаривается денежное вознаграждение за проведение оценки недвижимости. Составляется договор на оценку недвижимости.

3й  этап. Сбор и анализ информации. Сбор и обработка следующей информации и документации:

-правоустанавливающих  документов, сведений об обременении  объекта оценки правами иных  лиц; 

-данных  бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

-информации  о технических и эксплуатационных  характеристиках объекта оценки.

4й  этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка. Правовая обоснованность выбранного варианта использования,

изическая осуществимость и финансовая целесообразность.  
Определение наивысшей стоимости недвижимости.

5й этап. Расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов.

    Оценка  стоимости на основе доходного подхода.  
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

    Оценка  стоимости недвижимости на основе сравнительного подхода 
Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

    Оценка  стоимости на основе затратного подхода. Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. 
 
 
 
 
 
 

3. Определение рыночной стоимости трехкомнатной квартиры.

    3.1 Определение рыночной  стоимости трехкомнатной  квартиры затратным  подходом.

     Затратный подход

     Затратный подход включает следующие этапы:

• определение стоимости земельного участка, на котором находятся здания, сооружения;
• оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения здания и сооружения на действительную дату оценки;
• расчет всех видов износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального и экономического устаревания;
• определение остаточной стоимости зданий и сооружений как разницы между стоимостью воспроизводства (восстановления или замещения) и накопленным износом;
• расчет стоимости объекта недвижимости посредством суммирования остаточной стоимости зданий и сооружений и стоимости земельного участка.

     Рыночная  стоимость, определяемая по затратному подходу, рассчитывается по формуле: 

     РС = ПВС Í (1 – НИ / 100)  

     где:  РС – рыночная стоимость, руб.;  ПВС – полная восстановительная стоимость, руб.;  НИ – накопленный совокупный износ.

     Физический  износ вызывается разрушением строительных конструкций, материалов и элементов зданий в результате естественного старения или неправильной эксплуатации здания. Физический износ по объекту оценки принят в соответствии с «Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р.)» (ГОСГРАЖДАНСТРОЙ) и составляет 8,2 % (дефектная ведомость см. «Приложение»).

     Функциональный  износ вызывается несоответствием устройства здания (его планировки, отделки, инженерного оборудования и т. п.) современным рыночным требованиям, предъявленным к данному имуществу.

     Функциональный  износ принят исходя из того факта, что устаревшие или нерациональные архитектурно-строительные решения в части несоответствия примененных строительных материалов, планировки современным требованиям и нормам строительства имеются. Учитывая вышеприведенные факторы, принимаем износ равный 8.

     Экономический (внешний) износ есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. При оценке экономического (внешнего) износа учитывалась общая экономическая ситуация (см. п.12), показатели, отражающие изменения (динамику) экономической, политической, экологической среды и месторасположения объекта оценки. Исходя из этого, величина внешнего износа принимается равной 0 % 

     Таблица № 4 – Стоимость объекта оценки по затратному подходу

 

     Сравнительный подход 

     Для оценки стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода  применялся метод прямого сравнения  продаж. В качестве аналогов рассматривались  трехкомнатные квартиры, имеющие  аналогичные потребительские характеристики, расположенные в районе расположения оцениваемой квартиры.

     Для определения значения рыночной стоимости (Ср.) квартиры на основании рыночного подхода, сформирована выборка значений рыночных цен Срi в границах рынка квартир-аналогов в г. Магнитогорске: 

      = 1 511 250 рублей 

     Где:  n – число значений (объем) выборки рыночных цен квартир-аналогов (n);  Ср1….Срn – рыночная стоимость квартир-аналогов на дату оценки, руб.

     При этом необходимым условием достоверности  расчетных данных является соблюдение однородности выборки аналогов объекта  оценки, которое контролируется расчетом коэффициента вариации V для малой выборки (n 0) по формуле: 

      = 0,0006  

     V – Коэффициент вариации, полученный расчетным путем.

     Примечание: выборка считается однородной, если коэффициент вариации не превышает 0,33. в нашем случае V = 0,0006

 

      Таблица № 5 Описание объектов-аналогов

 

     Таблица № 6 Стоимость объектов-аналогов. Стоимость объекта оценки по сравнительному подходу (корректировочная таблица)