Оценка недвижимости по трем подходам

ВВЕДЕНИЕ

    С переходом экономики на рыночные отношения стал развиваться и  рынок недвижимости как составная  и существенная часть общего рынка.

Недвижимость - это земельный участок и физические, осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения), прочно связанные с землей.

Недвижимое  имущество - подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость.

    В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.

    Проведение  оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

    На  сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество  играет особую роль в экономической  и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя  роль той пространственной среды, в  которой осуществляется любая человеческая деятельность.  Недвижимость – важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходиться более 50 % мирового богатства.

    Поэтому развитие рынка недвижимости имеет  очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для  развития экономики.

    В настоящее время, когда появилась  нормативная база купли и продажи  объектов недвижимости, все чаще возникает  необходимость определения стоимости  предприятий и объектов недвижимости (в  том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая  инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

    В данный момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью.

Оценка  недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для  предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории  предприятия;   формирование новых продуктовых направлений.

    Также недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

    Целью данной курсовой работы является изучение рынка жилой недвижимости и рассмотрение трех подходов к оценке объектов, а  так же определение стоимости  трехкомнатной квартиры различными подходами.

Раздел 1 Определение рыночной стоимости трехкомнатной  квартиры.

1. Правовые основы регулирования в жилой сфере.

    Характерной чертой рыночных отношений в сфере  недвижимости являются наличие специальной  нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более  значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных  актов.

    Законодательство  в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных  правовых актов, посредством которых  государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие  правовые нормы.

    Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью  соответствовать положениям Конституции  РФ.

    Исходя  из этого, жилищные отношения могут  регулироваться как актами РФ, так  и актами субъектов РФ. Конкретное разграничение полномочий между  РФ и ее субъектами в жилищной сфере  можно определить путем анализа  законодательства, договоров России с субъектами Федерации, конкретных правоотношений.

    Жилищный  кодекс (ЖК), другие федеральные законы регламентируют жилищные отношения, которые  согласно ст. 72 Конституции РФ являются предметом совместного ведения  РФ и субъектов РФ. Поэтому ЖК и федеральные законы выступают  одновременно в качестве правовой базы, на основе которой принимаются законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ. Исходя из конституционных  положений, законодательство в РФ в  сфере недвижимости развивается  как сложная система, в которой  в качестве системообразующих законов выступают Конституция РФ, федеральные законы (например, «Об основах федеральной жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), Жилищный кодекс РФ и другие акты.

    В состав жилищного законодательства, кроме законов и других нормативных  актов гражданско-правового, финансового  характера, входят также законы и  другие нормативно-правовые акты, определяющие компетенцию органов исполнительной власти — правительства РФ, министерств  и других федеральных органов  управления, предприятий, учреждений, организаций в области управления государственным и муниципальным  жилищным и другими фондами, организации  эксплуатации и ремонта жилищного  фонда и др.

    Новый ГК содержит наиболее важные нормы, связанные  с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ). В 1983 — 1995 гг. жилищное законодательство России развивалось  отдельно от гражданского законодательства.

    Из  этого следует, что гражданское  законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением как жилыми, так  и нежилыми помещениями.

    Жилищный  кодекс РФ включает почти все жилищно-правовые нормы, содержащиеся ранее ГК РСФСР (глава «Наем жилого помещения»), а также содержит много новых  норм, соответствующих периоду принятия Кодекса и введения его в действие.

    Жилищный  кодекс является наиболее полным и  кодифицированным законодательным  актом, регулирующим достаточно полно  и конкретно соответствующие  жилищные отношения в России, в  нем собраны воедино правовые нормы, систематизированные по отдельным  институтам жилищного законодательства.

    Как известно, решение жилищной проблемы является одной из важнейших задач  Российского государства и общества.

    Жилище  является главнейшим материальным условием жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т.д. потребность  человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и т.д.

    Жилищная  реформа, развитие рынка жилья и  жилищного строительства являются важнейшими условиями перехода к  новым социально-экономическим отношениям.

    Основой жилищной реформы в России является поэтапный переход от непосредственного  выполнения государством функций финансирования, строительства, распределения жилищного  фонда, а также функций собственника этого фонда к обеспечению  правовых и экономических предпосылок  и стимулов для формирования рыночных отношений в жилищной сфере.

    Жилищное  право — это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. Жилищное законодательство имеет своей  задачей регулирование жилищных отношений (ст. 2 ЖК РФ). В преамбуле  Закона РФ «Об основах федеральной  жилищной политики» также говорится, что закон устанавливает общие  начала правового регулирования  жилищных отношений.

    Таким образом, предметом регулирования  жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения».

    Общественные  отношения, которые по принятой Жилищным кодексом терминологии являются жилищными, имеют ту характерную особенность, что они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым  является жилой дом или иное жилище, включенное в установленном порядке  в состав жилищного фонда, предназначенное  для проживания. Наличием такого специфического объекта регулирования общественных отношений-жилищное законодательство отличается от других отраслей законодательства и права.

    Общественные  отношения, которые по принятой Жилищным кодексом терминологии являются жилищными, имеют ту характерную особенность, что они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым  является жилой дом или иное жилище, включенное в установленном порядке  в состав жилищного фонда, предназначенное  для проживания. Наличием такого специфического объекта регулирования общественных отношений-жилищное законодательство отличается от других отраслей законодательства и права.

    Комплексный характер жилищного права заключается  в том, что оно объединяет не только нормы гражданско-правового характера, но также и другие нормы — административно-правового, земельно-правового, финансово-правового  характера. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Рыночная  стоимость объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену.,

      Рыночная стоимость  объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются  какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний, как в сторону повышения, так и понижения.

    Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость  замещения, потребительская и восстановительная  стоимость, инвестиционная и страховая  стоимость, стоимость для целей  налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость  и стоимость права аренды объекта  недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта  недвижимости при существующем использовании  и т.д.

    Потребительская стоимость - отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

    Восстановительная стоимость - определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются такие же строительные конструкции и материалы, Даже качество строительно-монтажных работ аналогично. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

    Стоимость замещения - определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.