Оценка недвижимости по трем подходам

    Страховая стоимость объектов недвижимости представляет собой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. На базе страховой стоимости объекта недвижимости определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

    Налогооблагаемая  стоимость (стоимость  до налогообложения) имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости.

    Ликвидационная  стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при ликвидации объекта недвижимости или при его вынужденной продаже.

    Первоначальная  стоимость объекта  недвижимости – фактические затраты на приобретение или создание на момент начала его использования. 
 
 
 
 
 

Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них.

1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

-  макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

-  микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные  с феноменом массового  сознания и факторы  психологического  характера:

-  массированная реклама;

-  инфляционные ожидания;

-  симпатии;

-  осведомленность и т.д.

3. Физические факторы:

-  местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;

-  архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

-  состояние объекта недвижимости;

-  наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

-  экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие  на цену и скорость  продажи квартир :

-  количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип  квартир именно в этой части города;

-  объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);

-  престижность района;

-  экологическая обстановка в районе;

-  транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

-  социальная однородность дома;

-  характер  сделки («прямая» или «встречная» продажа);

-  юридическая «чистота» объекта.

При выборе оценщика (индивидуального предпринимателя) заказчику  следует учитывать следующие критерии: 
-  членство оценщика в профессиональной организации; 
-  наличие у оценщика образовательных сертификатов по оценке; 
-  желательно наличие квалификационных званий, подтвержденных квалификационными сертификатами профессиональной организации; 
-  профессиональный опыт оценщика; 
-  наличие у оценщика полиса о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.

При выборе оценочной фирмы заказчику следует  собрать информацию об опыте работы фирмы на рынке оценки (количество выполненных отчетов, сложность  оцениваемых объектов), выяснить, являются ли сотрудники фирмы или сама фирма  членами профессиональной организации, есть ли у фирмы полис о страховании  профессиональной (гражданской) ответственности. 

3. Принципы  и методы оценки жилой  недвижимости.

 

    Будущие доходы от недвижимости наряду с другими  факторами, определяющими стоимость  объекта, отличаются значительной степенью неопределенности. Сами объекты недвижимости существенным образом отличаются друг от друга и находятся в разном окружении. Все это приводит к  тому, что нет единого рецепта, как оценивать различные объекты  недвижимости, как и нет универсальной  формулы, по которой возможно рассчитать стоимость имущества. Вместе с тем  существуют общие принципы оценки объектов имущества, в частности недвижимого имущества.

    В основе оценки жилой недвижимости лежат принципы оценки недвижимости, которые необходимо соблюдать при выполнении любого задания по оценке и при составлении отчета об оценке.

Принципы  оценки делятся на четыре группы:

    1) принципы, основанные на представлениях  пользователя (принципы полезности, замещения и ожидания);

    2) принципы, вытекающие из процесса  эксплуатации недвижимости (принципы  вклада, остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности, экономического размера и экономического  разделения);

    3) принципы, обусловленные действием  рыночной среды (принципы альтернативности, изменчивости, зависимости, предложения  и спроса, конкуренции и соответствия);

    4) принцип наилучшего и наиболее  эффективного использования - главный  принцип оценки. Этот принцип  соединяет в себе все другие  принципы и является фундаментом  любой оценки недвижимости.

    Можно выделить несколько  наиболее методов  оценки жилой недвижимости:

    1.Затратный  метод. Оценка жилой недвижимости, основанная на определении затрат на создание, реорганизацию собственности с учетом амортизации. В ходе оценки учитывается стоимость участка земли, определяется замещающая стоимость зданий, величина амортизации. При подобной оценке стоимость земли считается вместе со стоимостью возведенных или улучшенных сооружений, а сама земля отдельно оценивается другими методами.

    Применение  этого метода удобно в том случае, когда определить конечную стоимость  трудно из-за устаревших способов строительства  или других осложняющих причин. Наиболее часто подобный метод используется для оценки реконструируемых зданий, для применения в налогообложении, страховании, оценки последствий стихийных  бедствий.

    2.Сравнительный  метод. В основе метода лежит сравнение объекта недвижимости с его аналогами, информация о стоимости которых находится в открытом доступе.

    Главная задача оценщика - проанализировать существующий рынок недвижимости и земли, сравнить аналогичные продажи и, на основе полученных данных, определить рыночную стоимость объекта. При оценке жилых  помещений не допускается арифметическое усреднение выведенных данных, но возможно применение математической статистики при наличии достоверной рыночной информации.

    3.Доходный метод или метод капитализации доходов. Способ оценки недвижимости, согласно которому выявляется возможность окупаемости вложенных в недвижимость денежных средств за период времени.

    В процессе реализации метода происходит прогнозирование будущих доходов  и их планируемая капитализация. Возможные доходы делятся на два  вида: доходы от эксплуатационной деятельности в результате арендных отношений  и доходы от реверсии.

    Подобный  метод наиболее интересен для  потенциальных покупателей, когда  уже до покупки есть возможность  увидеть окупаемость и эффективную  работу вложенных средств. 
 

Раздел  2 Процесс оценки трехкомнатной квартиры.

2.1. Характеристика место положения объекта оценки.

    Орел  – это город первого салюта. Общая площадь городских земель в пределах городской черты составляет 12,2 тыс. га. В Орле 655 улиц и переулков  общей протяженностью 405 км. На территории города 47 скверов, 12 мостов,5 из них пешеходных. Так же 16 лечебно-профилактических учреждений,140 образовательных учреждений и т.д.

    Современное развитие застройки Орла отражено в  двух ключевых градостроительных документах - Генеральном плане города, утвержденном в 2008 году и рассчитанном на долгосрочную перспективу – до 2025 года, и Правилах землепользования и застройки, утвержденных в том же году.

    Рассмотрим  местоположение оцениваемого объекта  в таб.1. 

     Таблица № 1 Характеристика местоположения объекта оценки

 
 
 
 

2.2 Характеристика объекта. 

    Характеристика  оцениваемого здания представлена в виде таблицы 2 

Таблица № 2 Общая характеристика здания

   

   Характеристику оцениваемого объекта(квартиры) мы можем рассмотреть в таблице 3.

     Таблица № 3 Характеристика объекта оценки