Оценка недвижимости по трем подходам

     Итого стоимость трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Челябинская  область, г. Магнитогорск, ул. Калмыкова, д. 3, кв. 56, равна 23 696 * 65,4 = 1 549 718 рублей

     Доходный  подход – состоит в пересчете будущих доходов от объекта недвижимости в единую сумму текущей стоимости, которая является оценкой стоимости объекта недвижимости. Доходный подход к оценке недвижимости основан на принципе ожидания и реализуется двумя методами: методом дисконтирования денежных потоков (методом ДДП) и методом капитализации дохода.

     Основными этапами оценки объектом недвижимости являются прогнозирование будущих  денежных потоков, определение соответствующей  дисконтной ставки, дисконтирование  будущих денежных потоков, нахождение суммы дисконтированных денежных потоков  для определения чистой текущей  стоимости.

     Данный  подход нами не применялся, вследствие специфики объекта оценки, то есть в силу его целевого назначения и  фактического использования – жилого.

     Согласование  результатов и  выводы 

     В процессе оценки использовались затратный  и сравнительный подходы для  определения рыночной стоимости  объекта оценки. Решение вопроса  об относительной значимости показателей  стоимости, полученных на базе различных  методов, должно определяться обоснованным суждением Оценщика, которое оформляется  путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух методов. Целью согласования результатов использования методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости, определяются по следующим критериям:

• возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца;
• тип, качество и общность информации, на основе которых проводится анализ;
• способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания на рынке;
• способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как место расположения, размер, потенциальная доходность;

     Затратный подход учитывает затраты, издержки на возведение строений, но не учитывает  конъюнктуру рынка. Учитывая вышесказанное, а также характеристику технического состояния объекта оценки, затратному подходу Оценщики присвоили удельный вес в окончательной рыночной стоимости - 30%. Сравнительный подход показывает равновесную рыночную ситуацию на дату оценки. Рыночная стоимость, определенная в рамках метода прямого сравнения, по мнению Оценщиков, является наиболее корректной, так как учитывает условия сложившегося рынка недвижимости, поэтому сравнительному (рыночному) подходу Оценщики придают наибольший вес в сравнении с затратным подходом – 70%.

     Достоверность каждого из использованных подходов оценки мы считаем равнозначными, тогда  объективная рыночная стоимость  оцениваемой квартиры определена как  средневзвешенная величина по удельным весам между затратным и сравнительным (рыночным) подходами, см. табл. 6. 

     Таблица № 6 – Согласование результатов оценки

Таким образом, рыночная стоимость трехкомнатной квартиры общей площадью 65,4 кв. м., расположенной по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Калмыкова д. 3, кв. 56 .(5 этаж 9-ти этажного крупнопанельного дома), по состоянию на 26.04.2009 г. составила (округленно):

     1 900 000 рублей

     (Один  миллион девятьсот  тысяч рублей)