Сравнительный подход к оценке недвижимости

     ВВЕДЕНИЕ 
 

     Оценка  недвижимости - наука прикладного  экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки  зрения использования объекта, в  исследовании спроса и предложения  на соответствующем рынке, а также  в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

     Оценка  рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных  прав на оцениваемый актив как  наиболее вероятного значения цены.

     Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

     Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти  или упасть в зависимости от различных  условий и обстоятельств рынка.

     Оценщик может оценивать несколько видов  стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет  определенные требования к расчетам. Оценка объектов недвижимости и определение  рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни  человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся  его приобрести, а тот, у кого уже  оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое  и современное жилье. Так как  рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически  ни одной операции.

       Сравнительный подход к оценке  недвижимости предусматривает, что  определение стоимости объекта  недвижимости производится в  следующем порядке: 

     - анализируется рыночная ситуация и выявляются сделки продажи сопоставимых (аналогичных оцениваемому объекту) объектов недвижимости (таких, которые близки по своим основным свойствам и полезности к оцениваемому объекту; при этом объектов-аналогов должно быть не меньше пяти - семи);

     - тщательно проверяется информация о сделках;

     - выбираются соответствующие единицы сравнения объектов, например, квадратный метр общей площади, кубический метр (для складских помещений), гектар или сотка (для участков земли), квартира, офис;

     - выявляются адекватные данному случаю оценки элемента сравнения;

     - в цены продаж сопоставимых объектов вносятся корректировки на различия между ними и оцениваемым объектом по единицам и элементам сравнения;

     - скорректированные величины стоимости сопоставимых (аналогичных) объектов сводится к одной величине - к стоимости оцениваемого объекта.

         Сравнительный подход к оценке  недвижимости предусматривает, что  для анализа сопоставимых продаж  объектов недвижимости в зависимости  от конкретного объекта недвижимости  в качестве единиц сравнения  целесообразно применять: единицу  общей площади; единицу площади,  пригодной для сдачи в аренду, продажи; единицу объема; единицу  недвижимости.

         Выбор оценщиком конкретных единиц  сравнения, когда применяется  сравнительный подход к оценке  недвижимости, должен быть тщательно  обоснован с учетом специфики  оцениваемого и сопоставимого  объектов.

         При оценке недвижимого имущества  необходимо учитывать те характеристики  объектов (элементы сравнения), которые  оказывают непосредственное и  существенное влияние на их  стоимость. Наиболее важным среди  них и подлежащим обязательному  учету при оценке являются:

     - передаваемые при возможной сделке имущественные права

     - условия финансирования сделки (учет заемного и привлеченного капитала)

     - условия и время продажи (в том числе юридическая чистота сделки)

     - место положение объекта

     - физические (технические) параметры объекта

     - экономические параметры объекта и окружения

     - экологические параметры объекта и окружения

     - характер, интенсивность использования

     - наличие стоимостных факторов, не связанных непосредственно с недвижимостью

         Поправки по единицам и элементам  сравнения могут вноситься в  цены сопоставимых объектов либо  непосредственно в денежных единицах, либо в процентах в последующем  переводом в денежные единицы. 

         При итоговом определении стоимости  оцениваемого объекта не допустимо простое определение среднего арифметического корректированных цен сопоставимых объектов. Определение стоимости оцениваемого объекта, когда применяется сравнительный подход к оценке недвижимости, должно строиться с учетом весовых коэффициентов, наибольшее значение которых придаются оценщиком для тех сопоставимых объектов, которые в наибольшей степени соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту.

         Сравнительный подход к оценке  недвижимости возможен при наличии  достаточного количества сопоставимых  объектов, которые можно обоснованно  корректировать на различия с  оцениваемым объектом.

 

     1. ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ 

     1.1  

     Рыночный (сравнительный) подход — совокупность методов оценки стоимости объекта  недвижимости, основанных на сравнении  объекта оценки с аналогичными объектами  недвижимости, в отношении которых  имеется информация о ценах сделок с ними.

     Исходной  предпосылкой применения рыночного  подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат  следующие принципы оценки недвижимости:

принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь  между потребностью в объекте  недвижимости и ограниченностью  ее предложения);

принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта  недвижимости, имеющего аналогичную  полезность).

     Сущность  рыночного подхода к оценке стоимости  недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости  объекта на основании обработки  данных о ценах сделок (купли-продажи  или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

     Элементы  и единицы сравнения. Число элементов  сравнения весьма велико, число их сочетаний — бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

     При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования [1]. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.

     Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико, в процессе исследования посредством анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Тем не менее число факторов, влияние которых должно учитываться, оказывается значительным. Для упрощения процедур анализа оставшиеся факторы группируются и в этом случае в качестве элементов сравнения можно рассматривать упомянутые группы. В таблице 1 приведен перечень таких групп, а также элементы сравнения из этих групп, рекомендуемые к использованию в анализе.

     Таблица 1. Элементы сравнения, учитываемые  при корректировке цен  

     [2]Группа факторов Элементы сравнения для сделок купли-продажи

1. Качество  прав 1.1. Обременение объекта договорами аренды

1.2. Сервитуты  и общественные обременения 

1.3. Качество  права на земельный участок  в составе объекта

2. Условия  финансирования 2.1. Льготное кредитование продавцом покупателя

2.2. Платеж  эквивалентом денежных средств

3. Особые  условия 3.1. Наличие финансового давления на сделку

3.2. Нерыночная  связь цены продажи с арендной  ставкой

3.3. Обещание  субсидий или льгот на развитие

4. Условия  рынка 4.1. Изменение цен во времени

4.2. Отличие  цены предложения от цены сделки

5. Местоположение 5.1. Престижность района

5.2. Близость  к центрам деловой активности  и жизнеобеспечения

5.3. Доступность  объекта (транспортная и пешеходная)

5.4. Качество  окружения (рекреация и экология)

6. Физические  характеристики 6.1. Характеристики земельного участка

6.2. Размеры  и материалы строений

6.3. Износ  и потребность в ремонте строений

6.4. Состояние  окружающей застройки

7. Экономические  характеристики 7.1. Возможности ресурсосбережения

7.2. Соответствие  объекта принципу ННЭИ

8. Сервис  и дополнительные элементы 8.1. Обеспеченность связью и коммунальными услугами

8.2. Наличие  парковки и (или) гаража

8.3. Состояние  системы безопасности

8.4. Наличие  оборудования для бизнеса 

     Рассмотрим  приведенные элементы сравнения  подробнее.

     1. Качество прав для объектов-аналогов  и объекта оценки связывается  со степенью обремененности последних  частными и публичными сервитутами,  приводящими к снижению ценности  обремененного объекта в сравнении  с объектом полного права собственности. 

     1.1. Обременение объекта-аналога или  объекта оценки договором аренды  со ставками арендной платы,  не согласованными с динамикой  изменения рыночных условий в  период действия договора аренды, может привести к снижению  дохода от эксплуатации приобретаемого  объекта в сравнении с рыночным  уровнем.