Сравнительный подход к оценке недвижимости

     Решение:

     В качестве единицы сравнения объектов примем цену за 1 кв. м складского помещения;

1. Определим  величину контрактной арендной  платы за 1 кв. м складского помещения: 

 тыс. руб./кв. м,  

     где 0,37185 — взнос на амортизацию одной  денежной единицы (см. таблицы сложных процентов)

     2. Определим величину упущенной  выгоды на 1 кв. м складского помещения  от продажи склада в соответствии  с заниженной расчетной (контрактной)  арендной платой:

     (0,125 – 0,112) · 2,68928 = 0,035 тыс. руб./кв. м, 

     где 2,68928 — коэффициент текущей стоимости  единичного аннуитета.

     Таким образом, величина корректировки цены продажи склада составляет 35 руб. на 1 кв. м складского помещения.

     3. Определим величину скорректированной  цены проданного склада относительно  оцениваемого:  

ты с. руб.  

     Корректировка цен в связи с различными условиями  финансовых расчетов при приобретении объекта-аналога или объекта оценки аренды рассчитывается на основе определения  платы за кредит, полученный покупателем  у финансовой структуры, или на основе дисконтирования денежных потоков  ипотечного кредита, полученный покупателем  у продавца, при рыночной норме  процента.

     Пример. Определить величину скорректированной цены проданного относительно оцениваемого объекта недвижимости, если известно что: цена реализации проданного объекта — 500 тыс. руб.; вариант финансового расчета по проданному объекту — 200 тыс. руб. покупатель выплатил продавцу на дату регистрации сделки, а остальные 300 тыс. руб. согласно договору между покупателем и продавцом оформлены как ипотечный кредит, полученный покупателем от продавца на 10 лет при ставке 10% годовых на условиях ежемесячного погашения задолженности; площадь проданного и оцениваемого объекта — 1000 кв. м; вариант финансового расчета по оцениваемому объекту — расчет покупателя с продавцом производится за счет собственных средств и на дату продажи; анализ финансового рынка на дату продажи показал рыночную ставку процента, равную 15.

     Решение:

     1. Определим ежемесячный платеж  по предоставленному покупателю  проданного объекта ипотечному  кредиту: 

     300 · 0,01321 = 3,964 тыс. руб.,

     где 0,01321 — взнос на амортизацию одной  денежной единицы на срок 10 лет при  ставке 10% годовых при ежемесячных  платежах (см. таблицы сложных процентов)

     2. Определим текущую стоимость  всех ежемесячных платежей при  рыночной норме процента:

     3,964 · 61,9829 = 245,7 тыс. руб.,

     где 61,9829 — коэффициент текущей стоимости  единичного аннуитета при ставке 15% годовых на срок 10 лет при ежемесячных  платежах (см. таблицы сложных процентов)

     3. Определим величину скорректированной  цены проданного объекта относительно  оцениваемого:

     P* = 245.7 + 200 = 445.7 тыс. руб. 

     Таким образом, величина корректировки цены продажи объекта составляет 54,3 тыс. руб.

     Уровень этой корректировки цены продажи  предопределяется занижением договорной ставки процента (10%) относительно рыночной ставки дисконтирования (15%).

     Корректировка цен в связи с различным  временем совершения сделки купли-продажи  рассчитывается на основе выявления тенденции изменения стоимости недвижимости либо с помощью индексов, отражающих стоимость строительной продукции, либо с помощью хронологической статистики, показывающей прямую динамику изменения цен на недвижимость.

     Пример 21. Определить величину скорректированной цены проданного относительно оцениваемого объекта недвижимости, если известно что: цена реализации проданного объекта — 700 тыс. руб.; время сделки по проданному объекту — 7 месяцев до даты оценки; площадь проданного и оцениваемого объекта — 1000 кв. м; анализ рынка недвижимости показал устойчивую тенденцию роста цен на данный тип недвижимости на 0.5% ежемесячно.

     Решение:

     1. Определим относительную величину  корректировки на время продажи:  7 · 0,5 = 3,5 %

     2. Определим величину скорректированной  цены проданного объекта относительно  оцениваемого:

     P* =700/1,035 = 676,3 тыс. руб. 

     Таким образом, величина корректировки цены продажи объекта составляет 24,6 тыс. руб.

     Техники факторного анализа:

     - техника парного сравнения цен сделок;

     - техника построения трендов;

     - техники линейной алгебры;

     - техника множественного регрессионного анализа.

     Техника парного сравнения цен сделок заключается в том, что цена объекта оценки рассчитывается путем корректировки цены сделки с соответствующим объектом-аналогом по каждому элементу сравнения с использованием поправки, размер которой определяется как разность цен сделок для пар объектов-аналогов, отличающихся только этим элементом сравнения.

     Пример. Определить стоимость дома с бассейном с использованием техники парного сравнения цен сделок, если известно что: цена реализации аналогичного дома, но без бассейна, — 800 тыс. руб.; на местном рынке зафиксированы следующие сделки c объектами недвижимости:  

 

Решение:

1. Определим  величину поправки:

     Среднее значение — 158,4 тыс. руб., медиана — 160 тыс. руб., мода — 160 тыс. руб., установленная  поправка — 160 тыс. руб.

     2. Определим стоимость объекта  недвижимости:

     P* = 800 + 160 = 960 тыс. руб. 

     Техника построения трендов основана на описании регрессионным уравнением данных о ценах рыночных сделок с объектами-аналогами, различающимися величиной количественной характеристики только одного из ценообразующих факторов, — при наличии монотонной зависимости цены от количественной характеристики указанного фактора.

     Пример 23. Определить стоимость объекта  недвижимости, если известно, что на местном рынке зафиксированы  следующие сделки c аналогичными объектами недвижимости:

Показатель Значение показателя

Месяц от даты оценки 18 15 12 10 9

Сделка, тыс. руб. 240 240 270 270 280

Месяц от даты оценки 7 6 5 3 1

Сделка, тыс. руб. 300 310 330 330 335

     Решение:

     1. Определим регрессионные уравнения: 

     Результаты  подбора регрессионного уравнения  и расчет коэффициента определенности приведен на рис. 1.

 
 

Рис. 1 Результаты подбора регрессионного уравнения  и расчет коэффициента определенности

     2. Определим стоимость объекта  недвижимости:

с использование  линейного тренда ≈348 тыс. руб.;

с использование  экспоненциального тренда ≈353 тыс. руб.

     Техники линейной алгебры основаны на применение замкнутых систем алгебраических уравнений (число сделок превышает число  элементов сравнения).

     Пример 24. Определить стоимость объекта  недвижимости, если известны следующие  сведения об объекте оценки и объектах-аналогах:

Элемент сравнения Объект оценки Объект-аналог

1 2 3 4 5

Сделка, тыс. руб.   185 142 164 175 195

Права Обрем. Обрем.. Полн. Полн. Обрем. Полн.

Условия расчетов Рын. Льгот. Льгот. Рын. Льгот. Льгот.

Особые  условия Рын. Рын. Льгот. Льгот. Рын. Рын.

Время, мес. 0 0 0 0 4 0

Решение:

1. Определим  систему уравнений: 

Преобразуем исходные данные, оценив время в  месяцах, а превышение количественной характеристики каждого из элементов  сравнения над некоторым базовым (минимальным) значением ее в баллах по схеме: (обрем.; полн.)=(0; 1); (льгот.; рын.)=(0; 1):

Объект Фактор

Сделка, тыс. руб. Права Условия расчетов Особые условия Время, мес.

Объект  оценки   0 1 1 0

Объект 1 185 0 0 1 0

Объект 2 142 1 0 0 0

Объект 3 164 1 1 0 0

Объект 4 175 0 0 1 -4

Объект 5 195 1 0 1 0 
 

Вычитая из величины характеристики элемента сравнения для объекта-аналога  такую же величину для объекта  оценки, получим необходимые для  построения системы уравнений величины коэффициентов:

Объект Фактор

Сделка, тыс. руб. Права Условия расчетов Особые условия Время, мес.

Объект  оценки   0 1 1 0

Объект 1 185 0 -1 0 0

Объект 2 142 1 -1 -1 0

Объект 3 164 1 0 -1 0

Объект 4 175 0 -1 0 -4

Объект 5 195 1 -1 0 0 
 

Таким образом, получаем следующую систему  уравнений:

      P0 – p2 = 185

P0 + p1 –  p2 – p3 = 142

P0 + p1 –  p3 = 164

P0 –  p2 – 4p4 = 175

P0 + p1 –  p2 = 195 
 

2. Решим  систему уравнений:  

p1 = 10; p2 = 22; p3 = 53; p4 = 2.5; P0 = 207  

Таким образом, стоимость объекта недвижимости составляет 207 тыс. руб.  

Техника множественного регрессионного анализа  основана на применение дифференцирования  для расчета коэффициентов замкнутых  систем алгебраических уравнений.  

Рассмотрим  пример определения рыночной стоимости  объекта недвижимости на основе количественного  анализа сравнимых продаж.  

Пример 25. Определить стоимость объекта  недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объекте оценки и объектах-аналогах:

Элемент сравнения Объект оценки Объект-аналог

1 2 3 4 5

Сделка, тыс. руб.   710 620 540 760 570

Площадь, кв. м 60 70 65 45 80 55

Число комнат, шт. 4 4 4 3 3 3

Площадь земельного участка, 100 кв. м 24 24 24 12 12 12