Лизинговые операции на рынке недвижимости

Филиал НОУ ВТО " Санкт-Петербургский институт внешнеэкономических связей, экономики и права" в г. Дзержинске Нижегородской области

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Контрольная работа

По дисциплине: Организация коммерции на рынке недвижимости

На тему: Лизинговые операции на рынке недвижимости

 

 

 

Выполнил:

Плетнёв С.В.

Проверил:

к.э.н., доц. Демаков И.В.

 

 

 

 

Дзержинск 2013 г.

 

 

Содержание

 

Введение

. Понятие, сущность лизинга и его субъекты

. Функции лизинга и его виды

. Договор финансовой аренды (договор лизинга)

. Лизинговые сделки с недвижимостью

. Проблемы лизинга недвижимости  в России, его основные преимущества  и недостатки

Заключение

Список используемой литературы

 

 

Введение

 

В современных российских условиях практически все субъекты предпринимательской деятельности сталкиваются с проблемой нехватки денежных средств как для пополнения оборотных, так и для приобретения основных средств. Поэтому, помимо традиционных (таких как кредит или собственные средства) предприниматели вынуждены искать и разрабатывать альтернативные схемы финансирования инвестиций. Недвижимость относится к одному из тех видов ресурсов, без которых успешное ведение бизнеса невозможно или крайне затруднено. Вместе с тем существует путь, пока еще не получивший широкого распространения, но способный разрешить эти проблемы. Речь в данном случае идет о лизинге недвижимости - тема, которая зачастую не получает достаточного освещения даже в специализированных изданиях. В то же время она интересна сама по себе из-за особенностей объекта лизинговой сделки (то есть недвижимости) по сравнению с лизингом движимого имущества. В переводе с английского языка данный термин означает аренду. Но это аренда особого рода, к примеру, когда арендодатель покупает недвижимость у продавца, в собственность, а затем эту недвижимость предоставляет арендатору в пользование, за определённую плату. Лизинг имущества это своего рода альтернативная покупка в собственность, или же при помощи ссуды, взятую для покупки этого имущества. Финансирование недвижимости - достаточно капиталоемкий процесс, поэтому и возникает потребность в альтернативных схемах финансирования. Потому и появился в последние годы в России интерес к ипотеке и лизингу недвижимости, как к реальной возможности завладеть имуществом без огромных единовременных вложений собственных средств, используя достаточно эффективную и привлекательную схему привлечения средств. К тому же, для компаний (кредитных институтов), финансирующих приобретение недвижимости другими коммерческими структурами, разрешается вопрос о реальных и действенных гарантиях возврата вложенных средств. Конечно, не обязательно приобретать недвижимое имущество в собственность, аренда - прекрасная возможность обойтись без существенных капитальных вложений. Но недвижимость - это особого рода товар, стоимость которого с течением времени, как правило, не падает, а наоборот, растет. Поэтому, приобретая недвижимое имущество, во-первых, мы освобождаемся от арендных платежей (которые также имеют тенденцию к росту с течением времени), а во-вторых, совершаем эффективное противоинфляционное вложение заработанных средств.

 

 

1. Понятие, сущность лизинга  и его субъекты

 

Как у любого сложного экономического понятия у лизинга есть множество определений. Прежде всего, лизинг, - слово английского происхождения, производное от глагола to lease - брать и сдавать имущество во временное пользование. Наиболее точно отражающим сущность термина "лизинг", на мой взгляд, является следующее определение: лизинг представляет собой инвестирование временно свободных или привлеченных финансовых средств, при котором лизингодатель обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество лизингополучателю за плату во временное пользование с правом последующего выкупа. Таким образом, лизинг является взаимным соглашением, в результате которого лизингодатель передает получателю лизинга права пользования объектом, в обмен на платежи, оговоренные соглашением. То есть, лизингодатель сдает в аренду (одалживает) получателю лизинга деньги в форме товара, позволяет ему пользоваться им и заключает договор с лизингополучателем об оплате стоимости товара, соответственно начисляя проценты за предоставленную услугу.

Многие предприятия в настоящий момент не имеют возможности осуществить модернизацию, так как это требует вложения значительных денежных средств. Много хороших проектов не реализовано только потому, что в распоряжении не имеется ликвидного залога для получения займа. В таких и многих других случаях, лизинг или аренда является альтернативным источником финансирования.

Для заключения сделки лизинга нет необходимости иметь сразу большую сумму денег. Главным условием является финансовая стабильность клиента в будущем. С каждым годом услуги предлагаемые клиентам лизинговыми компаниями становятся все разнообразнее.

Предметом лизинга могут быть любые, непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Таким образом, сняты ограничения на лизинг недвижимости.

При лизинге недвижимости предметом договора может быть любое недвижимое имущество, а так же предприятия и другие имущественные комплексы, торговые здания, склады, помещения, сооружения и объекты на стадии завершения строительства. Большинство лизинговых компаний работают с лизингом коммерческой недвижимости.

Из оборота в сфере лизинга исключены земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения, за исключением продукции военного назначения, лизинг которой осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом от 19 июля 1998 года N 114-ФЗ "О военно-техническом сотрудничестве Российской Федерации с иностранными государствами" в порядке, установленном Президентом Российской Федерации, и технологического оборудования иностранного производства, лизинг которого осуществляется в порядке, установленном Президентом Российской Федерации.

Субъектами лизинговой сделки являются:

Лизингодатель - физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных средств приобретает в ходе реализации лизинговой сделки в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование.

Лизингополучатель - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга.

Продавец (поставщик) - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем, продает лизингодателю в обусловленный срок производимое (закупаемое) им имущество, являющееся предметом лизинга.

Страховщик (гарант) - это страховая компания, которая, как правило, является партнером лизингодателя или лизингополучателя. Она участвует в сделке лизинга, осуществляя страхование имущественных, транспортных и прочих видов рисков, связанных с предметом лизинга и/или сделкой лизинга

 

Рис. 1 Схема субъектов лизинговой сделки

 

Лизинг коммерческой недвижимости может включать следующие предметы лизинга:

· офисные помещения;

· торговые помещения;

· складские (логистические) комплексы;

· паркинги;

· гостиницы;

· спортивно-развлекательные комплексы;

· выставочные залы;

· и др.

Этапы лизинга недвижимости:

· выбор объекта недвижимости;

· проверка прав собственности и параметров (здание и земельный участок);

· согласование условий и подписание договора лизинга недвижимости (здание);

· заключение договора аренды земельного участка;

· регистрация сделок в ФРС;

· страхование недвижимости, передаваемой в лизинг от рисков утраты.

Лизинг используется в качестве эффективной альтернативы приобретения имущества в собственность и на основе приобретённого права на его использование даёт возможность получать прибыль.

Лизинг недвижимости регулируется нормами Гражданского кодекса РФ, определяющей является ст. 665 ГК РФ, согласно которой арендодатель (лизингодатель) должен приобрести по договору финансовой аренды (лизинга) в собственность указанное арендатором недвижимое имущество у определенного им продавца и предоставить аренду имущества за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей с правом последующего выкупа этого имущества. Причем лизинговая компания обязана приобрести здание или сооружение по договору купли-продажи. Это означает, что полностью исключается возможность использования договора мены, дарения и прочих способов приобретения недвижимости. Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 15 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" договор купли-продажи относится к обязательным договорам.

 

Функции лизинга и его виды.лнговый сделка кредитование недвижимость

Из многочисленных функций лизинга объектов недвижимости рассмотрим важнейшие четыре:

1. инвестиционная,

2. финансовая,

. сбытовая,

. налоговая.

Инвестиционная функция выражается в повышении спроса и расширении предложений, привлечения инвестиций в процессе реализации объектов недвижимости, в том числе и жилой.

Финансовая функция лизинга заключается в освобождения покупателя от единовременной оплаты полной стоимости объекта недвижимости и предоставления ему долгосрочного кредита в форме объектов недвижимости.

Функция сбыта - это расширение возможностей продаж квартир во вновь построенных домах, круга потребителей.

Функция использования налоговых льгот. Процентные платежи дают право получения налоговых льгот, т.е. вычитать из облагаемого налогом дохода частного лица суммы, выплаченные в качестве процентов при оформлении покупке жилья.

Также существуют различные виды лизинга в зависимости от:

• количества участников сделки;
• сектора рынка;
• формы лизинговых платежей;
• объема обязанностей (объема обслуживания);
• срока использования имущества и связанных с ним условий амортизации.

В зависимости от количества участников (субъектов) сделки различают:

· двусторонние лизинговые сделки (или так называемый прямой лизинг), при которых поставщик имущества и лизингодатель выступают в одном лице;

 

Рис. 2

 

· многосторонние лизинговые сделки (или так называемый косвенный лизинг), при которых имущество в лизинг сдает не поставщик, а финансовый посредник, в качестве которого выступает лизинговая компания. Классическим вариантом этого вида сделки является трехсторонняя, в которой участвуют поставщик, лизингодатель и лизингополучатель.

 

Рис. 3

 

В зависимости от сектора рынка, где проводятся лизинговые операции, выделяют:

ü внутренний лизинг, при котором все участники сделки представляют одну страну;

ü внешний (международный) лизинг, при котором лизингодатель и лизингополучатель находятся в разных странах. Продавец имущества может находиться в одной из этих стран или в другом государстве.

В зависимости от формы лизинговых платежей различают:

ü лизинг с денежным платежом, при котором выплаты производятся в денежной форме;

ü лизинг с компенсационным платежом (или так называемый компенсационный лизинг), при котором лизингополучатель рассчитывается с лизингодателем товарами, как правило, произведенными на арендуемом имуществе, или путем оказания встречных услуг;

ü лизинг со смешанным платежом, при котором часть платежа поступает в денежной форме, а часть - в виде товаров или услуг.

По объему обслуживания передаваемого имущества лизинг разделяют на:

- чистый лизинг (net leasing) - это отношения, при которых все обслуживание имущества находится в ведении лизингополучателя. Поэтому в данном случае расходы по обслуживанию оборудования не включаются в лизинговые платежи.

- мокрый лизинг (wet leasing) - предполагает обязательное техническое обслуживание оборудования, его ремонт, страхование и другие операции, за которые несет ответственность лизингодатель. Кроме этих услуг, по желанию лизингополучателя лизингодатель может взять на себя обязанности по подготовке квалифицированного персонала, маркетинга, поставке сырья и др.

По сроку использования имущества и связанным с ним условиям амортизации различают:

v лизинг с полной окупаемостью и, соответственно, с полной амортизацией имущества, когда срок договора равняется нормативному сроку службы имущества и происходит полная выплата лизингодателю стоимости лизингового имущества;

v лизинг с неполной окупаемостью и, соответственно, неполной амортизацией имущества, при котором срок договора меньше нормативного срока службы имущества и в течение его действия окупается только часть стоимости лизингового имущества.

Срок договора и степень окупаемости (амортизации) лизингового имущества является одними из основных критериев разграничения лизинга на финансовый и оперативный.

Оперативный лизинг подразумевает лизинговые контракты, заключаемые на короткий и средний срок (обычно короче амортизационного периода), согласно которым арендатору предоставляется (при соблюдении определенного срока) право в любое другое время расторгнуть договор. Как правило, это происходит, когда арендаторы объекта лизинга быстро сменяют друг друга. Арендодатель несет здесь повышенный риск, а быстро сменяющиеся арендаторы заставляют лизинговую компанию проявлять особый интерес к хорошему состоянию предмета лизинга. Часто лизинговая компания берет на себя техническое обслуживание объекта лизинга - регламентный ремонт, страхование, осуществляя тем самым полносервисный лизинг или частично сервисный лизинг (в контракте оговаривается разделение обязательств). После завершения срока действия договора лизинга предмет договора может быть возвращен владельцу или вновь сдан в аренду.