Лизинговые операции на рынке недвижимости

Финансовый лизинг характеризуется длительным сроком контракта (от 5 до 10 лет) и амортизацией всей или большей части стоимости оборудования. Фактически финансовый лизинг представляет собой форму долгосрочного кредитования покупки. По истечении срока действия арендатор может вернуть объект аренды, продлить соглашение или заключить новое, а также купить объект по остаточной стоимости (обычно она носит чисто символический характер).

В свою очередь финансовый лизинг подразделяется на:

1. возвратный лизинг;

2. леверидж лизинг;

. сублизинг;

. лизинг помощь в продажах.

Возвратный лизинг начинается с того, что собственник имущества сначала продает его будущему лизингодателю, а затем сам арендует этот же объект у покупателя, то есть одно и то же лицо (первоначальный собственник) выступает и в качестве продавца, и в качестве лизингополучателя.

Рис.4

В результате меняется лишь собственник имущества, а его пользователь остается прежним, получив в свое распоряжение дополнительные средства. А инвестор (покупатель), по сути, кредитует бывшего владельца, получая в качестве обеспечения права собственности на его имущество, то есть как бы под залог.

Лизинг поставщику отличается от возвратного тем, что поставщик хотя и выступает в роли продавца и арендатора одновременно, но не является пользователем имущества, которое он обязательно передаст в сублизинг третьему лицу без согласия арендодателя.

Рис. 5

Классификация видов лизинга затруднена рядом обстоятельств. В правовых системах различных стран существуют разнообразные определения не только собственно лизинга, но и отдельных его видов. Различные виды лизинга могут сочетаться в одном договоре в зависимости от конкретных, оговариваемых участниками условий.

. Договор финансовой аренды (договор лизинга)

С развитием рынка лизинговых услуг все больше повышается интерес к лизингу недвижимости. По договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного им продавца и предоставить это имущество за плату во временное владение и пользование. Лизингодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета лизинга и продавца. Предметом договора лизинга в силу прямого указания закона могут выступать здания и сооружения. Хотя это прямо и не указано в законе, нежилые помещения также могут выступать предметом лизинга при условии, что им присвоен кадастровый номер. В соответствии со ст. 15 Закона "О финансовой аренде (лизинге)", договор лизинга всегда заключается в письменной форме, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ, такой договор подлежит государственной регистрации.

Договор лизинга должен быть заключен до заключения договора купли-продажи, поскольку приобретение имущества лизингодателем осуществляется во исполнение договора лизинга. И. А. Решетник пишет: "С практической точки зрения здесь важно определить, какой договор в данной системе юридических связей следует первым - договор лизинга или купли-продажи? ГК РФ, как и специальный закон о лизинге, позволяют сделать однозначный вывод: первым в этой системе отношений заключается договор лизинга"

Запрет лизинга земли обусловлен рядом объективных причин. Например, как полагает А.А. Иванов, основные причины две:

1. законодатель пока в целом недоброжелательно смотрит на вовлечение в гражданский оборот природных ресурсов и потому стремится, как можно чаще не допускать этого;

2. природные ресурсы не способны подвергаться амортизации, а значит, расчет лизинговых платежей в отношении них лишен объективной основы.

В случае лизинга недвижимости, учитывая неразрывную связь объекта лизинга с землей, следует принять во внимание то, что земельные участки не могут являться предметом лизинга, поэтому переход прав на земельный участок не может быть урегулирован напрямую договором лизинга, а также не освобождает стороны от необходимости оформления прав на нее. Между тем, права на землю неразрывно связаны с определенными обязанностями, и в первую очередь с обязанностью вносить плату за землю.

Лизинговое правоотношение предусматривает как приобретение имущества в собственность лизингодателя, так и передачу его во владение и пользование лизингополучателю, то, соответственно, необходимо выделять:

а) права лизингодателя на земельный участок;

б) права лизингополучателя на земельный участок.

При переходе права собственности на недвижимость покупателю недвижимости переходит то право (доля в праве) на земельный участок, которое было у предыдущего собственника объекта недвижимости. В силу платности землепользования приобретатель прав на земельный участок обязан вносить плату (в форме земельного налога либо арендной платы) независимо от того, оформил ли он свои права в установленном порядке. Если земельный участок находится в раздельном пользовании нескольких лиц, земельный налог начисляется отдельно каждому пропорционально площади строения, находящегося в их раздельном пользовании.

Иными словами, покупатель недвижимости (лизингодатель) в силу закона приобретает права на земельный участок, на котором расположена эта недвижимость и который необходим для ее использования, и обязан вносить плату за пользование землей.

Относительно прав лизингополучателя на земельный участок необходимо учитывать следующее. Арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Лизингодатель (как собственник земельного участка (его части), либо арендатор, если земля находится в собственности государства), обязан вносить плату за землю (в виде земельного налога или арендной платы). Обязанность же лизингополучателя вносить какую-либо плату за пользование землей поставлена в зависимость от условий заключенных с лизингодателем договоров.

. Лизинговые сделки с  недвижимостью

Лизинговые сделки с недвижимостью всегда интересовали как простых граждан, желающих изменить жилищные условия или получить прибыль, так и предпринимателей малого и среднего звена, не имеющих собственных помещений и вынужденных тратить значительные средства на аренду. Кредит в банке - дело не только долгое и сложное, но и дорогое (платить проценты многим просто не по силам), а ипотека для коммерческой недвижимости в России пока практически не работает. Что делать? Один из выходов - приобретение площади в лизинг (финансовую аренду). О преимуществах данного способа и пойдет речь далее, а пока определимся с понятиями. Для начала обратимся к Закону № 164-ФЗ от 29.10.1998 "О лизинге" (далее - Федеральный закон или Закон) и определимся с основными понятиями. Согласно Закону предметом сделки может служить любой объект, удовлетворяющий необходимым требованиям (в том числе и незавершенное строительство). Продавец должен предоставить свидетельство, подтверждающее его право собственности на недвижимость, которая станет предметом лизинга. Лизингодатель приобретает объект недвижимости на основании договора купли-продажи. После его подписания выдается новое свидетельство о собственности. Лизингодатель и лизингополучатель заключают договор, подлежащий обязательной государственной регистрации. При этом в свидетельстве о праве собственности на недвижимость указывают два обременения - со стороны банка и со стороны лизингополучателя. Лизинговые платежи обычно делят на равные доли, на которые начисляют проценты. Но при подписании договора можно предусмотреть и иной порядок уплаты. Например, если покупается здание старой постройки, которому нужна реконструкция или косметический ремонт, или если для эксплуатации объекта необходимо приобрести какое-то оборудование, в процессе переговоров можно обговорить существенное уменьшение первоначальных платежей. Подобные вопросы, рассматриваемые на стадии предварительного обсуждения, часто представляют собой существенный фактор при принятии окончательного решения. Однако не стоит забывать, что одно из условий лизинговой сделки - обязательство своевременного внесения очередного платежа. Согласно ст. 13 Закона "в случае не перечисления лизингополучателем лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа их списание со счета лизингополучателя осуществляется в бесспорном порядке…". При этом лизингодатель подает в суд.

Кто может оформить лизинг недвижимости, и на какие объекты? Как следует из положений Закона, лизингополучатель - это физическое (обязательно ПБОЮЛ) или юридическое лицо, соответствующее определенным требованиям (например, срок его существования и коммерческой деятельности должен быть не менее года). Данное требование необходимо для изучения баланса предприятия и определения его платежеспособности. Договор можно оформить и на новую фирму, если она создана специально для данной сделки и поручителем за нее выступает другая компания. Также необходимо учитывать, что лизингополучатель должен тратить на лизинговые платежи не более 30% от своего дохода и владеть собственными средствами в размере не менее 10-15% от стоимости приобретаемого объекта. Лизингополучателю придется предоставить краткий бизнес-план, который позволит наглядно оценить его будущую деятельность и покажет, из каких средств он намерен гасить лизинговые платежи. Например, организация - лизингополучатель собирается купить здание для последующей сдачи его в аренду как офисного центра. То есть доход будет складываться из арендных платежей. Зная существующие ставки, а также расходы на обслуживание сооружения, можно подсчитать будущую прибыль, а соответственно, и устойчивость платежей. Особенно если помещения в данном строении сдают много лет и наниматели не собираются выезжать. Составить бизнес-план может как сам лизингополучатель, так и специалисты, например, из агентства недвижимости, через которое оформляют лизинг.

Какими же характеристиками должен обладать объект, чтобы быть привлекательным для лизинга? Это должно быть отдельно стоящее здание, обязательно со свидетельством о регистрации (для недостроенного сооружения - со свидетельством, в котором указано, что это объект незавершенного строительства).

Приобретение недвижимости в лизинг дает лизингополучателю следующие возможности: приобрести недвижимость при отсутствии достаточных собственных финансов и на выгодных условиях (процент по лизинговым сделкам ниже, чем по кредиту), избежать изъятия крупных сумм из оборотных средств и, следовательно, свободнее осуществлять финансово-хозяйственную деятельность. Также следует отметить возможность отнесения лизинговых платежей (основной суммы и процентов по ней) в полном объеме в состав затрат, относимых на себестоимость продукции (услуг) лизингополучателя, что ведет к уменьшению налогооблагаемой базы по налогу на прибыль. Еще один плюс - существенное уменьшение в будущем налога на имущество, поскольку будет применен коэффициент ускоренной амортизации - 3. Обычно срок действия договора лизинга рассчитывают таким образом, чтобы он был соизмерим со сроком амортизации недвижимого имущества или превышал его. В течение срока действия договора налог на имущество (в части, относящейся к объекту лизинга) платит лизингодатель. Кроме того, при покупке недвижимости есть возможность включить затраты, связанные с эксплуатацией, ремонтом и реконструкцией, в состав платежей по договору лизинга. Итак, преимуществ предостаточно. Так почему же он до сих пор не нашел широкого применения? Наверное, дело даже не в его новизне, а в боязни предпринимателя остаться у разбитого корыта. Ведь собственником здания он станет только после того, как выплатит всю сумму с процентами, а до тех пор, по сути, будет лишь арендатором.

Почему лизинг выгоднее ипотеки и кредитной схемы? Приобретая коммерческую недвижимость по ипотечной схеме, клиент неминуемо столкнется с целым рядом трудностей. В частности, в качестве залогодателя в этом случае может выступать только собственник (получается, предприниматель должен сначала найти необходимые ресурсы, купить нужный объект и лишь, потом получить заем под залог этого имущества). Кроме того, банков, готовых выдавать долгосрочные кредиты под залог коммерческой недвижимости, в России очень мало. Если удается получить кредит, то проценты по нему настолько велики (в среднем 18%), что сделка становится фактически невыгодной. Банки неохотно рассматривают такие заявки, потому что, как и в случае с ипотекой, есть опасность не возврата кредита или иных финансовых рисков. Страховые компании не решаются страховать подобные сделки. А в случае с лизингом риск для банка и страховой компании минимален.

. Проблемы лизинга недвижимости  в России, его основные преимущества  и недостатки

Проблемы лизинга недвижимости в России можно подразделить на экономические и организационно-правовые.

К экономическим проблемам, конечно же, относится нестабильность экономической ситуации в Российской Федерации, которая препятствует сторонам лизинговой сделки осуществлять долгосрочное планирование договорных отношений. Что касается отсутствия государственной поддержки малых предприятий - то эта проблема также является актуальной для рынка недвижимости. Малые предприятия часто заинтересованы в приобретении недвижимости, однако, порой не обладают достаточными финансовыми средствами и необходимой кредитной историей для использования кредитных продуктов, предоставляемых банками. Лизинг недвижимости является лучшей альтернативой в данном случае. Однако ввиду не информированности указанных предприятий о преимуществах лизинговых схем и нежелании лизинговых компаний работать с малодоходными сделками, многие малые предприятия отказываются от использования лизинговой схемы.

К организационно-правовым проблемам относятся неполное законодательное регулирование в области лизинговых отношений (в частности, касательно государственной регистрации лизинговой сделки). Как уже было сказано, лизинговые отношения начинаются с купли-продажи имущества. С другой стороны переход права собственности происходит только после государственной регистрации перехода права. Сама регистрация может идти от трех месяцев до полугода. При этом образуется значительный временной промежуток, во время которого лизинговые платежи ещё не начисляются, а организация уже обязана платить налоги на приобретенную недвижимость.