Лизинговые операции на рынке недвижимости

Законодательные ограничения также являются проблемой, тормозящей развитие рынка лизинга недвижимости. Однако стороны лизинговых отношений в настоящее время решают указанную проблему посредством выкупа земельного участка либо посредством передачи земельного участка в долгосрочную аренду (на 49 лет с правом пролонгации договора аренды). В качестве законодательных ограничений выступают также проблемы, связанные с возвратом и зачетом платежей по налогу на добавленную стоимость. По мнению экспертов рынка недвижимости, налоговые органы могут отказать лизинговой компании в зачете или возврате НДС по ряду оснований, в частности, из-за неправильного оформление первичных документов (договора лизинга и счетов-фактур. Соответственно, следует отметить, что проработка лизинговой сделки должна тщательно проводиться специалистами во избежание возможных налоговых споров.

В ракурсе перспектив потенциальный спрос на такую услугу, как лизинг недвижимости, велик. Данное направление внушает надежды, так как на сегодняшнем этапе сооружение коммерческих объектов с точки зрения маркетинга ведется достаточно грамотно. Покупатели недвижимости зачастую известны, а концепция сдачи/продажи проработана задолго до окончания строительства. Представители мелкого бизнеса также начинают пользоваться этой услугой либо по причине отсутствия денег, либо с точки зрения "хотим попробовать лизинг недвижимости".

Одним из перспективных направлений развития лизинга в России является лизинг недвижимости. Лизинг недвижимости не только имеет цель финансирования строительства новых объектов, с его помощью предприятия, являющиеся собственником занимаемого ею помещения, может получить ликвидные средства и при этом остаться в том же помещении. Одно из отличий лизинга от ипотеки в том, что при ипотечном кредитовании залоговые отношения носят первичный характер, в лизинговой же сделке они могут либо вовсе отсутствовать, либо быть вторичны, хотя в обоих случаях выступают как обеспечение возвратности вложенных средств. Рано или поздно в любой компании возникает необходимость приобрести недвижимость в собственность, будь то офисное здание или производственное помещение. Однако единовременное отвлечение солидных средств на подобную покупку часто оказывается неэффективным. Обращение в коммерческий банк также может не принести желаемого результата: отечественные банки пока еще неохотно предоставляют "длинные кредиты", а у компаний зачастую не хватает обеспечения. Кроме того, по действующим нормативам имущество, приобретаемое с помощью банковского кредита, не может служить его обеспечением. Чтобы разрешить проблему, руководителю компании стоит воспользоваться лизингом недвижимости, при котором допускается передача кредитору в залог имущества, приобретенного в соответствии с целевым назначением кредита. Договорная база сделки по лизингу недвижимости практически не отличается от сделок с прочими объектами лизинга. В ее основе - договор лизинга между лизингодателем и лизингополучателем и договор купли-продажи между лизинговой компанией и продавцом объекта недвижимости. Договору лизинга, как правило, сопутствуют кредитный договор (договор по привлечению финансовых ресурсов) и договор залога (поручительства и т. п.). Параллельно с договором купли-продажи заключается договор на аренду земельного участка, где возведен объект недвижимости - предмет лизинга. Причем на последний договор уже не распространяются льготы, связанные с лизингом (а именно, право ускоренной амортизации объекта с коэффициентом не более 3-х и последующим переходом права собственности лизингополучателю после выполнения им всех обязательств по договору лизинга). Как экономическая форма деятельности, лизинговая операция по недвижимости, включает в себя элементы аренды, кредита и инвестиций. И считается, что по сравнению с другими формами финансирования, лизинг имеет ряд преимуществ. Посмотрим, в чем же состоят эти преимущества для арендатора. Общественные источники указывают на преимущества лизинговых операций, которые можно и оспаривать, но, как говорится, на каждый пример можно привести конкретный пример. Мы этим заниматься не будем, а просто перечислим.

Преимущества лизинга недвижимости перед арендой:

· суммы ежемесячных лизинговых платежей сопоставимы с размером арендной платы, однако по окончании договора лизинга объект недвижимости переходит в собственность лизингополучателя (приобретение актива, который постоянно увеличивается в стоимости);

· лизинговые платежи не зависят от изменений рынка недвижимости, (арендные ставки имеют тенденцию к росту, а лизинговые платежи могут быть равномерными или убывающими на весь срок действия договора);

· длительные сроки договора лизинга недвижимости (от 4-5 лет до 7-10 лет) обеспечивают стабильность распоряжения объектом недвижимости (стандартный срок долгосрочной аренды 3-5 лет, но наиболее распространены договоры аренды до 1 года);

· государственная регистрация договоров лизинга недвижимости в Федеральной регистрационной службе обеспечивает гарантии защиты прав лизингополучателя.

Преимущества лизинга недвижимости перед кредитом и покупкой за счет собственных средств:

· экономия по налоговым платежам до 10-15% от стоимости объекта недвижимости за весь срок договора лизинга (экономия по налогу на прибыль за счет полного списания лизинговых платежей на себестоимость и снижение налога на имущество за счет ускорения амортизации с коэффициентом до 3;

· лизинг коммерческой недвижимости более доступен, чем получение кредита (не требуется оформление залога, поскольку приобретаемый объект недвижимости является обеспечением сделки);

· предмет лизинга защищен от попыток рейдерских захватов (недвижимость является одним из основных объектов недружественного захвата).

 

Сравнение схем кредита и лизинга

Наименование затрат	Кредит	Лизинг
Выплата основного долга	"-"	нет
Выплата процентов	"-"	нет
Выплата лизинговых платежей	нет	"-"
Налог на имущество	"-"	нет
Амортизация	"+"	нет
Экономия налога на прибыль	"+"	"+"
Возмещение НДС	"+"	"+"

 

В случае организации возвратного лизинга можно одновременно воспользоваться финансовым эффектом лизинга недвижимости и получить средства для развития бизнеса, реализации инвестиционных проектов.

Лизинговые компании далеко не все предоставляю услугу лизинга недвижимости, поскольку существует ряд объективных трудностей:

· Собственники помещений предпочитают оформлять сделки по балансовой стоимости, что препятствует вовлечению недвижимости в коммерческий оборот.

· Вопросы землепользования требуют существенных затрат времени и привлечения соответствующих специалистов, что в целом увеличивает объем документооборота по сделке.

· Высокая стоимость недвижимости по сравнению с другими видами основных средств требует длительных сроков финансирования.

· Лизинг недвижимости - это самый сложный вид лизинга, как по длительности, так и по сложности подготовки сделки.

 

Основные параметры по лизингу недвижимости

Авансовый платеж (минимальный)	10-20%
Срок лизинга	60-120 месяцев
Стоимость предмета лизинга	от 5 млн. руб
Земельный участок под зданием	собственность или аренда
Обременения	не желательны
Страхование по риску утраты	обязательно
Регистрация	ФРС

 

К недостаткам лизинга можно отнести следующие:

· для лизингополучателя конечная стоимость лизинга получается обычно более высокой, чем покупка оборудования в кредит;

· необходимость внесения аванса в размере 25-30% от стоимости сделки;

· платежи носят обязательный характер и производятся в установленные сроки независимо от состояния оборудования и результатов хозяйственной деятельности;

· выгоды от ускоренной амортизации оборудования достаются лизингодателю;

· лизинг увеличивает финансовые риски предприятия;

· в отечественных условиях необходимы дополнительные гарантии или залог;

· юридическая сложность сделки и др.

Недостатком лизинга является его относительная дороговизна для лизингополучателя по сравнению с покупкой имущества за счет собственных или заемных средств. В связи с этим заключению каждой сделки должен предшествовать всесторонний анализ всех положительных и отрицательных сторон лизинга, а также оценка его последствий для финансового состояния предприятия-пользователя. Далеко не все лизинговые компании предоставляют услугу лизинга недвижимости, поскольку существует ряд объективных трудностей. Сложившаяся специфика оформления сделок препятствует вовлечению недвижимости в коммерческий оборот. Для минимизации налога на имущества собственники помещений предпочитают оформлять сделки по балансовой стоимости. При лизинговой сделке цена недвижимости должна иметь рыночную цену, поэтому может возникнуть разница между балансовой и реальной стоимостью, которая облагается налогом на прибыль и НДС. Решение этой проблемы существует. Потенциальных лизингополучателей может смущать невозможность лизинга земли (законодательное ограничение). Земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, невозможно получить в лизинг. Право аренды на земельный участок оформляется отдельным договором, что в целом увеличивает объем документооборота по сделке. Вопросы землепользования требуют существенных затрат времени и привлечения соответствующих специалистов. Помимо вопросов оформления прав на земельный участок, нередко возникают обременения по объекту недвижимости в виде долгосрочных договоров аренды или обязательств по сохранению объектов культурного наследия. Основные причины запрета операций лизинга с землей в Российской Федерации заключаются в следующем:

1. законодатель пока недоброжелательно относится к вовлечению в гражданский оборот природных ресурсов;

2. природные ресурсы не подвержены амортизации, а значит, расчет лизинговых платежей в отношении их лишен объективной основы.

Однако тот факт, что земля в соответствии с действующим законодательством не может выступать в качестве предмета договора лизинга, не освобождает стороны от необходимости оформления прав на нее. Между тем право на землю неразрывно связано с определенными обязанностями, и в первую очередь, с обязанностью вносить плату за землю.

Высокая стоимость недвижимости по сравнению с другими видами основных средств требует длительных сроков финансирования. С учетом 30-летней нормы амортизации зданий оптимальный срок лизинга недвижимости 10 лет (с учетом ускорения амортизации при лизинге в три раза). Для зданий бывших в эксплуатации 12-15 лет оптимальный срок лизинга составляет 5-6 лет. Кредиты на срок более 5-7 лет пока малодоступны, но "длинные" ресурсы постепенно появляются на российском финансовом рынке. Лизинг недвижимости - это самый сложный вид лизинга, как по длительности, так и по сложности подготовки сделки. Каждый проект сугубо индивидуален и требует тщательной проработки. Необходима комплексная подготовка лизинга недвижимости с учетом всех факторов, влияющих на успешность сделки (финансовое положение лизингополучателя и прогноз его денежных потоков, выбор наиболее подходящей лизинговой компании, качество объекта недвижимости).

 

 

Заключение

 

На сегодняшний день, рынок лизинга недвижимости находится в "предстартовом состоянии". В тоже время, по мнению экспертов, потенциально этот рынок способен расти на сотни процентов в год. Если рассматривать рынок лизинга недвижимости в целом, то основной его аудиторией являются растущие компании, которым необходимы средства на приобретение помещения (обычно офисного или складского), и при этом они планируют в будущем владеть этим помещением. В этом случае лизинг намного выгоднее традиционной аренды, поскольку после завершения договора помещение переходит в собственность клиента. Впрочем, широкое распространение этого способа финансирования будет происходить вместе с легализацией взаимоотношений на рынке недвижимости. По-видимому, в ближайшие годы скорость этих процессов будет только нарастать, особенно учитывая возможное (в свете грядущего вступления России в ВТО) массовое появление на российском рынке крупных западных компаний. Лизинг является перспективным способом приобретения прав владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости, позволяя решать многие задачи текущей коммерческой деятельности, включая экономию денежных средств, рациональное использование имущества, а также создавать условия для необходимого развития бизнеса. Несмотря на кажущуюся сложность лизинговой схемы, выгоды от ее использования несомненны. В настоящий момент это, пожалуй, самый действенный способ получения средств на развитие компании, особенно для малого и среднего бизнеса. Кроме того, это еще и неплохой вариант инвестирования, дающий возможность не только сберечь деньги от инфляции, но и получить большую прибыль, чем при обычной покупке жилой недвижимости.

 

 

Список используемой литературы

 

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - 3-е изд. - СПб.:2009

. Борисов А. Н. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О финансовой аренде (лизинге)" Издательство: Юстицинформ, 2005 г.

. ГК РФ ст. 162, 552, 651, 652

4. Закон "О плате на землю" ст. 16

. Закон "О лизинге" ст.20

6. Захарьина А. В. Договор финансовой аренды (лизинга). Учет. Налоги. Арбитраж. Дис.2004

. Иванов А.А. Договор финансовой аренды. М., 2001.

. Красева Т. А.. Основы лизинга. Феникс.2003

. Овсянникова Т.Ю. Инвестиции в жилище. - Томск: изд. Томского гос. архит.-строит.ун-та, 2005.

10. Решетник И. Актуальные вопросы практики разрешения споров по договорам лизинга // ЛИЗИНГ РЕВЮ № 1. 2005.

. Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" ст. 2

. Федеральный закон "О финансовой аренде (лизинге)" от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ (с изм.) // СЗ РФ. 1998. № 44. Ст. 5394