Основные операции на рынке недвижимости

Основные  Операции на рынке недвижимости 

    Рынок недвижимости — это взаимосвязанная  система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и  финансирование объектов недвижимости.

    В систему рынка недвижимости при  таком подходе включаются отношения, возникающие:

• в ходе создания объектов недвижимости — между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;
• в процессе оборота прав на недвижимость — между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;
• в процессе эксплуатации объектов недвижимости — между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

    На  рынке недвижимости производятся различные  операции с объектами недвижимости. Операции с объектами недвижимости – это действие с объектами недвижимости и денежными средствами на рынке для достижения поставленных целей.

    Все операции на рынке недвижимости можно  разделить на три группы:

      - эмиссионные операции;

      - инвестиционные операции;

      - клиентские операции.

    Основными операциями на рынке недвижимости являются:

• Выпуск объектов недвижимости;
• Размещение объектов недвижимости;
• Купля-продажа;
• Сдача в аренду или наем;
• Операция по обмену объектов недвижимости;
• Регистрация или перерегистрация владельцев объектов недвижимости;
• Траст;
• Страхование;
• Дарение и наследование;
• Залог недвижимости;
• Получение доходов по договорам ренты;
• Оказание риелторских и жилищно-комунальных услуг;
• Маркетинг;
• Девелопмент;
• Бухгалтерский учет и аудит;
• Налогообложение;
• Оценка объектов недвижимости, ценообразование;
• Оценка инвестиционного риска;
• Инвестиционное проектирование;
• Консалтинг;
• Иные операции.

       Гражданский кодекс дает точное определение сделки (операции): «Сделками признаются осознанные действия граждан и юридических  лиц, направленные на установление, изменение  или прекращение их гражданских прав и обязанностей». Сущность сделки составляют волевое действие с определенной целью и волеизъявление – внешнее выражение воли.

       Каждой  сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием. Основание должно быть законным и осуществимым.

       В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с  землей и другими объектами недвижимости можно подразделить на ряд видов (См схемы 1-3).

Сделка  считается действительной при соблюдении 4 условий:

       - содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам;

       - совершена она дееспособными  и правоспособными лицами;

       - волеизъявление лиц соответствует  их действительной воле;

       - форма сделки письменная, нотариально  удостоверенная в установленных законом случаях и зарегистрирована в Едином государственном реестре.

       К операциям по распоряжению земельными участками относятся: купля-продажа; сдача в аренду; обмен земельного участка; залог земельного участка и права на землю; передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и учреждений, в качестве пая в кооператив; наследование; передача земельного участка в пожизненное наследуемое пользование; передача земельного участка в постоянное пользование; предоставление сервитута; предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводчество и личное подсобное хозяйство; выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд; приватизация земельного участка.

       К сделкам по распоряжению жильем относятся: приватизация; купля-продажа; расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; сдача жилья в аренду; имущественный наем; сдача в поднаем; дарение жилья; наследование; кредитование под залог жилья; участие в долевом строительстве жилья; уточнение долей в жилой недвижимости; признание прав собственности на жилье по решению суда; расторжение договора.

       К операциям по распоряжению нежилыми зданиями и помещениями принадлежат: купля-продажа; сдача в аренду; передача нежилых помещений в качестве вклада в уставной капитал; кредитование под залог недвижимости; признание прав собственности по решению суда; расторжение договора, в том числе по решению суда.

Купля-продажа объектов недвижимости

       Купля-продажа  объектов недвижимости регулируется Гражданским кодексом РФ от 26 января 1996 г. №14-ФЗ (гл. 30, §7), Земельным кодексом РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ст. 37), в котором раскрыты некоторые особенности купли-продажи земельных участков.

       В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязан принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

       Договор купли-продажи заключается в письменной форме путем составления документа, пописанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). В нем должны быть оговорены следующие параметры сделки: предмет договора, срок оплаты, права и обязанности сторон и др.

       Предмет договора. В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

       Цена. Договор купли-продажи объекта недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если другое не предусмотрено законом или договором, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

       При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме  условия о цене недвижимости договор  о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

       Срок  исполнения продавцом обязанности передать объект недвижимости покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, то в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 ГК РФ (ст. 457 ГК РФ).

       Права и обязанности  продавца. При заключении договора продавец вправе требовать:

       - уплаты оговоренной в договоре  цены;

       - оплаты цены объекта недвижимости  и процентов, если покупатель  не оплачивает объект своевременно;

       - оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

       При этом продавец обязан:

       - передать объект недвижимости  свободным от любого обременения,  если только покупатель не  согласился принять объект обремененным именно этими правами ( ст. 460 ГК РФ);

       - в случае изъятия объекта у  покупателя третьими лицами –  возместить покупателю убытки, если  не докажет, что тот знал  или должен был знать о наличии  оснований, послуживших причиной  изъятия (ст. 461 ГК РФ);

       - вступить в дело на стороне  покупателя в случае предъявления  иска об изъятии объекта недвижимости  третьим лицом (ст. 462 ГК РФ);

       - передать объект покупателю в  том виде, в котором предусматривается   договором купли-продажи (ст. 467, 469, 470, 478 ГК РФ).

       Права и обязанности  покупателя:

       - своевременной передачи проданного  ему объекта недвижимости со  всеми принадлежностями, свободного  от вещей предыдущего собственника (ст. 463 ГК РФ);

       - уменьшения цены объекта или  расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения (ст. 460 ГК РФ);

       При этом покупатель обязан:

       - принять по акту переданный  ему объект недвижимости 9ст. 484 ГК  РФ);

       - оплатить объект непосредственно  до или после передачи объекта,  если иное не установлено договором,  законом, иным правовым актом (ст. 486 ГК РФ);

       - оплатить объект по цене, предусмотренной  договором (ст. 485 ГК РФ).

       Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной  регистрации, так как эта регистрация  свидетельствует о переходе права собственности на объект недвижимости.

       Земельный кодекс РФ изменил положение п. 2 ст. 552 ГК РФ, согласно которому договором  можно было предусмотреть для  покупателя право аренды или иное право пользования земельным  участком, необходимым для использования купленного им здания. Земельный кодекс РФ также запрещает отчуждение земельного участка без расположенного на нем здания, если их собственником является одно лицо. Таким образом, ст. 533 ГК РФ, по другому регламентирующая такого рода правоотношения, в этом случае не применяется.

       Земельный кодекс РФ законодательно установил  принцип единства недвижимости, согласно которому здания не могут отчуждаться  без отчуждения земельного участка, на котором они расположены, так  же как земельный участок не может  быть отчужден отдельно от расположенного на нем зданий. 
 
 
 
 

Обмен и Мена

    Обмен — это сделка между нанимателями муниципальных жилых помещений, каждый из которых меняет право пользования на равноценное право, оформляемая путем заключения новых договоров социального найма и получения ордеров;

    Мена  — обмен собственности на собственность в жилищной сфере. Иначе говоря, если меняются жилыми помещениями их собственники, то отношения оформляются путем заключения договора мены, к которому применяются правила купли-продажи (ст. 567—571 ГК РФ).

    Согласно  ст. 72 Жилищного кодекса наниматель жилого помещения, относящегося к государственным, муниципальным и общественным жилым фондам, имеет право с согласия совместно проживающих с ним членов семьи (и временно отсутствующих) обменять занимаемое им жилое помещение с другим нанимателем, членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, а также с частным собственником жилья. При обмене жилой площади, на которой проживают опекаемые и подопечные, необходимо согласие органов опеки и попечительства.

    При обмене между нанимателями обмен  считается совершенным с момента получения обменных ордеров с указанием в нем статуса площади (наем).

     При обмене нанимателя с собственником  жилого помещения обмен считается завершенным после надлежащего удостоверения и регистрации договора отчуждения жилого помещения, ранее принадлежавшего собственнику и перешедшего нанимателю на основании договора отчуждения с выдачей бывшему собственнику обменного ордера установленного образца, на жилое помещение, занимавшееся ранее нанимателем.

    В случае передачи прав и обязанностей по договору найма в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда собственнику (члену жилищного или жилищно-строительного кооператива) частного жилищного фонда, помимо согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи нанимателя или арендатора, требуется согласие собственника соответствующего жилищного фонда (государственного, муниципального, общественного) или уполномоченного собственником лица (органа).