Основные операции на рынке недвижимости

       Объект  аренды. В аренду могут быть переданы земельные участки, предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ; п. 1 ст. 22 ЗК РФ).

       Срок  аренды. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

       Договоры  аренды в зависимости от срока  делятся на кратко- и долгосрочные.

       Права и обязанности  сторон по договору аренды следующие.

       Арендодатель  имеет право требовать:

       - уплату арендной платы;

       - досрочного внесения арендной  платы от арендатора;

       - расторжение договора и возмещение  убытков, если арендатор пользуется  имуществом не в соответствии  с условиями договора аренды  или назначением имущества (ст. 615 ГК РФ);

       - расторжения договора аренды (ст. 619 ГК РФ);

       - внесение арендной платы за  все время просрочки, если арендатор  не возвратил арендованное имущество  либо возвратил его несвоевременно (ст. 622 ГК РФ).

       Арендатор обязан:

       - предоставить арендатору сданный  в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды (ст. 611 ГК РФ);

       - отвечать за недостатки сданного  в аренду объекта, полностью  или частично препятствующие  его использованию, даже если  при заключении договора он о них не знал (ст. 612 ГК РФ);

       - предупредить арендатора о правах  третьих лиц на сдаваемое в  аренду имущество (ст. 613 ГК РФ);

       - произвести за свой счет капитальный  ремонт объекта недвижимости, если  иное не предусмотрено договором  или законом (ст. 616 ГК РФ).

       Арендатор имеет право:

       - истребовать сданный в аренду  объект недвижимости и возмещение  убытков, причиненных несвоевременностью  предоставления объекта (ст. 611 ГК  РФ);

       - требовать расторжения договора;

       - требовать уменьшение арендной платы или расторжение договора и возмещение убытков при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект (ст. 613 ГК РФ);

       - иметь преимущество преимущества  при заключение аренды на новый  срок (ст. 621 ГК РФ).

       Арендатор обязан:

       - своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (ст. 614 ГК РФ);

       - пользоваться арендуемым объектом  недвижимости в соответствии  с его назначением и условиями  договора (ст. 615 ГК РФ);

       -поддерживать  имущество в исправном состоянии,  производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (ст. 616 ГК РФ);

       - вернуть объект недвижимости  в том состоянии, в котором  он его получил, с учетом  нормального износа или в состоянии,  обусловленном договором, при  прекращении договора аренды (ст. 622 ГК РФ).

       Арендная  плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

       Сдача в аренду нежилого фонда имеет ряд особенностей. Нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, и поэтому требует специальных норм государственной регистрации договоров аренды не жилых помещений, которые в ГК РФ отсутствуют. К ним применяется правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

       Сдача в аренду нежилого фонда, находящегося в собственности субъектов РФ и муниципалитетов, осуществляется комитетом по управлению имуществом. Решения о сдаче в аренду объектов нежилого фонда принимаются на районных или городской комиссиях по распоряжению объектами недвижимости. Так же как и все договоры аренды, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации; договор, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 433 ГК РФ).