Основные операции на рынке недвижимости

   Предметом обмена жилыми помещениями может  быть только изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат.

    Предметом частичного обмена жилыми помещениями  может быть часть жилого помещения, не представляющая собой изолированное жилое помещение, приходящаяся на долю нанимателя, члена жилищного или жилищно-строительного кооператива, имеющего право на часть паенакопления, а также собственника при условии, что въезжающие в порядке обмена вселяются в качестве членов семьи, оставшихся проживать в этом помещении либо в качестве участников общей собственности (долевой).

    Обмен жилыми помещениями может быть совершен между нанимателями, арендаторами, собственниками, членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов, проживающими в одном или разных домах, расположенных как в пределах города, так и за его пределами. 

    По  договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность партнера жилое помещение в обмен на другое. Имеется единственное исключение, когда передаются не права собственности при совершении мены между государственным и муниципальным унитарными предприятиями, а право хозяйственного ведения или оперативного управления (п. 2 ст. 299 ГК РФ).

   Мена  жилыми помещениями осуществляется, как правило, гражданами-собственниками жилых помещений. Однако все правила мены могут быть распространены и на мену жилыми помещениями, принадлежащими юридическим лицам.

    По  своей природе мена равносильна  двум встречным куплям-продажам, поскольку  к договору мены применяются соответствующие правила о купле-продаже, если они не противоречат правилам и существу мены. Каждая из сторон признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем того жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ). Вместе с тем к договору мены не могут применяться правила о денежных расчетах, регламентированные в нормах купли-продажи, поскольку денежные расчеты при мене не производятся (жилые помещения признаются равными по стоимости — п. 1 ст. 568 ГК РФ), кроме случая, оговоренного в п. 2 ст. 568 ГК РФ: если из договора мены не вытекает иное, обмениваемые жилые помещения признаются равноценными. В случае же, когда в соответствии с договором мены обмениваемые помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Договор мены вступает в силу с момента государственной регистрации сделки и перехода прав собственности.

Для совершения мены необходимо:

• оценить свою жилплощадь;
• рекламировать продажу квартиры;
• показывать квартиру, а также подбирать квартиру для себя;
• получить задаток за свою квартиру и внести задаток за покупаемую без риска его утраты;
• собрать документы на свою квартиру;
• провести юридическую экспертизу документов на приобретаемую квартиру;
• подобрать надежный банк для безопасных взаиморасчетов;
• определиться с формой и содержанием договоров купли-продажи квартир с учетом налоговых, правовых и иных последствий;
• зарегистрировать право собственности на квартиру в учреждении юстиции;
• получить квартиру, свободную от прописанных и проживающих в ней лиц, без задолженностей по счетам, и передать свою квартиру;
• подписать акт приема-передачи квартир;
• зарегистрироваться в новой квартире.

Дарение

Сделки  дарения регулируются гл. 32 ГК РФ.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) объект недвижимости в собственность либо имущественное право к себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (ст. 572 ГК РФ).

       Субъектами  сделки могут быть как граждане, так и юридические лица. Согласно статье 575 ГК РФ не допускается дарение:

       - от имени малолетних граждан,  признанных не дееспособными,  их законными представителями;

       - работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты;

       - государственным служащим и служащим  органов муниципальных образований  в связи с их должностным  положением или в связи с  исполнением ими служебных обязанностей;

       - в отношениях между коммерческими организациями.

   Отказ от исполнения договора дарения о передаче в будущем недвижимости возможен в двух случаях:

• если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни;
• ввиду невозможности исполнения (гибель вещи) или отмены дарения.

Даритель имеет  право отменить дарение в случаях:

• если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил телесные повреждения дарителю;
• если дарение совершено юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем в нарушение закона о банкротстве в течение 6 месяцев, предшествовавших объявлению об их несостоятельности;
• если он переживет одариваемого (при включении этого условия в договор).

В случае отмены дарения имущество возвращается дарителю в том виде, в каком  оно существует на момент отмены. Если же недвижимость была отчуждена третьему лицу, то возврат ее невозможен. Если жилое помещение возвращено дарителю по взаимному согласию, то такую ситуацию можно рассматривать как новый договор дарения.

    Объектами дарения  могут выступать либо недвижимое имущество в собственность, либо имущественное право, либо освобождение или обязательство освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

       Договор дарения недвижимого имущества  заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации  и считается заключенным только с момента такой регистрации (ст. 574 ГК РФ).

       Права одаряемого, которому по договору дарения  обещан дар, не переходят к его  наследникам, если другое не предусмотрено  договором дарения. Обязанности  дарителя, обещавшего дарение, переходят  к его наследникам, если иное не предусмотрено  договором дарения (ст. 581 ГК РФ).

Наследование

       Наследование  осуществляется по завещанию и по закону (ст. 1111 ГК РФ). Наследование по закону имеет место, когда и поскольку  оно не изменено завещанием, а также  в иных случаях, установленных ГК РФ.

       Наследство  открывается со смертью гражданина. Днем открытия наследства является день смерти гражданина, а при объявлении умершим – день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим.

       В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства объекты недвижимости, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ).

       Завещание должно быть совершенно лично, так как  оно является односторонней сделкой, которая создает права и обязанности  после открытия наследства. Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено у нотариуса, на нем должно быть указано место и дата его удостоверения (ст. 1124 ГК РФ).

       Если  завещания нет, то в силу вступает наследование по закону.

   В соответствии с частью третьей ГК РФ (ст. 1141—1151) в состав наследников по закону теперь включено семь очередей:

- третья  очередь — братья и'сестры  родителей умершего (дяди и тети  наследователя);

       - четвертая очередь — прадедушки  и прабабушки умершего как  со стороны дедушки, так и со стороны бабушки.

      Если  нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо  ни один из наследников  не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, имущество  умершего по праву наследования переходит  к государству. Основанием перехода имущества по праву наследования к государству может быть и соответствующее судебное решение, вынесенное по иску прокурора или налогового органа.

       Ценность  имущества определяется исходя из его  рыночной стоимости.

Рента

       Этот  вид сделки регулируется гл. 33 ГК РФ.

       В условиях низкой материальной обеспеченности пенсионеров многие пожилые граждане вынуждены продавать не саму жилую площадь (им иначе негде жить), а право ее наследования. По договору ренты получатель ренты – собственник объекта недвижимости – передает плательщику ренты в собственность этот объект, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученный объект недвижимости периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставление средств на его содержание в иной форме (ст.583 ГК РФ). При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретет право его залога.

       Договор ренты заключается в письменной форме и подлежит нотариальному  удостоверению, а также государственной  регистрации (ст. 584 ГК РФ). Если эти условия не выполнены сделка считается ничтожной.

       За  просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты  проценты.

    Субъектами  договора ренты являются:

   • получатель — граждане и некоммерческие организации, если это соот 
ветствует целям их деятельности (для постоянной ренты);

• плательщик — граждане и юридические лица.

    По  договору ренты допускается установление обязанностей выплачивать ренту  бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Существует три вида ренты:

       Постоянная  рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала. Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты (ст. 592 ГК РФ), так и по требованию получателя ренты (ст. 593 ГК РФ).

       Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее 1 МРОТ (минимального размера оплаты труда). Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).

       Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется, что получатель ренты – гражданин – передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и указанного им третьего лица (ст. 601 ГК РФ). К договору пожизненного содержания с иждивением применяются те же правила, что и к договору о пожизненной ренте.

Аренда

Аренда  объектов недвижимости регламентируется гл. 34 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за плату во временное владение и пользование ( ст. 606, 650 ГК РФ). Аренда не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность.

       Договор аренды недвижимости заключается в  письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (ст. 609, 651 ГК РФ). В не должны быть определены: объект, субъект аренды, срок и условия передачи объекта недвижимости, права и обязанности сторон, арендная плата, порядок расчетов и др. Субъект аренды. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).