Основные понятия в области инвестиций в дилерские операции на рынке недвижимости

Содержание работы.

 

Введение………………………………………………………………………………………….2

Глава 1. Основные понятия в области инвестиций в дилерские операции на рынке недвижимости

1.1. Инвестиции: термины и определения………………………………………………..3

1.2. Виды инвестиционных операций на рынке недвижимости………………………..7

1.3. Место оценки среднерыночной доходности инвестиций в комплексной методологии обоснования инвестиционных проектов………………………………………9

1.4. Индекс доходности инвестиционных операций…………………………………….10

Выводы по главе 1……….………………………………………........………...…………11

Глава 2. Источники и примеры исходных данных для оценки среднерыночной доходности инвестиций в недвижимость.

2.1. Детализация формулы для расчета доходности инвестиций в дилерские операции на рынке купли-продажи недвижимости……………………………………………………..12

2.2. Источники и примеры данных об объеме инвестиций (инвестиционных затрат) и дохода (выручки)……………………………………………………………………………….12

Выводы по главе 2……….……………………………………………………...………....14

Глава 3. Методика и результаты расчета среднерыночных затрат и выручки с детализацией по местоположению, классу качества, размерам помещений и иным признакам.

3.1. Методика построения дискретной пространственно-параметрической модели (ДППМ) сегмента рынка в заданном периоде………………………………………………15

3.2. Расчет ДППМ за первый период……………………………………………………16

3.3. Расчет ДППМ за второй период……………………………………………………18

Выводы по главе 3……….……………………………………………………...………....19

Глава 4. Расчет доходности инвестиций.

4.1. Расчет доходности инвестиций………………………………………………………20

4.2. Интерпретация полученных результатов……………………………………………21

4.3. Выявленные ограничения методики и нерешенные задачи………………………..23

Выводы по главе 4……….……………………………………………………...………....23

Заключение……………………………………………………………………………………...24

Список источников……………………………………………………………………………..25

 

 

Введение.

В российском законодательстве понятие «инвестиции» появилось вместе с принятием Закона РСФСР от 26.06.1991 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Закона РСФСР от 4.07.1991 «Об иностранных инвестициях в РСФСР». В соответствии с действующим законодательством понятие инвестиции применяется как к частным инвестициям (инвестициям граждан, юридических лиц) так и к случаям финансирования капитальных вложений из бюджета, что в большей степени соответствует понятию «инвестиции» как экономической, а не правовой категории.[1]

Наиболее широко понятие «инвестиции» используется в экономической литературе. Оно отражает экономическое отношение по предоставлению и использованию материальных и денежных средств. Понятие инвестиции может относиться к финансовым операциям, когда деньги помещаются в ценные бумаги, а также к определенным действиям лица, совершаемым с целью получения прибыли и с риском утраты, как предполагаемой прибыли, так и вложенного капитала.

Рынок недвижимости является одним из самых привлекательных для инвестирования, что вызывает необходимость его тщательного анализа, поиска тенденций и векторов развития. Поэтому тема оценки доходности инвестиций в дилерские операции на рынке купли-продажи недвижимости особо актуальна в наше время. За последнее десятилетие средняя стоимость квадратного метра в Москве увеличилась в несколько раз, что наглядно показывает возможный уровень доходности в данной сфере. Рынок недвижимости цикличен. Определив ступень цикла в данный момент, в чем может помочь анализ рынка, появляется возможность принять оптимальное инвестиционное решение.

В данной работе рассматриваются общие понятия об инвестициях, их видах и свойствах. Цель данной курсовой - провести анализ рынка московской вторичной недвижимости за 2013 и 2014 года  для определения доходности дилерских операций на вторичном рынке купли-продажи недвижимости в Москве.

 

 

 

 

Глава 1. Основные понятия в области инвестиций в дилерские операции на рынке недвижимости.

1. Инвестиции: термины и определения.

Инвести́ции — вложения капитала с целью получения прибыли. Инвестиции являются неотъемлемой частью современной экономики. От кредитов инвестиции отличаются степенью риска для инвестора (кредитора) — кредит и проценты необходимо возвращать в оговорённые сроки независимо от прибыльности проекта, инвестиции возвращаются и приносят доход только в прибыльных проектах. Если проект убыточен — инвестиции могут быть утрачены полностью или частично.

Инвести́ции — денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.Инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.[2]

С позиции монетарной теории денег, средства можно направить на потребление или сбережение. Простое сбережение изымает средства из оборота и создаёт предпосылки для кризисов. Инвестирование же вовлекает сбережения в оборот. Оно может происходить напрямую или косвенно (размещение временно свободных средств на депозит в банк, который уже сам инвестирует).

Классификация инвестиций.

Существуют разные классификации инвестиций. По объекту инвестирования выделяют:

Реальные инвестиции (прямая покупка реального капитала в различных формах):

• в форме материальных активов (основных фондов, земли), оплата строительства или реконструкции;

• капитальный ремонт основных фондов;

• вложения в нематериальные активы: патенты, лицензии, права пользования, авторские права, товарные знаки, ноу-хау и т. д.;

• вложения в человеческий капитал (воспитание, образование, наука).

Финансовые инвестиции (косвенная покупка капитала через финансовые активы):

• ценные бумаги, в том числе через ПИФы;

• предоставленные кредиты;

• лизинг (для лизингодателя).

Спекулятивные инвестиции (покупка активов исключительно ради возможного изменения цены):

• валюты;

• драгоценные металлы (в виде обезличенных металлических счетов);

• ценные бумаги (акции, облигации, сертификаты институтов совместного инвестирования и т. п.).

По основным целям инвестирования

• Прямые инвестиции.

• Портфельные инвестиции.

• Реальные инвестиции.

• Нефинансовые инвестиции.

• Интеллектуальные инвестиции (связаны с обучением специалистов, проведением курсов и многим другим).

По срокам вложения

• краткосрочные (до одного года);

• среднесрочные (1-3 года);

• долгосрочные (свыше 3-5 лет).

По форме собственности на инвестиционные ресурсы

• частные;

• государственные;

• иностранные;

• смешанные.

По способу учёта средств

• валовые инвестиции — общий объём вкладываемых средств в новое строительство, приобретение средств и предметов труда, прирост товарно-материальных запасов и интеллектуальных ценностей;

• чистые инвестиции — вся сумма валовых инвестиций за вычетом амортизационных отчислений.[3]

Государство как инвестор.

Многие известные экономисты осуждают практику государственных инвестиций в связи с угрозой неэффективного размещения средств. Наиболее последовательны в этом направлении представители Австрийской экономической школы, например, книги Людвига фон Мизеса «Социализм», «Бюрократия».

 

Инвестиция или спекуляция.

Грань между инвестицией и спекуляцией размыта. Обычно критерием разграничения указывают фактор времени. Если операция длится более года — это инвестиция, и экономический эффект она даст через значительный срок после вложения. Если до года — это спекуляция. Например, «Современный экономический словарь» указывает:

В то же время, когда говорят о биржевой торговле, то говорят о привлечении, например, «портфельных инвесторов», которые чутко следят за ситуацией на рынке и могут с него уйти, не обращая внимания на длительность сделок.

По характеру заключаемых договоров, по характеру производимых действий, по целям, по юридическим последствиям биржевые инвестиции и спекуляции не отличаются.

Бенджамин Грэм предлагал инвестицией считать операцию, основанную на тщательном анализе фактов, перспектив, безопасности вложенных средств и достаточном доходе. Всё остальное признавалось спекуляцией.

Часто разграничение проводят по критерию организации нового бизнеса (реальная инвестиция, средства тратятся на покупку оборудования, сырья, обучение персонала) или участия в уже существующем бизнесе (спекуляция, средства тратятся на покупку корпоративных прав, ценных бумаг).

Иногда критерием разделения служит цель операции. Спекуляцией считают операцию, у которой целью является разница в цене (акции, пая, товара). Сделка может длиться долго, но доход формируется только один раз при продаже или погашении актива. Инвестицией считают операцию, целью которой является доход в форме процентов (дивидендов), начисляемых на приобретённый актив. Начисления носят систематический характер и время обращения купленного актива не ограничивается.[6]

Привлечение инвестиций.

Считается, что для привлечения инвестиций предприятие должно:

1. Иметь хорошо отработанный и перспективный план деятельности на будущее. Инвесторы хотят знать, что их вклады принесут в дальнейшем прибыль.
2. Иметь хорошую репутацию в обществе. Инвестируя в теневое предприятие, инвесторы рискуют остаться без прибыли, поэтому выбирают только те предприятия, которые вызывают доверие.
3. Вести открытую, то есть прозрачную деятельность. Для этого необходимы бухгалтерская отчётность и работа со СМИ.
4. Многое зависит от внутренней политики, проводимой в той стране, в которой находится предприятие. Для вкладов инвесторы выбирают наиболее стабильные страны.

Однако на практике эти условия необходимы для портфельных инвесторов. Инвестиции вполне могут привлекаться и без этих условий, но при уверенности инвестора в соблюдении своих прав на распоряжение капиталом и прибылью. Такую уверенность могут гарантировать не только законы и прозрачность учёта, но и личные связи, например, в правительстве или парламенте, получение права непосредственного контроля за ситуацией на предприятии через контрольный пакет акций и назначение подконтрольного директора или личное непосредственное руководство. Существенным фактором привлечения инвестиций является соотношение прибыли и риска. Часть инвесторов выбирают меньший риск и соглашаются на меньшую прибыль. Часть инвесторов выберут более высокую прибыльность вложений, несмотря на повышенные риски. Сырьевым компаниям вообще выбирать не приходится: идут туда, где есть ресурс.

Кроме того, для привлечения инвестиций иногда создаются особые условия. Примером создания таких особых условий являются особые экономические зоны (ОЭЗ). Например, в России созданы и действуют в настоящее время ОЭЗ «Липецк», ОЭЗ «Алабуга», ОЭЗ «Тольятти» и другие.

Риск и прибыль.

Инвестиции характеризуются, среди прочего, двумя взаимосвязанным параметрами: риском и прибыльностью (доходностью). Как правило, чем выше риск инвестиций, тем выше должна быть их ожидаемая доходность. Для описания соотношения между риском и прибылью часто используется модель CAPM.

Величина инвестиционного риска показывает вероятность потери инвестиций и дохода от них. Величина общего интегрального риска складывается из семи видов риска: законодательного, политического, социального, экономического, финансового, криминального, экологического. При этом среднероссийский риск принимается за единицу, а реальные показатели регионов могут отклоняться.[5]

Инвестиционный климат.

Большое влияние на величину инвестиций оказывают условия ведения бизнеса в той или иной стране. Такие условия называют также инвестиционным климатом. Важнейшими показателями благоприятного инвестиционного климата являются гарантии соблюдения права собственности, а также предсказуемость и стабильность условий ведения бизнеса.

2. Виды инвестиционных операций на рынке недвижимости.

Прежде всего, инвестиции в недвижимость следует разделить по планируемым срокам инвестирования:

1. Краткосрочные  инвестиции. Принцип: купил и быстро продал, возможно, совершив минимальную предпродажную подготовку. Такие инвестиции совершаются, как правило, в высоколиквидные объекты недвижимости, например в покупку небольших однокомнатных квартир, в пешей доступности от метро. Особенно эффективные такие инвестиции, если есть возможность в силу каких-либо обстоятельств купить однокомнатную квартиру ниже её реальной рыночной цены.