Основные понятия в области инвестиций в дилерские операции на рынке недвижимости

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 07 Ноября 2015 в 15:33, курсовая работа

Описание работы

Рынок недвижимости является одним из самых привлекательных для инвестирования, что вызывает необходимость его тщательного анализа, поиска тенденций и векторов развития. Поэтому тема оценки доходности инвестиций в дилерские операции на рынке купли-продажи недвижимости особо актуальна в наше время. За последнее десятилетие средняя стоимость квадратного метра в Москве увеличилась в несколько раз, что наглядно показывает возможный уровень доходности в данной сфере. Рынок недвижимости цикличен. Определив ступень цикла в данный момент, в чем может помочь анализ рынка, появляется возможность принять оптимальное инвестиционное решение.

Содержание работы

Введение………………………………………………………………………………………….2
Глава 1. Основные понятия в области инвестиций в дилерские операции на рынке недвижимости
1.1. Инвестиции: термины и определения………………………………………………..3
1.2. Виды инвестиционных операций на рынке недвижимости………………………..7
1.3. Место оценки среднерыночной доходности инвестиций в комплексной методологии обоснования инвестиционных проектов………………………………………9
1.4. Индекс доходности инвестиционных операций…………………………………….10
Выводы по главе 1……….………………………………………........………...…………11
Глава 2. Источники и примеры исходных данных для оценки среднерыночной доходности инвестиций в недвижимость.
2.1. Детализация формулы для расчета доходности инвестиций в дилерские операции на рынке купли-продажи недвижимости……………………………………………………..12
2.2. Источники и примеры данных об объеме инвестиций (инвестиционных затрат) и дохода (выручки)……………………………………………………………………………….12
Выводы по главе 2……….……………………………………………………...………....14
Глава 3. Методика и результаты расчета среднерыночных затрат и выручки с детализацией по местоположению, классу качества, размерам помещений и иным признакам.
3.1. Методика построения дискретной пространственно-параметрической модели (ДППМ) сегмента рынка в заданном периоде………………………………………………15
3.2. Расчет ДППМ за первый период……………………………………………………16
3.3. Расчет ДППМ за второй период……………………………………………………18
Выводы по главе 3……….……………………………………………………...………....19
Глава 4. Расчет доходности инвестиций.
4.1. Расчет доходности инвестиций………………………………………………………20
4.2. Интерпретация полученных результатов……………………………………………21
4.3. Выявленные ограничения методики и нерешенные задачи………………………..23
Выводы по главе 4……….……………………………………………………...………....23
Заключение……………………………………………………………………………………...24
Список источников……………………………………………………………………

Файлы: 1 файл

Курсовая Хлынов.docx

— 149.38 Кб (Скачать файл)

2. Среднесрочные  инвестиции в недвижимость. Принцип: приобретение объекта, его серьезное улучшение, продажа по более высокой цене. Дугой вариант – приобретение объекта в низкий сезон (например, летом или в январе) и продажа в момент сезонного роста спроса.

3. Долгосрочные  инвестиции. Приобретение объекта недвижимости с целью его сдачи в аренду на долгий срок и/или получения дохода от долгосрочного роста цены на объект недвижимости. Частным случаем таких инвестиций является приобретение объекта для ведения с его помощью собственного бизнеса, не связанного с недвижимостью.

Другим параметром, по которому могут быть классифицированы инвестиции в недвижимость, являются действия инвестора в отношении объекта недвижимости с момента приобретения до момента продажи. С этой точки зрения инвестиции можно разделить на активные и пассивные:

1. Пассивные инвестиции подразумевают приобретение объекта и сдачу его в аренду на весь срок до момента продажи. Практически, инвестор ничего не делает для улучшения объекта, а лишь ждет повышения его стоимости и удобного момента для его продажи с максимальной рентабельностью.

2. Активные инвестиции подразумевают операции с объектом недвижимости: перевод из жилого в нежилой фонд (или наоборот), ремонт, реконструкция и т.п., т.е. деятельность инвестора, направленную на улучшение свойств для повышения цены продажи объекта недвижимости. Такие инвестиции, как правило, бывают краткосрочными или среднесрочными.

 

 Инвестиции  в недвижимость по ее видам:

    1. Инвестирование в городское жильё.

Такой вариант привлекателен простотой и небольшими рисками. Сначала необходимо приобрести жилплощадь, а потом можно сдать её внаём. Хотя есть некоторые особенности. Например, качество ремонта, выбор района, благоустройство планировки и так далее. Но серьёзно ошибиться практически невозможно.

В данной работе рассмотрим инвестиции в жилую недвижимость на вторичном рынке, их доходность с учетом подорожания за один год.  Возможность инвестирования с последующей сдачей объекта в аренду в данной работе не

    1. Вложение капитала в недостроенную недвижимость

Этот способ предполагает достаточно хорошую прибыль. Вначале покупается или берётся в кредит квартира. Когда строительство закончится, то цена на имущество возрастёт. В итоге – значительный доход. Но здесь присутствует несколько рисков. Во-первых, возможность ситуации, когда строительство по каким-либо причинам остановится. Во-вторых, ожидание прибыли в течение определённого времени.

    1. Покупка коммерческой недвижимости

Такой вид инвестиций привлекателен тем, что есть возможность передать большое количество функций наёмным специалистам. В случае наличия нескольких объектов можно использовать услуги управляющей фирмы. Помимо этого, инвестиции в коммерческую недвижимость приносят более крупную прибыль, чем вложения в жильё.

Главный минус – значительные затраты. К тому же нужно будет платить налоги, переоформить электроснабжение, установить и обслуживать счётчики и так далее. Для этого необходимо хотя бы на базовом уровне разбираться в этих моментах.

    1. Инвестирование в земельную площадь

Цена на земельные участки не слишком велика, а вероятность мошенничества минимальна. При этом привести землю в негодность весьма сложно. Главные достоинства такого способа инвестирования – простота приобретения участка земли у прямого владельца, а также несложный процесс переоформления документов.

    1. Приобретение загородной недвижимости

Этот вариант инвестиций подразумевает перепродажу загородных коттеджей. Такой вид недвижимости является очень популярным, поэтому со временем это должно принести значительный доход. С другой стороны, прибыльным может стать не каждый коттедж. Нужно учесть его расположение, отдалённость от города и автомагистралей. Большое значение имеют окружающие природные объекты и развитость инфраструктуры.[7]

 

В данной работе рассмотрим инвестиции в жилую недвижимость на вторичном рынке, их доходность с учетом подорожания за один год.  Возможность инвестирования с последующей сдачей в аренду в этой работе рассматриваться не будет.

 

    1. Место оценки среднерыночной доходности инвестиций в комплексной методологии обоснования инвестиционных проектов.

Оценка среднерыночной доходности инвестиций в общей методологии осуществляется на 4м этапе «Предварительная оценка финансовой реализуемости девелопмента» (рис.1). Используя среднерыночные показатели, производится анализ затрат и доходности типового девелопмента в локации объекта. На этом этапе может осуществляться оценка как укрупненная, так и оценка по морфотипам (коттеджи, квартиры, апартаменты, класс недвижимости). Также оценка среднерыночной доходности используется в третьем цикле, но обязательна конкретика. [8]

   Рисунок 1. «Комплексная методология обоснования инвестиционных проектов». 


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    1. Индекс доходности инвестиционных операций.

Индекс доходности - показатель окупаемости инвестиционного проекта, его рентабельности. Для того чтобы правильно распорядиться инвестициями и свести риски к минимуму нужно знать порядок расчета индекса доходности.

Индексом доходности pi является соотношением общих дисконтированных доходов и суммы первоначальных инвестиций.

Формула индекса:

PI = PV / I

где PV - дисконтированный доход,

а I - сумма инвестиционных затрат, денежных вложений в проект.

Чтобы проект был признан потенциально эффективным, значение PI должно быть больше единицы.

Данная формула применима лишь на начальной стадии проекта. Существует более точная формула определения прибыльности уже существующего предприятия:

где NCFi - чистый денежный поток для периода i,

Inv - первоначальные инвестиции

r - ставка дисконтирования (стоимость капитала, привлеченного для инвестиционного проекта).

Эта формула позволит просчитать уровень доходности, как на начальном этапе, так и выяснить подтвердились ли данные более раннего прогнозирования.

Расчет по данной формуле имеет один недостаток. Даже в том случае, когда PI > 1 риски все-таки есть. Формула не учитывает потерянное время на осуществление проекта. Изменение ставки рефинансирования ЦБ может увеличить стоимость капитала, что приведет к отрицательному дисконтированию.

Дисконтированный индекс доходности

Под дисконтированным доходом понимают чистую текущую стоимость. Дисконтированный индекс можно определить как представление об окупаемости инвестиционного проекта и равен сумме всех инвестиционных потоков проекта деленных на дисконтированный инвестиционный расход.

DPI - индекс доходности дисконтированных затрат;

CFt - приток денежных средств за период t;

It - сумма инвестиционных затраты в период t;

r - барьерная ставка дисконтирования);

n - суммарное число интервалов (шагов, периодов) t = 0, 1, 2, ..., n.

Чем больше дисконтированный индекс доходности (ДИД) dp1, тем эффективнее проект. Но также как и PI он должен быть больше единицы.[9]

Однако в данной работе необходимо определить индекс доходности не для проектов, а для дилерских операций. В следующей главе детализируем формулу для расчета доходности в рассматриваемой сфере.

Выводы по главе 1.

В первой главе были определены основные понятия в сфере инвестиций, выделена классификация инвестиционных операций, в том числе и по видам вложений на рынке недвижимости. Также был рассмотрен индекс доходности инвестиций, который будет детализирован для оценки среднерыночной доходности инвестиций в недвижимость в следующей главе.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Источники и примеры исходных данных для оценки среднерыночной доходности инвестиций в недвижимость.

2.1. Детализация формулы для расчета  доходности инвестиций в дилерские  операции на рынке купли-продажи недвижимости.

Для определения уровня доходности в сегменте недвижимости от перепродажи приобретенных объектов при изменении среднерыночной цены используется среднерыночный индекс доходности дилерских операций Iдо. В наиболее чистом виде выражает понятие доходности как отношение прибыли Пр. (разности между выручкой В и затратами З) к затратам:

Iдо = Пр/З = (В – З)/З = (Рс – Рб)/ Рб = Рс / Рб – 1,

где Рс - средняя удельная цена недвижимости в текущем периоде (денежных единиц);

      Рб - средняя удельная цена недвижимости в базовом периоде (денежных единиц).

Рекомендуется в качестве базового принимать тот же период прошедшего года и выражать в процентах годового дохода. Тогда   Iдо = (Рс / Рб – 1) х 100%,  %/год.

 Данная формула справедлива при допущении об отсутствии операционных затрат (например, на услуги риэлтора, на коммунальные расходы и т.п). Можно исключить это допущение, введя коэффициент операционных затрат Коз, который в среднем можно принять равным 0,9:    Iдо = Коз (Рс / Рб – 1) х 100%,  %/год.    

2.2. Источники и примеры данных об объеме инвестиций (инвестиционных затрат) и доходов (выручки).

Источником данных об объеме инвестиций и доходов от рентных операций на вторичном рынке купли-продажи в г. Москва являются базы данных предложения на вторичном рынке Sternik’s Consulting за 2013 год (взяты в качестве инвестиционных затрат) и за 2014 год (доходы от рентных операций). Были выделены следующие параметры: общая цена покупки, ближайшее метро, количество комнат, тип постройки, общая площадь, средневзвешенная цена (руб/м2), округ, класс.

Таблица 1. «Пример базы данных о предложении на вторичном рынке за 2014 г.».[12]

Общая цена покупки, руб.

Ближайшее метро

Кол-во комнат

Тип постройки

Общая пл.

Цена за м2

Округ

Класс

6200000,00

Юго-Западная м.

1

панельное

32,00

193750,00

СЗАО

Эконом

6000000,00

Щукинская м.

1

панельное

32,00

187500,00

СЗАО

Эконом

5500000,00

Щукинская м.

1

панельное

32,00

171875,00

СЗАО

Эконом

5600000,00

Планерная м.

1

панельное

32,00

175000,00

СЗАО

Эконом

5200000,00

Планерная м.

1

панельное

30,30

171617,16

СЗАО

Эконом

5350000,00

Планерная м.

1

панельное

34,00

157352,94

СЗАО

Эконом

5197000,00

Планерная м.

1

панельное

32,00

162406,25

СЗАО

Эконом

5300000,00

Планерная м.

1

панельное

31,00

170967,74

СЗАО

Эконом

5200000,00

Сходненская м.

1

панельное

32,50

160000,00

СЗАО

Эконом

5550000,00

Сходненская м.

1

панельное

33,00

168181,82

СЗАО

Эконом

5100000,00

Сходненская м.

1

панельное

31,00

164516,13

СЗАО

Эконом

5600000,00

Сходненская м.

1

панельное

31,20

179487,18

СЗАО

Эконом

6100000,00

Багратионовская м.

1

панельное

32,00

190625,00

СЗАО

Эконом

5600000,00

Октябрьское поле м.

1

блочное

31,00

180645,16

СЗАО

Эконом

5600000,00

Октябрьское поле м.

1

панельное

31,30

178913,74

СЗАО

Эконом

6000000,00

Октябрьское поле м.

1

панельное

32,00

187500,00

СЗАО

Эконом

5900000,00

Октябрьское поле м.

1

блочное

31,50

187301,59

СЗАО

Эконом

5500000,00

Октябрьское поле м.

1

блочное

32,00

171875,00

СЗАО

Эконом


 

 

Таблица 2. «Пример базы данных о предложении на вторичном рынке за 2013 г.».[12]

Общая цена покупки, руб.

Ближайшее метро

Кол-во комнат

Тип постройки

Общая пл.

Цена за м2

Округ

Класс

5500000,00

Тушинская м.

1

панельное

33,60

163690,48

СЗАО

Эконом

5600000,00

Планерная м.

1

панельное

33,00

169696,97

СЗАО

Эконом

5290000,00

Планерная м.

1

панельное

32,00

165312,50

СЗАО

Эконом

5800000,00

Планерная м.

1

панельное

32,00

181250,00

СЗАО

Эконом

5000000,00

Сходненская м.

1

панельное

32,00

156250,00

СЗАО

Эконом

5800000,00

Сходненская м.

1

панельное

31,50

184126,98

СЗАО

Эконом

5700000,00

Сходненская м.

1

панельное

33,00

172727,27

СЗАО

Эконом

5250000,00

Сходненская м.

1

панельное

34,00

154411,76

СЗАО

Эконом

5190000,00

Сходненская м.

1

панельное

31,70

163722,40

СЗАО

Эконом

5190000,00

Сходненская м.

1

панельное

32,00

162187,50

СЗАО

Эконом

4700000,00

Сходненская м.

1

панельное

28,30

166077,74

СЗАО

Эконом

4900000,00

Сходненская м.

1

панельное

31,00

158064,52

СЗАО

Эконом

5000000,00

Сходненская м.

1

панельное

34,00

147058,82

СЗАО

Эконом

5100000,00

Сходненская м.

1

панельное

30,50

167213,11

СЗАО

Эконом

5850000,00

Сходненская м.

1

панельное

32,00

182812,50

СЗАО

Эконом

5800000,00

Сходненская м.

1

панельное

32,00

181250,00

СЗАО

Эконом

5400000,00

Сходненская м.

1

панельное

33,20

162650,60

СЗАО

Эконом

5650000,00

Сходненская м.

1

панельное

32,00

176562,50

СЗАО

Эконом

Информация о работе Основные понятия в области инвестиций в дилерские операции на рынке недвижимости