Основные понятия в области инвестиций в дилерские операции на рынке недвижимости

2. Среднесрочные  инвестиции в недвижимость. Принцип: приобретение объекта, его серьезное улучшение, продажа по более высокой цене. Дугой вариант – приобретение объекта в низкий сезон (например, летом или в январе) и продажа в момент сезонного роста спроса.

3. Долгосрочные  инвестиции. Приобретение объекта недвижимости с целью его сдачи в аренду на долгий срок и/или получения дохода от долгосрочного роста цены на объект недвижимости. Частным случаем таких инвестиций является приобретение объекта для ведения с его помощью собственного бизнеса, не связанного с недвижимостью.

Другим параметром, по которому могут быть классифицированы инвестиции в недвижимость, являются действия инвестора в отношении объекта недвижимости с момента приобретения до момента продажи. С этой точки зрения инвестиции можно разделить на активные и пассивные:

1. Пассивные инвестиции подразумевают приобретение объекта и сдачу его в аренду на весь срок до момента продажи. Практически, инвестор ничего не делает для улучшения объекта, а лишь ждет повышения его стоимости и удобного момента для его продажи с максимальной рентабельностью.

2. Активные инвестиции подразумевают операции с объектом недвижимости: перевод из жилого в нежилой фонд (или наоборот), ремонт, реконструкция и т.п., т.е. деятельность инвестора, направленную на улучшение свойств для повышения цены продажи объекта недвижимости. Такие инвестиции, как правило, бывают краткосрочными или среднесрочными.

 

 Инвестиции  в недвижимость по ее видам:

1. Инвестирование в городское жильё.

Такой вариант привлекателен простотой и небольшими рисками. Сначала необходимо приобрести жилплощадь, а потом можно сдать её внаём. Хотя есть некоторые особенности. Например, качество ремонта, выбор района, благоустройство планировки и так далее. Но серьёзно ошибиться практически невозможно.

В данной работе рассмотрим инвестиции в жилую недвижимость на вторичном рынке, их доходность с учетом подорожания за один год.  Возможность инвестирования с последующей сдачей объекта в аренду в данной работе не

2. Вложение капитала в недостроенную недвижимость

Этот способ предполагает достаточно хорошую прибыль. Вначале покупается или берётся в кредит квартира. Когда строительство закончится, то цена на имущество возрастёт. В итоге – значительный доход. Но здесь присутствует несколько рисков. Во-первых, возможность ситуации, когда строительство по каким-либо причинам остановится. Во-вторых, ожидание прибыли в течение определённого времени.

3. Покупка коммерческой недвижимости

Такой вид инвестиций привлекателен тем, что есть возможность передать большое количество функций наёмным специалистам. В случае наличия нескольких объектов можно использовать услуги управляющей фирмы. Помимо этого, инвестиции в коммерческую недвижимость приносят более крупную прибыль, чем вложения в жильё.

Главный минус – значительные затраты. К тому же нужно будет платить налоги, переоформить электроснабжение, установить и обслуживать счётчики и так далее. Для этого необходимо хотя бы на базовом уровне разбираться в этих моментах.

4. Инвестирование в земельную площадь

Цена на земельные участки не слишком велика, а вероятность мошенничества минимальна. При этом привести землю в негодность весьма сложно. Главные достоинства такого способа инвестирования – простота приобретения участка земли у прямого владельца, а также несложный процесс переоформления документов.

5. Приобретение загородной недвижимости

Этот вариант инвестиций подразумевает перепродажу загородных коттеджей. Такой вид недвижимости является очень популярным, поэтому со временем это должно принести значительный доход. С другой стороны, прибыльным может стать не каждый коттедж. Нужно учесть его расположение, отдалённость от города и автомагистралей. Большое значение имеют окружающие природные объекты и развитость инфраструктуры.[7]

 

В данной работе рассмотрим инвестиции в жилую недвижимость на вторичном рынке, их доходность с учетом подорожания за один год.  Возможность инвестирования с последующей сдачей в аренду в этой работе рассматриваться не будет.

 

3. Место оценки среднерыночной доходности инвестиций в комплексной методологии обоснования инвестиционных проектов.

Оценка среднерыночной доходности инвестиций в общей методологии осуществляется на 4м этапе «Предварительная оценка финансовой реализуемости девелопмента» (рис.1). Используя среднерыночные показатели, производится анализ затрат и доходности типового девелопмента в локации объекта. На этом этапе может осуществляться оценка как укрупненная, так и оценка по морфотипам (коттеджи, квартиры, апартаменты, класс недвижимости). Также оценка среднерыночной доходности используется в третьем цикле, но обязательна конкретика. [8]

   Рисунок 1. «Комплексная методология обоснования инвестиционных проектов». 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Индекс доходности инвестиционных операций.

Индекс доходности - показатель окупаемости инвестиционного проекта, его рентабельности. Для того чтобы правильно распорядиться инвестициями и свести риски к минимуму нужно знать порядок расчета индекса доходности.

Индексом доходности pi является соотношением общих дисконтированных доходов и суммы первоначальных инвестиций.

Формула индекса:

PI = PV / I

где PV - дисконтированный доход,

а I - сумма инвестиционных затрат, денежных вложений в проект.

Чтобы проект был признан потенциально эффективным, значение PI должно быть больше единицы.

Данная формула применима лишь на начальной стадии проекта. Существует более точная формула определения прибыльности уже существующего предприятия:

где NCFi - чистый денежный поток для периода i,

Inv - первоначальные инвестиции

r - ставка дисконтирования (стоимость капитала, привлеченного для инвестиционного проекта).

Эта формула позволит просчитать уровень доходности, как на начальном этапе, так и выяснить подтвердились ли данные более раннего прогнозирования.

Расчет по данной формуле имеет один недостаток. Даже в том случае, когда PI > 1 риски все-таки есть. Формула не учитывает потерянное время на осуществление проекта. Изменение ставки рефинансирования ЦБ может увеличить стоимость капитала, что приведет к отрицательному дисконтированию.

Дисконтированный индекс доходности

Под дисконтированным доходом понимают чистую текущую стоимость. Дисконтированный индекс можно определить как представление об окупаемости инвестиционного проекта и равен сумме всех инвестиционных потоков проекта деленных на дисконтированный инвестиционный расход.

DPI - индекс доходности дисконтированных затрат;

CFt - приток денежных средств за период t;

It - сумма инвестиционных затраты в период t;

r - барьерная ставка дисконтирования);

n - суммарное число интервалов (шагов, периодов) t = 0, 1, 2, ..., n.

Чем больше дисконтированный индекс доходности (ДИД) dp1, тем эффективнее проект. Но также как и PI он должен быть больше единицы.[9]

Однако в данной работе необходимо определить индекс доходности не для проектов, а для дилерских операций. В следующей главе детализируем формулу для расчета доходности в рассматриваемой сфере.

Выводы по главе 1.

В первой главе были определены основные понятия в сфере инвестиций, выделена классификация инвестиционных операций, в том числе и по видам вложений на рынке недвижимости. Также был рассмотрен индекс доходности инвестиций, который будет детализирован для оценки среднерыночной доходности инвестиций в недвижимость в следующей главе.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Источники и примеры исходных данных для оценки среднерыночной доходности инвестиций в недвижимость.

2.1. Детализация формулы для расчета  доходности инвестиций в дилерские  операции на рынке купли-продажи недвижимости.

Для определения уровня доходности в сегменте недвижимости от перепродажи приобретенных объектов при изменении среднерыночной цены используется среднерыночный индекс доходности дилерских операций Iдо. В наиболее чистом виде выражает понятие доходности как отношение прибыли Пр. (разности между выручкой В и затратами З) к затратам:

Iдо = Пр/З = (В – З)/З = (Рс – Рб)/ Рб = Рс / Рб – 1,

где Рс - средняя удельная цена недвижимости в текущем периоде (денежных единиц);

      Рб - средняя удельная цена недвижимости в базовом периоде (денежных единиц).

Рекомендуется в качестве базового принимать тот же период прошедшего года и выражать в процентах годового дохода. Тогда   Iдо = (Рс / Рб – 1) х 100%,  %/год.

 Данная формула справедлива при допущении об отсутствии операционных затрат (например, на услуги риэлтора, на коммунальные расходы и т.п). Можно исключить это допущение, введя коэффициент операционных затрат Коз, который в среднем можно принять равным 0,9:    Iдо = Коз (Рс / Рб – 1) х 100%,  %/год.    

2.2. Источники и примеры данных об объеме инвестиций (инвестиционных затрат) и доходов (выручки).

Источником данных об объеме инвестиций и доходов от рентных операций на вторичном рынке купли-продажи в г. Москва являются базы данных предложения на вторичном рынке Sternik’s Consulting за 2013 год (взяты в качестве инвестиционных затрат) и за 2014 год (доходы от рентных операций). Были выделены следующие параметры: общая цена покупки, ближайшее метро, количество комнат, тип постройки, общая площадь, средневзвешенная цена (руб/м2), округ, класс.

Таблица 1. «Пример базы данных о предложении на вторичном рынке за 2014 г.».[12]

Общая цена покупки, руб.	Ближайшее метро	Кол-во комнат	Тип постройки	Общая пл.	Цена за м2	Округ	Класс
6200000,00	Юго-Западная м.	1	панельное	32,00	193750,00	СЗАО	Эконом
6000000,00	Щукинская м.	1	панельное	32,00	187500,00	СЗАО	Эконом
5500000,00	Щукинская м.	1	панельное	32,00	171875,00	СЗАО	Эконом
5600000,00	Планерная м.	1	панельное	32,00	175000,00	СЗАО	Эконом
5200000,00	Планерная м.	1	панельное	30,30	171617,16	СЗАО	Эконом
5350000,00	Планерная м.	1	панельное	34,00	157352,94	СЗАО	Эконом
5197000,00	Планерная м.	1	панельное	32,00	162406,25	СЗАО	Эконом
5300000,00	Планерная м.	1	панельное	31,00	170967,74	СЗАО	Эконом
5200000,00	Сходненская м.	1	панельное	32,50	160000,00	СЗАО	Эконом
5550000,00	Сходненская м.	1	панельное	33,00	168181,82	СЗАО	Эконом
5100000,00	Сходненская м.	1	панельное	31,00	164516,13	СЗАО	Эконом
5600000,00	Сходненская м.	1	панельное	31,20	179487,18	СЗАО	Эконом
6100000,00	Багратионовская м.	1	панельное	32,00	190625,00	СЗАО	Эконом
5600000,00	Октябрьское поле м.	1	блочное	31,00	180645,16	СЗАО	Эконом
5600000,00	Октябрьское поле м.	1	панельное	31,30	178913,74	СЗАО	Эконом
6000000,00	Октябрьское поле м.	1	панельное	32,00	187500,00	СЗАО	Эконом
5900000,00	Октябрьское поле м.	1	блочное	31,50	187301,59	СЗАО	Эконом
5500000,00	Октябрьское поле м.	1	блочное	32,00	171875,00	СЗАО	Эконом

 

 

Таблица 2. «Пример базы данных о предложении на вторичном рынке за 2013 г.».[12]

Общая цена покупки, руб.	Ближайшее метро	Кол-во комнат	Тип постройки	Общая пл.	Цена за м2	Округ	Класс
5500000,00	Тушинская м.	1	панельное	33,60	163690,48	СЗАО	Эконом
5600000,00	Планерная м.	1	панельное	33,00	169696,97	СЗАО	Эконом
5290000,00	Планерная м.	1	панельное	32,00	165312,50	СЗАО	Эконом
5800000,00	Планерная м.	1	панельное	32,00	181250,00	СЗАО	Эконом
5000000,00	Сходненская м.	1	панельное	32,00	156250,00	СЗАО	Эконом
5800000,00	Сходненская м.	1	панельное	31,50	184126,98	СЗАО	Эконом
5700000,00	Сходненская м.	1	панельное	33,00	172727,27	СЗАО	Эконом
5250000,00	Сходненская м.	1	панельное	34,00	154411,76	СЗАО	Эконом
5190000,00	Сходненская м.	1	панельное	31,70	163722,40	СЗАО	Эконом
5190000,00	Сходненская м.	1	панельное	32,00	162187,50	СЗАО	Эконом
4700000,00	Сходненская м.	1	панельное	28,30	166077,74	СЗАО	Эконом
4900000,00	Сходненская м.	1	панельное	31,00	158064,52	СЗАО	Эконом
5000000,00	Сходненская м.	1	панельное	34,00	147058,82	СЗАО	Эконом
5100000,00	Сходненская м.	1	панельное	30,50	167213,11	СЗАО	Эконом
5850000,00	Сходненская м.	1	панельное	32,00	182812,50	СЗАО	Эконом
5800000,00	Сходненская м.	1	панельное	32,00	181250,00	СЗАО	Эконом
5400000,00	Сходненская м.	1	панельное	33,20	162650,60	СЗАО	Эконом
5650000,00	Сходненская м.	1	панельное	32,00	176562,50	СЗАО	Эконом