Основные понятия в области инвестиций в дилерские операции на рынке недвижимости

 

Выводы по главе 2.

В этой главе были приведены примеры баз и определены формулы, с помощью которых будет выполнена основная цель работы – оценка дилерских операций на вторичном рынке купли-продажи жилой недвижимости с помощью дискретной пространственно-параметрической модели. С данной моделью ознакомимся и применим ее на практике в следующей главе.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Методика и результаты расчета среднерыночных затрат и выручки с детализацией по местоположению, классу качества, размерам помещений и иным признакам.

3.1. Методика построения дискретной  пространственно-параметрической модели (ДППМ) сегмента рынка в заданном  периоде.

Методология дискретного пространственно-параметрического моделирования рынка недвижимости предоставляет возможность ознакомиться с ключевыми показателями на рынке недвижимости.

Для построения ДППМ на вторичном рынке купли-продажи жилой недвижимости необходимо структурировать модель по двум параметрам: административный округ и класс. Также необходимо выделить показатели цены предложения, медиану, среднее квадратичное отклонение и погрешность измерений. С помощью полученной информации сможем вычислить доходность инвестиций в дилерские операции на рынке купли-продажи недвижимости.

В данной модели ДППМ среднее является средним арифметическим. Рассчитывается по следующей формуле:

 

 

Где: хi – показатель стоимости квадратного метра каждого из объектов.

         n – количество объектов.

Среднее квадратичное отклонение — это квадратный корень из среднего арифметического всех квадратов разностей между данными величинами и их средним арифметическим. Среднее квадратичное отклонение принято обозначать греческой буквой сигма σ:

 

Коэффициент вариации считается как отношение среднего квадратичного отклонения к среднему арифметическому.[10]                                                                                               Погрешность высчитывается по следующей формуле:

 

Где 2 принято за коэффициент Стьюдента. Относительная погрешность рассчитывается по отношению к среднему арифметическому.[11]

 

3.2. Расчет ДППМ за первый период.

Таблица 3. «ДППМ за 2013 год (базовый период)».

Класс/АО	Количество объектов, шт.	Цена предложения, руб/кв.м.			Медиана руб/кв.м.	СКО, руб/кв.м.	Коэф-т вариации, %	Погрешность, руб/кв.м.	Погрешность, %
		минимальная	максимальная	средняя
Все классы	42766	90243,90	1189024,39	196912,48	171052,63	87446,61	44%	845,71	0,4%
ЦАО	5798	90714,29	1189024,39	317347,77	282651,07	136856,13	43%	3594,64	1,1%
ВАО	4434	90243,90	417857,14	158659,15	154545,45	28025,18	17,66%	841,75	0,5%
ЗАО	5941	90680,00	780000,00	220138,76	198148,15	91217,43	41,44%	2366,89	1,1%
ЗелАО	1052	90625,00	246296,30	121160,85	120000,00	14866,17	12,27%	916,69	0,8%
САО	4293	94791,67	802865,61	186098,64	173784,83	56230,18	30,22%	1716,40	0,9%
СВАО	3953	90476,19	391949,15	169837,18	164705,88	34557,39	20,35%	1099,28	0,6%
СЗАО	3071	90410,96	609375,00	181798,15	171910,35	51193,46	28,16%	1847,59	1,0%
ЮАО	4570	92500,00	427272,73	160475,13	156250,00	29834,82	18,59%	882,66	0,6%
ЮВАО	4180	92307,69	322413,79	155284,26	153846,15	22430,63	14,44%	693,88	0,4%
ЮЗАО	5483	90961,54	609375,00	188398,53	177419,35	52692,53	27,97%	1423,21	0,8%
Эконом	18228	90476,19	403225,81	161433,84	157777,78	29423,10	18%	435,86	0,3%
ЦАО	737	90714,29	403225,81	221942,11	218225,52	49086,69	22%	3616,26	1,6%
ВАО	2467	93103,45	267857,14	152238,65	149875,45	20239,19	13,29%	814,96	0,5%
ЗАО	1890	91139,24	281818,18	169847,06	168253,97	32946,88	19,40%	1515,70	0,9%
ЗелАО	618	92307,69	165306,12	118608,17	118670,89	10495,59	8,85%	844,39	0,7%
САО	1800	94871,79	249687,50	163859,11	160606,06	24870,27	15,18%	1172,40	0,7%
СВАО	2273	90476,19	250000,00	161976,88	159615,38	22291,87	13,76%	935,14	0,6%
СЗАО	1250	98335,85	246575,34	166054,20	165789,47	19970,50	12,03%	1129,70	0,7%
ЮАО	2656	93396,23	226923,08	155246,53	153846,15	21243,24	13,68%	824,40	0,5%
ЮВАО	2194	100000,00	210526,32	151529,61	151012,89	17512,63	11,56%	747,76	0,5%
ЮЗАО	2352	92007,65	263414,63	168006,26	166149,07	26478,10	15,76%	1091,94	0,6%
Средний	13082	90243,90	1189024,39	195415,70	173076,92	88125,16	45%	1540,97	0,8%
ЦАО	1231	91304,35	1189024,39	321114,73	276530,01	159455,76	50%	9089,53	2,8%
ВАО	1187	90243,90	417857,14	162331,17	158314,19	30127,48	18,56%	1748,91	1,1%
ЗАО	2281	90680,00	732925,26	221870,41	202326,84	95561,19	43,07%	4001,74	1,8%
ЗелАО	368	90625,00	198113,21	122319,10	122282,61	17078,46	13,96%	1780,55	1,5%
САО	1261	103333,33	802865,61	196755,06	178827,30	74926,03	38,08%	4219,93	2,1%
СВАО	1050	93678,16	357500,00	171473,82	169096,21	36492,47	21,28%	2252,36	1,3%
СЗАО	1115	90410,96	486526,95	186792,85	174341,65	56432,89	30,21%	3380,06	1,8%
ЮАО	1291	92500,00	350467,29	160981,08	157940,42	32674,72	20,30%	1818,77	1,1%
ЮВАО	1372	94761,90	251358,70	158067,14	156410,26	23345,04	14,77%	1260,51	0,8%
ЮЗАО	1935	90961,54	566572,24	184969,48	176682,85	53716,77	29,04%	2442,30	1,3%
Бизнес	11458	90625,00	1000000,00	255064,56	226364,85	113637,95	45%	2123,24	0,8%
ЦАО	3832	94166,67	1000000,00	334467,38	304635,76	132949,63	40%	4295,41	1,3%
ВАО	782	94117,65	377272,73	173355,64	165782,49	37711,78	21,75%	2697,14	1,6%
ЗАО	1772	90697,67	780000,00	271552,00	262500,00	98259,23	36,18%	4668,44	1,7%
ЗелАО	68	100000,00	246296,30	138323,92	137254,90	22426,53	16,21%	5439,23	3,9%
САО	1234	94791,67	536250,00	207657,30	198113,21	55401,89	26,68%	3154,26	1,5%
СВАО	632	90625,00	391949,15	195418,43	187898,09	50991,46	26,09%	4056,66	2,1%
СЗАО	708	90625,00	609375,00	201741,69	187500,00	69215,45	34,31%	5202,55	2,6%
ЮАО	625	92500,00	427272,73	181675,82	175162,34	42754,29	23,53%	3420,34	1,9%
ЮВАО	616	92307,69	322413,79	162469,02	160000,00	31517,13	19,40%	2539,72	1,6%
ЮЗАО	1198	91319,05	609375,00	233990,86	226923,08	61368,52	26,23%	3546,07	1,5%

 

 

 

 

 

 

 

3.3. Расчет ДППМ за второй период.

    Таблица 4. «ДППМ за 2014 год (текущий период)».

Класс/АО	Количество объектов, шт.	Цена предложения, руб/кв.м.			Медиана руб/кв.м.	СКО, руб/кв.м.	Коэф-т вариации, %	Погрешность, руб/кв.м.	Погрешность, %
		минимальная	максимальная	средняя
Все	40656	100192,68	1449000,00	224828,07	187804,88	115009,40	51%	1140,78	0,5%
ЦАО	6325	102105,26	1449000,00	370923,60	318466,44	177772,57	48%	4470,59	1,2%
ВАО	4093	102040,82	450037,51	171629,28	164062,50	34879,57	20%	1090,39	0,6%
ЗАО	5754	100192,68	849230,77	255539,09	223750,00	110180,45	43%	2905,02	1,1%
ЗелАО	780	100649,35	276923,08	130670,09	129090,91	16125,99	12%	1154,81	0,9%
САО	3860	105263,16	750000,00	206208,42	187500,00	71100,36	34%	2288,80	1,1%
СВАО	3253	101333,33	521291,21	185012,62	177995,24	41653,70	23%	1460,63	0,8%
СЗАО	3096	101724,14	843750,00	210261,73	190000,00	69428,16	33%	2495,54	1,2%
ЮАО	4509	100318,47	715731,23	173777,06	166666,67	40652,03	23%	1210,80	0,7%
ЮВАО	3931	101960,78	342105,26	166793,43	162857,14	27701,53	17%	883,65	0,5%
ЮЗАО	5064	100291,01	628571,43	204105,20	191250,00	61557,19	30%	1730,06	0,8%
Эконом	15110	100765,31	476804,12	173271,57	167213,11	34915,95	20%	568,10	0,3%
ЦАО	708	112068,97	471428,57	249452,22	241818,18	52896,70	21%	3975,96	1,6%
ВАО	2100	106227,11	280769,23	160935,70	157692,31	23682,58	15%	1033,59	0,6%
ЗАО	1435	104285,71	300403,23	185767,53	183333,33	34448,32	19%	1818,75	1,0%
ЗелАО	431	100765,31	170370,37	128499,44	128281,67	11680,49	9%	1125,26	0,9%
САО	1329	114285,71	307812,50	175631,09	171039,47	29074,82	17%	1595,09	0,9%
СВАО	1729	113157,89	476804,12	174540,12	171718,33	26670,94	15%	1282,83	0,7%
СЗАО	1012	111842,11	268292,68	179768,93	178125,00	23458,14	13%	1474,80	0,8%
ЮАО	2507	101744,19	325581,40	163596,99	160526,32	27270,50	17%	1089,30	0,7%
ЮВАО	1936	103174,60	246666,67	161343,90	159472,42	21226,85	13%	964,86	0,6%
ЮЗАО	1932	102325,58	310256,41	177826,83	175000,00	30162,27	17%	1372,43	0,8%
Средний	14097	100192,68	1366730,77	231150,18	194117,65	117515,67	51%	1979,53	0,9%
ЦАО	1659	102105,26	1366730,77	403673,10	360239,65	181216,84	45%	8898,27	2,2%
ВАО	1235	105140,19	405405,41	179742,15	173529,41	37701,09	21%	2145,61	1,2%
ЗАО	2491	100192,68	810655,74	270604,69	237581,17	118534,68	44%	4749,94	1,8%
ЗелАО	278	100649,35	200000,00	130048,24	127906,98	16262,69	13%	1950,74	1,5%
САО	1304	105263,16	750000,00	219140,53	193548,39	88332,41	40%	4892,28	2,2%
СВАО	986	101408,45	447826,09	188066,47	183168,32	44304,93	24%	2821,91	1,5%
СЗАО	1414	101724,14	569218,35	221865,09	197777,78	71734,37	32%	3815,33	1,7%
ЮАО	1342	100318,47	715731,23	177489,45	171052,63	45830,07	26%	2502,10	1,4%
ЮВАО	1386	101960,78	342105,26	170064,27	166153,85	28690,50	17%	1541,30	0,9%
ЮЗАО	2011	100291,01	608823,53	198775,48	190197,65	61248,64	31%	2731,62	1,4%
Бизнес	11451	101190,48	1449000,00	285077,06	247311,83	145500,67	51%	2719,40	1,0%
ЦАО	3960	109701,49	1449000,00	378900,76	330000,00	181908,90	48%	5781,44	1,5%
ВАО	760	102040,82	450037,51	188012,07	181000,00	44822,16	24%	3251,74	1,7%
ЗАО	1830	101190,48	849230,77	289732,13	277083,33	113312,99	39%	5297,66	1,8%
ЗелАО	73	106498,19	276923,08	146026,07	141423,00	26979,56	18%	6315,44	4,3%
САО	1229	108433,73	707547,17	225553,81	210526,32	71673,96	32%	4088,98	1,8%
СВАО	540	101333,33	521291,21	213006,00	202173,91	58790,54	28%	5059,88	2,4%
СЗАО	672	103448,28	843750,00	231770,91	208860,76	91842,74	40%	7085,82	3,1%
ЮАО	662	103174,60	517307,69	204840,48	193178,57	53011,62	26%	4120,71	2,0%
ЮВАО	611	108108,11	341342,76	176653,64	173703,51	37856,69	21%	3063,04	1,7%
ЮЗАО	1123	103571,43	628571,43	258879,04	252548,56	67662,85	26%	4038,22	1,6%

 

 

Выводы по главе 3.

В третьей главе была рассмотрена и рассчитана дискретная пространственно-параметрическая модель на основе баз данных о предложении на рынке вторичной недвижимости за 2013 и 2014 год. Были выделены такие статистические показатели как медиана, среднее квадратичное отклонение, коэффициент вариации и погрешность измерений. В последней главе посредством полученных данных определим доходность инвестиций в дилерские операции на рассматриваемом рынке.

 

 

 

Глава 4. Расчет доходности инвестиций.

4.1. Расчет доходности инвестиций.

С помощью данных из ДППМ рассчитаем индекс доходности дилерских операций. Для этого применим следующую формулу:

Iдо = Пр/З = (В – З)/З = (Рс – Рб)/ Рб = Рс / Рб – 1,

где Рс - средняя удельная цена недвижимости в текущем периоде (денежных единиц);

Рб - средняя удельная цена недвижимости в базовом периоде (денежных единиц).

Также дополнительно рассчитаем доходность инвестиций с поправкой 0,9 (к примеру, услуги риэлтора, коммунальные расходы, обслуживание квартиры и т.п.)

Таблица 5. «Расчет индекса доходности дилерских операций».

Класс/АО	Средняя удельная цена (руб/м2) за 2013	Средняя удельная цена (руб/м2) за 2014	Индекс доходности	Индекс доходности с поправкой
По всем классам	196912,48	224828,07	14%	13%
ЦАО	317347,77	370923,60	17%	15%
ВАО	158659,15	171629,28	8%	7%
ЗАО	220138,76	255539,09	16%	14%
ЗелАО	121160,85	130670,09	8%	7%
САО	186098,64	206208,42	11%	10%
СВАО	169837,18	185012,62	9%	8%
СЗАО	181798,15	210261,73	16%	14%
ЮАО	160475,13	173777,06	8%	7%
ЮВАО	155284,26	166793,43	7%	7%
ЮЗАО	188398,53	204105,20	8%	8%
Эконом класс	161433,84	173271,57	7%	7%
ЦАО	221942,11	249452,22	12%	11%
ВАО	152238,65	160935,70	6%	5%
ЗАО	169847,06	185767,53	9%	8%
ЗелАО	118608,17	128499,44	8%	8%
САО	163859,11	175631,09	7%	6%
СВАО	161976,88	174540,12	8%	7%
СЗАО	166054,20	179768,93	8%	7%
ЮАО	155246,53	163596,99	5%	5%
ЮВАО	151529,61	161343,90	6%	6%
ЮЗАО	168006,26	177826,83	6%	5%
Средний класс	195415,70	231150,18	18%	16%
ЦАО	321114,73	403673,10	26%	23%
ВАО	162331,17	179742,15	11%	10%
ЗАО	221870,41	270604,69	22%	20%
ЗелАО	122319,10	130048,24	6%	6%
САО	196755,06	219140,53	11%	10%
СВАО	171473,82	188066,47	10%	9%
СЗАО	186792,85	221865,09	19%	17%
ЮАО	160981,08	177489,45	10%	9%
ЮВАО	158067,14	170064,27	8%	7%
ЮЗАО	184969,48	198775,48	7%	7%
Бизнес класс	255064,56	285077,06	12%	11%
ЦАО	334467,38	378900,76	13%	12%
ВАО	173355,64	188012,07	8%	8%
ЗАО	271552,00	289732,13	7%	6%
ЗелАО	138323,92	146026,07	6%	5%
САО	207657,30	225553,81	9%	8%
СВАО	195418,43	213006,00	9%	8%
СЗАО	201741,69	231770,91	15%	13%
ЮАО	181675,82	204840,48	13%	11%
ЮВАО	162469,02	176653,64	9%	8%
ЮЗАО	233990,86	258879,04	11%	10%

 

4.2. Интерпретация полученных результатов.

Как можно наблюдать из приведенной выше таблицы, в среднем наиболее выгодные дилерские операции совершались на рынке купли-продажи вторичной жилой недвижимости среднего класса в Центральном административном округе г. Москвы (индекс доходности с учетом расходов – 23%). Также стоит отметить прибыльность операций с недвижимостью среднего класса в ЗАО (20%) и СЗАО (17%). В целом, средний класс недвижимости наиболее поднялся в цене (16%) по сравнению с другими классами. Можно предположить, что такие показатели свидетельствуют о растущем среднем классе в России и соответствующем повышении спроса на данном рынке.

В то же время можно наблюдать крайне низкий рост цен на недвижимость эконом-класса (7%), за исключением таких объектов в ЦАО (рост – 11%). Отметим, что инфляция в России за период от 06.2013 до 06.2014 составила 7,59%[13], что делает дилерские операции на вторичном рынке недвижимости эконом-класса убыточными (за исключением таких операций в ЦАО). Однако такие операции можно сделать выгодными, сдав объект в аренду в период инвестирования.

Недвижимость бизнес-класса выросла в цене в среднем на 11%. Наиболее доходным в бизнес-классе оказался Северо-западный административный округ Москвы (13%), что можно объяснить интенсивным развитием транспортной инфраструктуры (строительство Северо-Западной хорды) и хорошей для Москвы экологической обстановкой (Строгинская пойма, лесопарк Серебряный бор, направление Москвы-реки с запада на восток).

В общем и целом, динамика цен вторичной недвижимости в Москве выше инфляции, стало быть, инвестиции в дилерские операции на вторичном рынке купли-продажи прибыльны. На  диаграммах ниже изображено положение  классов недвижимости по уровню доходности (рис.2) и уровень доходности по административным округам в среднем по всем классам (рис. 3).

Рисунок 2 «Индекс доходности дилерских операций по классам недвижимости».

Рисунок 3 «Уровень доходности по административным округам Москвы (все классы)».

 

 

4.3. Выявленные ограничения методики  и нерешенные задачи.

С моей точки зрения, методика ограничивается из-за погрешностей в статистике, которые могут кардинально повлиять на полученный результат. В некоторых случаях возможно повторение предложений в базе (в рассмотренной базе данные отфильтрованы, повторений не имеется), подача информации недобросовестными риелторами («завлекающие» объявления) и сложности в определении класса недвижимости в столь большом массиве данных.

К сожалению, данные о сделках в российской экономике в большинстве случаев являются закрытыми. Поэтому в данной работе рассматривается предложение по продаже вторичной недвижимости.  Разумеется, что база по совершенным сделкам могла бы дать большую точность исследования, что обусловлено неопределенностью факта продажи предложенных объектов.

Выводы по главе 4.

В последней главе курсовой работы посредством определения индекса доходности была выполнена главная цель – оценены инвестиции в дилерские операции на вторичном рынке купли-продажи недвижимости в г. Москве. Результаты полученной таблицы были проанализированы. Также были сформулированы предположения о причинах такой ситуации на рынке и определены потенциальные источники погрешностей в данной модели.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

В курсовой работе была проведена оценка инвестиций в дилерские операции на вторичном рынке купли-продажи недвижимости в г. Москве. Также были рассмотрены различные виды инвестиций, определены  формулы для расчета доходности инвестиций в недвижимость. С помощью дискретной пространственно-параметрической модели была выполнена главная цель работы - определена доходность инвестиций на рынке вторичной недвижимости. Источником для составления модели являлись базы данных о предложении на рынке вторичной недвижимости компании Sternik’s Consulting.

В результате расчетов было определено, что в целом на рынке вторичной недвижимости в Москве с июня 2013 по июнь 2014 имела место положительная динамика, общий рост цен составил 14%, что превышает инфляцию. Особо доходными являлись вложения в средний класс объектов недвижимости. Их доходность составила 16% с учетом издержек. Наименее доходными оказались инвестиции в эконом-класс вторичного жилья (6%). Стоит отметить, что рост цен Центральном административном округе Москвы значительно превышал показатели по остальным округам (за исключением объектов бизнес-класса в СЗАО).

В заключение хотелось бы сказать о необходимости подобных исследований для определения наиболее доходных видов инвестиций в недвижимость. Рынок недвижимости в России характеризуется большим уровнем изменчивости, что обусловливает потребность в отслеживании тенденций цен в данной сфере, как со стороны профессиональных инвесторов, так и со стороны собственников объектов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список источников

1. Закон РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1

2. Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" 
3. http://www.upravlenie24.ru/vidiinvestion.htm