Рыночная  цена - это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.

Цена как форма  проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости  заключения сделки между покупателем  и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных  финансовых факторов. 

Факторы влияющие на стоимость  недвижимости.

Факторы влияющие на стоимость недвижимости разделены на две группы: социально-экономические и политико-психологические.

Социально-экономические  факторы, влияющие на стоимость недвижимости

-Рост доходов населения

     Рост  доходов населения, безусловно, влияет на уровень цен. Другое дело, что, сопоставляя  темпы роста цен и доходов, можно констатировать, что доходы, как правило, не поспевают за ценами. Почему такое несоответствие? Уровень  доходов - это показатель, относящийся ко всем жителям региона, а потребители такого товара, как недвижимость, - это, в основном, люди с наиболее высокими доходами. Сбор дифференцированной статистики доходов различных слоев населения если и ведется, то доступ к ней более чем проблематичен.

-Состояние экономики

     Определить, каким образом общее состояние  экономики влияет на стоимость недвижимости достаточно сложно. Уверенно можно  сказать лишь одно: резкий спад в  экономике неизбежно приведет к  снижению цен. Когда люди думают о  хлебе насущном в буквальном смысле этого слова, то им не до недвижимости. Но это в случае резкого спада. Если же спад небольшой, то зависимость между ВВП и ценами на недвижимость может быть и прямо противоположной. При угрозе кризисных ситуаций люди пытаются обрести уверенность и стабильность. И, как показывает опыт, многие ищут эту уверенность и стабильность, приобретая недвижимость. Спрос при этом растет, а с ним растут и цены. В случае уверенного роста экономики у людей, обладающих недвижимостью и деньгами, появляются дополнительные возможности, интересы, соблазны. Поток инвестиций в недвижимость при этом, как правило, не уменьшается. Но рядом с ним разбухают другие потоки, которые отвлекают значительные средства и ресурсы. Люди с "большими деньгами" пытаются резко нарастить свой бизнес, модернизировать производство, наладить с иностранными инвесторами эффективные предприятия и структуры. А сотни тысяч "простых людей" используют денежные и прочие накопления (в том числе, имеющееся движимое и недвижимое имущество), а также кредиты для организации и расширения "собственного дела". Случается и квартиры продают с целью быстро получить деньги и направить их в мелкий и средний бизнес. Интерес к рынку недвижимости (чуть ли ни к единственному месту вложения средств) при этом снижается, что, конечно же, сказывается и на темпе роста цен.

-Трудовая и культурная миграция

     В Минск и другие крупные города устремляются очень многие. Причин для переселения много. Это и  наличие рабочих мест, и возможности  для карьерного роста, и развитость науки, культуры, образования. Люди это понимают, поэтому изо всех регионов устремляются в столицу. Значительная часть этих людей либо обладают необходимыми для покупки квартир средствами, либо готовы покупать их с помощью кредитов. Естественно, что все это - мощные пружины, толкающие цены вверх.

-Развитие кредитования - внедрение госпрограмм предоставления льготных кредитов

     Кредитами сейчас пользуются все большее число  покупателей, многие из которых просто не смогли бы иначе выйти на рынок  недвижимости. Естественно, что появление дополнительных денег и покупателей в определенной мере давит на рынок, повышая спрос и, соответственно, цены. Понижение ставки по кредитам привлекает значительное число покупателей с относительно небольшим достатком. Эта категория потребителей ориентирована (в основной своей массе) на малогабаритное, относительно дешевое жилье. Есть и люди, которые с помощью кредитов приобретают ликвидные квартиры с целью их дальнейшей перепродажи. Количество семей, нуждающихся в жилье, но не имеющих необходимых средств, во много раз превышает количество строящихся квартир. В таких условиях любые государственные или муниципальные программы льготного кредитования объективно способствуют увеличению платежеспособного спроса и удорожанию жилья. Замораживание же этих программ, ужесточение условий кредитования приводит к снижению спроса и стагнации рынка недвижимости.

-Недостаток альтернативных областей выгодного и надежного размещения свободных средств.

-Недоверие к валютам

       В условиях, когда предпринимательская деятельность связана с многочисленными сложностями и рисками, для большинства граждан доступно лишь очень ограниченное количество способов размещения свободных средств. Их можно разместить «под матрацем», можно на депозите. А можно купить золото, недвижимость, землю и т.п. Каждый из этих способов имеет свои плюсы и минусы, подробный анализ которых - отдельная тема. В данном же исследовании отметим, что в последние годы привлекательность валютных накоплений резко снизилась, и недвижимость прочно заняла в сознании особое место. Состояние дел с альтернативными способами сохранения и приумножения накоплений формирует мнение, что недвижимость - наилучшее место для таких целей. Именно поэтому основные накопления перетекают на рынок жилой недвижимости. Риск потерять деньги тут существенно ниже, рост цен в долгосрочной перспективе весьма вероятен, кроме того, недвижимость можно использовать для улучшения условий жизни, или сдавать ее в аренду. Появятся альтернативные способы размещения денежных средств - значительная часть средств уйдет туда. И это не только будет способствовать снижению цен на недвижимость, но и благотворно скажется на всей экономике. Устремление потоков инвестиционно-спекулятивного капитала на рынок недвижимости приводит к росту спроса, а, следовательно, и к росту цен.

-Изменение статуса микрорайона

     Повышение статуса микрорайонов, в том числе  связанное со строительством новых  станций метро и переходом  новых массивов из разряда новостроек в разряд благоустроенных и обжитых, - достаточно серьезные и обоснованные поводы для удорожания жилья. При всех прочих равных условиях квартира на окраине без метро стоит процентов на 10-20 дешевле, чем на окраине, но возле метро. Примерно настолько же увеличивается цена после того, как необжитой микрорайон с многочисленными стройками и занесенными песком дорожками становится зеленым и благоустроенным. Практически любые изменения (как положительные, так и отрицательные) транспортной доступности и инфраструктуры микрорайона, состояния экологии, благоустройства, озеленения, общественной безопасности, социальной и культурной среды влияют на уровень цен. Строительство современных торговых и развлекательных центров, привлекательных с точки зрения архитектуры улиц и зданий, открытие престижных школ, спортивных и детских учреждений - все это способствует повышению стоимости недвижимости в микрорайоне. Стремятся люди в данный микрорайон - значит, цены там будут выше, чем в соседних. Справедливо и обратное. Деградация коммунального хозяйства и отдельных домов, разрушение инфраструктуры и социальной сферы, ухудшение экологии, рост преступности в микрорайоне - все это сказывается на соотношении спроса и предложения, а, следовательно, и на ценах. Если жители стремятся уехать из микрорайона, то цены там будут ниже, чем в соседних.

-Низкие объемы строительства

-Ориентация на строительство многокомнатных просторных квартир

       При недостаточном объеме строительства  и фактическом игнорировании  строительства малогабаритного  жилья постоянно растущий спрос  остается неудовлетворенным. Строят малогабаритных квартир очень мало, а малометражных однокомнатных вообще практически не строят. И это притом, что наибольший спрос именно в этом сегменте. Не найдя таких квартир в новых домах, люди вынуждены покупать морально и физически устаревшее жилье, цены на которое растут быстрее всего. Вот и выходит, что квадратные метры в хрущевках и современных домах эконом-класса стоят примерно одинаково, хотя разница в качестве между ними разительна. Объясняется это тем, что из-за меньшего метража двухкомнатная квартира в хрущевке обходится тысяч на 15-20 дешевле, чем двухкомнатная в современном доме. Для многих покупателей это обстоятельство является определяющим: им важна крыша над головой, а количество квадратных метров, удобство планировок, звуко- и теплоизоляция - это уж как получится. Другое дело, что законы рынка даже в период ажиотажных ожиданий рано или поздно берут свое. Высокий уровень цен является тем фактором, который сам по себе заставляет потенциальных покупателей отложить покупку жилья и сосредоточиться на накоплении денежных средств. Покупки откладываются, а на рынке начинается стагнация и даже падение цен. И тут играют большую роль политико-психологические факторы, о которых ниже.

Политико-психологические  факторы, влияющие на стоимость недвижимости

       Основными политико-психологическими  факторами, которые наиболее сильно  влияют на стоимость недвижимости, по нашему мнению, являются:

- состояние политической  стабильности и, как следствие  этого, положительные или негативные  ожидания участников рынка; степень доверия граждан к банковской системе, рынку недвижимости, к перспективам развития города и страны;

- уровень оптимизма  граждан, зависящий от многих  факторов, начиная от перспектив  развития страны и заканчивая  состоянием жилого фонда и  криминогенной обстановкой в микрорайоне.

     Политико-психологические  факторы переплетены еще сильнее, чем социально-экономические. В каждой конкретной ситуации всегда можно выделить те факторы, которые в данном случае превалируют. Но, выделяя различные  факторы, всякий раз убеждаешься в том, что действуют они сообща, иногда усиливая, иногда ослабляя друг друга. Подводя итоги, еще раз отметим основные факторы, которые могут снизить цены на недвижимость. 

Положительные факторы: 

- резкое увеличение  объема строительства: ориентация на строительство целых микрорайонов со своей инфраструктурой, привлечение мощных иностранных строительных компаний; развитие регионов, создание нормальных условий для жизни и работы в других городах, а также в сельской местности; создание альтернативных способов размещения денежных средств (прежде всего, создание более благоприятного климата для мелкого и среднего бизнеса). 

Отрицательные факторы: 

- кризис в  экономике и, как следствие  этого, резкое падение доходов  населения и сокращение платежеспособного спроса на недвижимость;

- форс-мажорные  обстоятельства (стихийные бедствия, национальные конфликты);

- деградация  микрорайонов, коммунального хозяйства,  отдельных домов;

- ухудшение условий  ипотечного кредитования, сворачивание  льготных программ приобретения жилья. 
 
 
 
 

                      Список использованной  литературы.

1. Н.Левадная “Рынок недвижимости в Российской Федерации” // Инвест курьер; Москва; август 2005г.

2.  И.Т. Балабанова  «Экономика недвижимости»  Учебное пособие

     С-Пб. 2006г.

     3.  С.Г.Беляева «Управление портфелем недвижимости» Учебное пособие

     Москва 2007г.

     4. Е.И. Тарасевич «Методы оценки недвижимости»  Учебное пособие

     С-Пб.  2007г. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Задача 

      Склад площадью 40´50 м² имел удобное расположение около основной дороги, но в прошлом году было завершено строительство нового шоссе, которое оттянуло основной поток машин на несколько километров от старой дороги, рядом с которой находится склад. В результате уровень арендной платы упал на 200 рублей за 1 м² в месяц по сравнению с тем, какой она была бы, будь склад ближе к новому шоссе. Годовой валовой рентный мультипликатор (ВРМ) для складов в данном районе равен 5.

      Определите  вид износа и его сумму.

      Решение:

      Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно. Экономический износ, как правило, неустраним. В нашем случае это экономический износ, т.к. невозможно его устранение физически невозможно.

      Сумма износа: 200 руб./м² * 40х50 * 5 = 2 млн. руб.