Экономика недвижимости

    -Предполагает  подробный анализ  экономики объекта.

    -Не  работает в условиях  пассивного рынка.

    -Мало  применим для оценки  права аренды. 

    Преимущетсва: 

    -Учитывает  сложившуюся коньюнктуру рынка и период экспозиции.

    -Учитывает  динамику рынка.

    -Дает  возможность учета  всех рисков, связанных  с реализацией  проекта.

    -Учитывает  продолжительность  всех стадий инвестиционного  проекта. 

    -Пригоден  для оценки различных  видов стоимости.

    -Эффективен  при оценке развивающихся  объектов.

    -Учитывает  праметры будущих  улучшений. 
 

    Процедура оценки

    1. Прогнозирование будущих доходов,  соответствующих наилучшему и  наиболее эффективному использованию  объекта недвижимости;

    2.  Понвертация будущих доходов в настоящую стоимость с помощью методов капитализации. 

    Подход  с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость  недвижимости непосредственно связана  с текущей стоимостью тех будущих  чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

    Доходный  подход или имеет две разновидности:

    метод прямой капитализации (ПК-метод)

    метод капитализации по норме отдачи на капитал (КНО-метод)

    Метод капитализации по норме отдачи на капитал, в свою очередь, имеет две  модификации:

    метод анализа дисконтированных денежных потоков (АДДП-метод)

    метод капитализации по расчетным моделям (КРМ-метод)

    Оценка  недвижимости ПК-методом выполняется  с использованием следующей формулы:

     .     (1)

    где NOI₁ - наиболее типичный чистый операционный доход объекта оценки первого года; R - коэффициент (норма) капитализации.

    ПК-метод  используется в том случае, если оцениваемый объект на дату оценки является:

    действующим,

    его   использование   соответствует   наилучшему   и   наиболее   эффективному   его использованию.

    В выражении (1) расчет чистого операционного  дохода осуществляется на основе анализа  чистых операционных доходов, сопоставимых с оцениваемым объектом оценки с  использованием метода сравнительного анализа их арендных ставок. А коэффициент  капитализации рассчитывается методом рыночной выжимки (экстракции) на основе анализа отношений чистого операционного дохода и стоимости объектов, сопоставимых с оцениваемым, по своим характеристикам.

    Несомненным достоинством ПК-метода является то, что, при всей своей математической простоте, он на основе прямых рыночных данных (NOI1 и R) учитывает косвенным образом все требования инвесторов к объекту инвестиций: уровень дохода (NOI) и желаемую отдачу(R). При наличии требуемой информации ПК-метод является наиболее надежным из доходных методов. 
 

    Составление отчетов об оценке (впр. 39 – коротко по разделам )

    Виды  отчетов по оценке. 

    Единой  классификации Отчетов об  оценке на уровне международных организаций  пока не разработано.  Вместе с тем, существуют разнообразные классификации отчетов на национальном уровне и на уровне отдельных государственных ведомств и коммерческих компаний.

    Наиболее  многочисленными являются классификации  отчетов по глубине проработки материала  и степени подробности изложения  основных фактов и выводов. Для приема можно рассмотреть следующую классификацию, используемую в Appraisal Institute , USA:

    -устный  отчет;

    -отчет  в виде письма;

    -краткий  отчет;

    -полный  отчет.

    Устные  формы отчетов об оценке обычно используют, если клиенту достаточно самой поверхностной и неподтвержденной исследованиями предварительной информации. Устный отчет об оценке допускается применять в случаях, если последующие ссылки на него будут исключены.

    Отчет в виде письма содержит общие характеристики оцениваемой собственности  и величину полученной в результате анализа стоимости.

    При этом возможны две ситуации – оценка проводилась в сокращенном варианте и оценка проводилась в  полном варианте. 

    Состав  и содержание полного  отчета об оценке.

    По  своей сути, как уже было сказано, полный отчет об оценке является документом произвольной формы. Однако опыт практической деятельности показывает, что определенное структурирование и стандартизация изложения материала существенно упрощают как написание, так и изучение такого документа. В качестве примера рассмотрим типовую форму полного отчета об оценке рыночной стоимости, хорошо зарекомендовавшую себя в условиях российской практике оценки. 

    Титульный лист.

    На  титульном листе указываются  наименование и адрес объекта  оценки, дата оценки, наименование клиента и оценщика. 

    Сопроводительное  письмо.

    Сопроводительное  письмо на имя клиента предваряет отчет. В нем подтверждается факт окончания работ по оценке, приводятся основные характеристики объекта оценки и полученная в результате оценки величина стоимости собственности. 

    1. Краткое содержание  основных фактов  и выводов.

    В данном разделе отчета перечисляются  следующие позиции:

    -основные  положения Технического задания  на оценку;

    -дополнительная  информация, имеющая существенное  отношение к величине стоимости;

    -основные  результаты, полученные при анализе  и обработке исходной информации.

    Материалы этого раздела предназначен для  оперативного ознакомления клиента  с основными мом5ентами выполненной  работы. 

    2. Основные допущения  и ограничения

    Следующие допущения и ограничения являются неотъемлемой частью данного отчета.

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и в указанных в нем целях.
2. Методологической основой выполненного отчета являются Федеральный закон об оценочной деятельности, стандарты оценки, а также российские методические разработки, не противоречащие принципам рыночной оценки и основным положениям распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга № 113-р от 01.08.96 г.
3. Оценщики не обязаны приводить подробные обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т. п.) по объекту недвижимости. Все подобные материалы в данном отчете включены исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление об объекте.
4. Данные об общей площади здания и площади земельного участка, входящего в состав оцениваемого объекта приведены на основании представленных Заказчиком документов. Специальных измерений Оценщиками не производилось.
5. Оценщики не несут ответственности за наличие скрытых факторов, которые могут оказать влияние на стоимость объекта, ни за необходимость выявления таковых. В частности, это касается сведений о содержании вредных веществ в использованных строительных материалах.
6. Оценщики вправе использовать при оценке объекта любые методики расчета, не противоречащие принципам рыночной оценки.
7. Сведения, полученные Оценщиками и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако Оценщики не могут гарантировать абсолютную точность информации, поэтому в тех случаях, когда это необходимо, указывается источник информации. Ссылки на источник информации сохраняются в архиве Оценщиков.
8. Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено Договором на оценку. Разглашение содержания настоящего отчета возможно только после предварительного письменного согласования.
9. От Оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки иначе как по официальному вызову суда.
10. Мнение Оценщиков относительно рыночной стоимости объекта действительно на дату проведения оценки. Оценщики не принимают на себя никакой ответственности за изменение политических, административных, экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

    Настоящий отчет содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно наиболее вероятной цены продажи объекта на дату проведения оценки и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке именно по этой цене. 

    

3. Процедура и этапы исследования

    Оценка  рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие  этапы.

1. Обследование объекта

    Процесс оценки начинается с общего осмотра  объекта, описания застройки и земельного участка, их состояния и выявления  особенностей.

2. Сбор общих и специальных данных и их анализ

    На  этом этапе собираются и анализируются  данные:

• характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах страны, региона, города и района расположения объекта;
• а также информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду.

    Сбор  данных осуществляется путем изучения соответствующей документации, публикаций в специализированных периодических изданиях, консультаций с представителями административных органов, сотрудниками агентств по недвижимости, коллегами-оценщиками.

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

    Вывод делается на основе собранной, на предыдущих этапах, информации с учетом существующих ограничений, специфики местоположения объекта и рынка аналогичных объектов.

4. Применение методов оценки объекта

    Для оценки рыночной стоимости объекта  обычно рассматриваются три классических подхода (затратный, рыночный и доходный). Каждый из них приводит к получению различных ценовых характеристик, которые при дальнейшем сопоставлении позволяют установить окончательную оценку стоимости.

5. Подготовка отчета о рассчитанной стоимости

    На  данном этапе согласовываются все  результаты, полученные на предыдущих этапах, и обобщенно излагаются в виде краткого повествовательного отчета. 

    

4. Определение оцениваемой стоимости

 

    Рыночная  стоимость объекта  оценки¹ – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

    Продавец  и покупатель действуют в рамках закона на основе типичных мотивировок;

    Обе стороны  хорошо информированы о предмете сделки и действуют в целях     наилучшего удовлетворения  собственных  интересов;

    Объект  выставлен на открытом рынке достаточное время;

    Цена  сделки не является следствием специального кредитования или уступки   какой-либо  из сторон, участвующих в сделке;

    Оплата  производится в денежной форме (наличной или безналичной) и не сопровождается дополнительными условиями. 
 

    5. Описание объекта  оценки.

    На  основе конкретных характеристик местоположения выявляются положительные и отрицательные факторы, которые существенно влияют на стоимость: 

    1.Карта  района расположения  объекта.

    2. Фотографии объекта  оценки.

    3.Описание  конструктивных элементов  объекта оценки.

    4 Глобальное местоположение.

    5. Локальное местоположение  и окружение объекта.

    6. Инвестиционная активность  в районе расположения  объекта.

    7. Транспортное обеспечение.   

    8.Окружение.

    9. Экологическое состояние  района.

    10.Социальная  инфраструктура.

    11. Крименогенная обстановка.

    12. Выводы.

    6.. Социально-экономический обзор региона 

    7. Обзор рынка недвижимости