Экономика недвижимости

    Как правило, величины затрат на замещение и рыночной стоимости ближе всего друг к другу для новых объектов недвижимости. Поэтому наиболее применим затратный подход при оценке недавно построенных объектов, сооружение которых основывалось на обстоятельном анализе наилучшего и наиболее эффективного использования застраиваемой территории, и которые имеют незначительный накопленный износ.

    Затратный подход используется также при оценке планируемых, уникальных или специальных объектов, которым трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги, так как сделки по ним достаточно редко заключаются на рынке.

    Преимущества  и недостатки затратного подхода

    Преимущества:

• не требует активного рынка («работает» в условиях пассивного рынка, когда нет аналогичных продаж);
• является единственным инструментом для получения представления о стоимостной оценке объектов недвижимости специального назначения (тюрьмы, больницы, школы, объекты культового назначения и т.п.);
• предполагает отдельную оценку земли и сооружений;
• применяется в инвестиционных проектах при реконструкции существующего объекта или строительстве нового.

    Недостатки:

• имеет существенные ограничения при оценке объектов со значительным сроком службы из-за трудностей с измерением величины накопленного износа и прибыли предпринимателя,  исходя из мировой практики, ставится под сомнение, если общий накопленный износ объекта недвижимости превышает 50 процентов.
• результаты затратного подхода отражают стоимость полного права собственности, поэтому при оценке частичных прав собственности необходима их корректировка;
• подход невозможно применять, когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка.
• Применительно к оценки встроенных помещений имеет ряд ограничений, связанных с высокой степенью погрешности при определении доли оцениваемого встроенного помещения в стоимости здания.

    Отдельно  взятые встроенные помещения в составе  здания, генерируют различный доход, а соответственно  имеют различную  рыночную стоимость, в связи с  этим определение стоимости встроенного  помещения в рамках затратного подхода  пропорционально общей площади здания не корректно. Исключением в данном случае могут являться одноэтажные складские объекты.

    Определения

    Восстановительная стоимость - расчетная  стоимость строительства  в текущих ценах  на дату оценки точной копии оцениваемого здания.

    Стоимость замещения – это  оцениваемая стоимость  строительства в  текущих ценах  на дату оценки здания с полезностью  равной оцениваемого сооружения.

    Структура стоимости строительства:

    СС  – СТОИМОСТЬ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

     

    ПИ  – ПРЯМЫЕ ИЗДЕРЖКИ -  материалы, з/п рабочих, ст-ть экспл. машин и механизмов, накладные расходы подрядчика. 

    КИ  – КОСВЕННЫЕ ИЗДЕРЖКИ – гонорары архитекторов и проектировщиков,  % по кредитам,  реклама  в период стр-ва 

    ПП  – ПРИБЫЛЬ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ  – установленная рынком цифра отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить за использование собственного капитала.

    В затратном подходе стоимость  объекта недвижимости равна рыночной стоимости права застройки земельного участка (права собственности или права аренды) плюс стоимость нового строительства, за вычетом накопленного износа улучшений. Отсюда процедура оценки затратным подходом в общем случае включает следующий последовательный алгоритм:

    1. Расчет стоимости  приобретения свободной  и имеющейся в  распоряжении земли в целях ее оптимального использования.

    2. Расчет затрат  на возведение  новых аналогичных  объектов (ПИ+КИ).

    3. Расчет прибыли  предпринимателя.

    4. Определение величины  накопленного износа  строительных конструкций  зданий.

    5. Уменьшение стоимости улучшений на сумму накопленного износа для получения остаточной стоимости объекта.

    6. Добавление к рассчитанной  остаточной стоимости  улучшений стоимости  земли и прибыли предпринимателя.

    Оценка  рыночной стоимости  земельного участка (впр. 35)

    Для оценки рыночной стоимости земельного участка применяют следующие методы:

    1. Метод распределения.  Основан на принципе  баланса или вклада, который утверждает, что   для каждого  из типов недвижимости  существует нормальное  соотношение между  стоимостью земли  и улучшений.

    2. Метод выделения.  Оценивается стоимость  улучшений и вычитается  из общей цены  продажи. Метод дает хороший результат, когда доля улучшений в общей стоимости невелика.

    3. Метод разбивки  на участки. Рекомендуется при разбивке площади на отдельно осваиваемые участки.

    4. Метод остатка  для земли. Применим, когда имеется достоверная информация о стоимости улучшений и достоверные данные о доходе, приносимом объектом недвижимости. Остаток дохода, «генерируемого» земельным участком, капитализируется (коэффициентом капитализации для земли) в стоимость.

    5. Метод капитализации  земельной ренты. Метод основан на анализе продаж сдаваемой в аренду земли.

    6. Метод сопоставимых  продаж. Аналог метода сопоставимых применяемого при оценке объектов недвижимости в целом. Основными элементами сравнения для земли являются: права собственности, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, месторасположение, физические характеристики, доступные коммунальные услуги, условия зонирования и другое.

    В настоящее время  специфические условия развития земельного рынка в России в целом и в Санкт-Петербурге в частности, позволяют считать, что наиболее достоверными методами являются метод сравнительного анализа продаж и метод капитализации дохода, приходящегося на долю земельного участка (метод остатка для земли). 

    Расчет  стоимости строительства  объекта

    Анализ  использования разновидностей определения  затрат в условиях Российской Федерации  показывает, что в наибольшей степени  принятой у нас терминологии соответствует  следующая классификация их методов:

    - базисные и базисно-индексные методы,

    - ресурсные методы,

    - метод разбивки  по компонентам,

    - метод сравнительной  единицы,

    - комбинированные  методы.

    Базисные  методы предполагают использование данных имеющейся или разработанной проектно-сметной  документации и применение системы директивных корректирующих коэффициентов пересчета (дефляторов) цен 1969г., 1984 г. 1991г.  или  2001г. к текущим ценам. Коэффициенты устанавливаются региональными центрами по ценообразованию в строительстве.

    Ресурсные методы оценки основаны на определении объемов или массы основных элементов зданий и сооружений, расхода строительных материалов, расчете стоимости прямых затрат (или элементов конструкции) в текущих региональных рыночных ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда, эксплуатации машин и механизмов, прочих работ и затрат. Стоимость основной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов может определяться либо по фактическим показателям либо в процентах от стоимости основных строительных материалов по среднестатистическим данным строительных организаций для определенного типа зданий или, что предпочтительнее, по данным конкретного подрядчика.

    Метод разбивки по компонентам заключается в расчленении всего объема  строительно-монтажных работ на крупные разделы (модули), а именно на: земляные работы, фундаменты, стены, перекрытия, кровлю и т.д. Метод разбивки по компонентам  целесообразно использовать для приближенной оценки при недостатке исходной информации. В этом случае достаточно определить затраты для одного или нескольких основных модулей, чтобы, исходя из их примерного процентного вклада, найти общую стоимость строительно-монтажных работ.

    Метод сравнительной единицы предполагает использование данных текущей стоимости какого-либо параметра, например, 1 куб.м объема или 1 кв.м. общей площади в зданиях определенного типа, получаемых по средней фактической стоимости строительства в условиях региона. Он также дает приближенную оценку стоимости. Метод сравнительной единицы удобно использовать в случаях, когда оцениваемый объект занимает часть здания (сооружения), а установление его доли  (удельного веса) в общей стоимости затруднительно из-за существенных различий в планировке и высоте этажей, конструкций, качестве и степени наружной и внутренней отделки, а также различий в инженерном оборудовании.

    Комбинированные методы предполагают использование двух и более названных методов совместно, в различных сочетаниях.

    В данном отчете для определения стоимости  строительства использован метод  сравнительной единицы. Результаты расчета  представлены в приложении таб 3.1. 

    Расчет  прибыли предпринимателя

    Можно назвать следующие основные методы расчета предпринимательской прибыли:

    Рыночный  метод.

    Заключается в сборе и обработке рыночной информации о величинах прибыли предпринимателя. Однако, в условиях неопределенности налогового законодательства РФ, когда предпринимательская прибыль становится объектом коммерческой тайны, а называемые в частных интервью диапазоны 10%-30 % слабо обоснованы, этот метод не всегда применим.

    Аналитический метод.

    Заключается в предположении, что инвестировать деньги в новое строительство имеет смысл, если прибыль от строительства будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта в недвижимость, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство. При этом прибыль предпринимателя рассчитывается по известным аналитическим зависимостям.

    Метод основанный на анализе  альтернативных финансовых инвестиций.

    Заключается в предположении, что инвестировать деньги в новое строительство имеет смысл, если прибыль от строительства будет не меньше, чем прибыль от альтернативных финансовых вложений в акции, векселя и другие ценные бумаги, или, в крайнем случае, не меньше, чем процентные ставки по соответствующим кредитам банков.

    Метод, основанный на DCF-анализе  денежных потоков  в течение времени  строительства (реконструкции) объекта.

          Прибыль предпринимателя (ПП) в данном случае равна величине вмененных издержек или разности невозмещенных инвестиций и прямой суммы затрат на создание объекта недвижимости. Заключается в определении разницы между невозмещенными инвестициями (вмененные издержки - аккумулированная по норме отдачи на инвестиции (Y) с умма всех инвестиций за период нового строительства) и стоимостью нового строительства, рассчитанной одномоментно на дату оценки без учета строительного лага. Т.е. прибыль предпринимателя является функцией нормы отдачи на инвестиции Y (процент на капитал) и времени r создания объекта недвижимости. Расчет ПП проведен в соответствии с следующим выражением (5):

     ,                      (5)

    где V_ни -сумма невозмещенных инвестиций, Е_i - затраты в начале i-го периода (в т.ч. покупка земельного участка), r - количество периодов создания объекта недвижимости.  В свою очередь:

     ,                      (5а)

    где Y - норма отдачи на инвестиции за период.